Bất động sản công nghiệp miền Nam bước vào giai đoạn ổn định trong quý I/2026

"Vùng Kinh tế Trọng điểm phía Nam đang bước vào giai đoạn trưởng thành mới, khi tăng trưởng nguồn cung được hấp thụ và nhu cầu ngày càng được định hình bởi các ngành công nghiệp giá trị cao cùng sự thay đổi trong ưu tiên FDI," bà Chương Quốc Đoan, Phó Giám đốc Bộ phận Cho thuê Công nghiệp & Văn phòng tại Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết. "Với việc nâng cấp hạ tầng đang được đẩy nhanh và khách thuê ngày càng chọn lọc hơn, chúng tôi kỳ vọng thị trường sẽ cân bằng giữa ổn định và chuyển đổi — củng cố vai trò của khu vực phía Nam như một trung tâm chiến lược về sản xuất, logistics và hoạt động công nghiệp tiên tiến."

Đất khu công nghiệp (KCN)

Nguồn cung: Không có dự án mới gia nhập thị trường

Trong Q1 2026, tổng nguồn cung đất khu công nghiệp tại Vùng Kinh tế Trọng điểm phía Nam duy trì ở mức khoảng 36.400 ha, không thay đổi so với Quý trước do không ghi nhận nguồn cung mới. So với cùng kỳ, nguồn cung tăng 8,6% YoY, phản ánh lượng quỹ đất được đưa ra thị trường đáng kể trong năm 2025. TP.HCM tiếp tục dẫn đầu với khoảng 45% tổng nguồn cung, theo sau là Đồng Nai (33%) và Tây Ninh (22%). Mức nguồn cung ổn định cho thấy thị trường đang chuyển sang giai đoạn hấp thụ, khi quỹ đất mới được đưa ra đang dần được tiêu thụ, đồng thời các chủ đầu tư điều tiết tốc độ ra hàng sau giai đoạn mở rộng trước đó.

Nguồn cầu: Hấp thụ phục hồi trong khi tỷ lệ lấp đầy ổn định

Tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường trong Q1 2026 đạt 74,8%, tăng 0,3 đpt QoQ nhưng giảm 1,3 đpt YoY. Diện tích hấp thụ thuần đạt khoảng 127 ha (+182% QoQ, +59% YoY); tuy nhiên, tỷ lệ lấp đầy nhìn chung vẫn đi ngang khi nguồn cung mới tiếp tục vượt tốc độ hấp thụ. So với Q1 2025, tổng quy mô thị trường mở rộng thêm khoảng 2.871 ha, trong khi diện tích đã cho thuê chỉ tăng 1.710 ha.

Ở cấp độ thị trường thành phần, TP.HCM ghi nhận tỷ lệ lấp đầy 84,8% (+0,4 đpt QoQ), được hỗ trợ bởi nhu cầu từ các ngành có giá trị gia tăng cao; Đồng Nai duy trì ổn định ở mức 71,6%; trong khi Tây Ninh cải thiện lên 59,0% (+1,0 đpt QoQ) từ mức nền thấp. Nhu cầu tiếp tục được dẫn dắt bởi các ngành thâm dụng đất như công nghiệp nặng, năng lượng, hóa dầu và sản xuất thép, với mức hấp thụ đáng kể ghi nhận tại các khu vực như Cái Mép và Đất Đỏ trong Q1 2026.

Giá thuê: Giá thuê đất khu công nghiệp tiếp tục tăng

Giá chào thuê trung bình đất khu công nghiệp đạt khoảng 186,6 USD/m²/chu kỳ thuê trong Q1 2026, tăng 0,9% QoQ và 1,7% YoY, phản ánh mặt bằng giá ổn định với xu hướng điều chỉnh tăng nhẹ.

Diễn biến theo từng thị trường ghi nhận sự phân hóa rõ nét: TP.HCM tăng lên 184,2 USD/m² (+4,0% QoQ, +6,7% YoY), trong khi Đồng Nai duy trì ổn định ở mức 188,0 USD/m² (không đổi QoQ, +2,6% YoY). Ngược lại, Tây Ninh điều chỉnh giảm xuống 188,7 USD/m² (-1,8% QoQ, -4,0% YoY), phản ánh quá trình tái cân bằng giá trong bối cảnh tỷ lệ trống còn cao và nguồn cung tiếp tục gia tăng.

Triển vọng thị trường

Trong giai đoạn dự báo 2026–2029F, thị trường đất khu công nghiệp phía Nam dự kiến bổ sung khoảng 5.347 ha nguồn cung mới, trong đó TP.HCM chiếm 59%, tiếp đến là Tây Ninh (24%) và Đồng Nai (17%). Trong khi TP.HCM tiếp tục đóng vai trò trung tâm đối với các ngành công nghiệp giá trị cao, nguồn cung tương lai cho thấy xu hướng dịch chuyển rõ nét sang các tỉnh vệ tinh, nơi quỹ đất quy mô lớn hỗ trợ mở rộng các ngành sản xuất thâm dụng đất và tối ưu chi phí. Các dự án phát triển trong tương lai ngày càng tập trung vào các lĩnh vực công nghiệp nặng, năng lượng, hóa dầu, đồng thời mở rộng sang các ngành công nghệ cao như sản xuất bán dẫn và vi mạch, phản ánh xu hướng nâng cao chất lượng dòng vốn FDI. Song song đó, các chủ đầu tư đang tích hợp các tiêu chuẩn ESG và quy hoạch hiện đại vào các khu công nghiệp mới. Việc hoàn thiện và đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc Bến Lức - Long Thành, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, cùng kết nối tới cụm cảng Cái Mép - Thị Vải, được kỳ vọng sẽ tăng cường liên kết vùng, mở ra các hành lang công nghiệp mới và củng cố vai trò của Vùng Kinh tế Trọng điểm phía Nam như một trung tâm sản xuất và logistics mang tính chiến lược.

Nhà xưởng xây sẵn (RBF)

Nguồn cung: Ghi nhận ~192.000 m2 nguồn cung RBF mới

Trong Q1 2026, tổng nguồn cung RBF tại Vùng Kinh tế Trọng điểm phía Nam đạt khoảng 6,8 triệu m² diện tích cho thuê thuần (NLA). Thị trường ghi nhận thêm ~192.000 m² diện tích cho thuê mới, chủ yếu tại TP.HCM và Đồng Nai.

Về phân bổ nguồn cung, TP.HCM và Đồng Nai tiếp tục mở rộng với mức tăng lần lượt khoảng 5,7% và 0,6% QoQ, nâng tổng nguồn cung lên 3,3 triệu m² và 2,2 triệu m². Trong khi đó, Tây Ninh duy trì ở mức 1,4 triệu m², không ghi nhận nguồn cung mới, cho thấy nguồn cung tiếp tục tập trung tại các trung tâm công nghiệp trọng điểm.

Nguồn cầu: Tỷ lệ lấp đầy ổn định, hấp thụ phục hồi

Thị trường RBF trong Q1 2026 duy trì hoạt động cho thuê tích cực, với diện tích hấp thụ thuần đạt hơn 170.000 m², phục hồi mạnh so với quý trước. Tỷ lệ lấp đầy duy trì ổn định trên toàn khu vực, trong đó Đồng Nai dẫn đầu với 94,8%, tiếp đến là Tây Ninh (93,7%), trong khi TP.HCM giảm nhẹ xuống 89,7% do bổ sung nguồn cung mới.

Hoạt động thuê được thúc đẩy bởi cả nhu cầu mở rộng và tái cơ cấu của các doanh nghiệp sản xuất, đặc biệt trong lĩnh vực cơ khí chính xác và công nghiệp hỗ trợ. Đáng chú ý, một số cụm nhà xưởng xây sẵn tại Bình Dương và Đồng Nai đã đạt tỷ lệ lấp đầy 100% trong quý, tăng từ mức trên 90%, phản ánh tốc độ hấp thụ nhanh tại các khu công nghiệp đã hình thành. Song song đó, các giao dịch thuê mới từ doanh nghiệp quốc tế, bao gồm nhà sản xuất linh kiện công nghiệp đến từ Mỹ, tiếp tục củng cố nhu cầu từ nhóm khách thuê định hướng xuất khẩu. Điều này cho thấy RBF vẫn là lựa chọn tối ưu nhằm giảm chi phí đầu tư ban đầu và rút ngắn thời gian triển khai sản xuất.

Giá thuê: Duy trì ổn định

Giá chào thuê trung bình RBF trong Q1 2026 đạt khoảng 4,9 USD/m²/tháng, tăng nhẹ so với mức 4,86 USD/m²/tháng trong Q4 2025 và tiếp tục xu hướng tăng YoY. Diễn biến này phản ánh nhu cầu ổn định tại các khu công nghiệp trọng điểm; trong đó Đồng Nai ghi nhận mức lấp đầy cao đi kèm tăng trưởng giá thuê, trong khi các thị trường khác duy trì ổn định. Các tài sản có vị trí tốt và tiêu chuẩn xây dựng cao tiếp tục giữ vững mặt bằng giá bất chấp nguồn cung mới.

Triển vọng: Mở rộng nguồn cung gắn với chuyển dịch cơ cấu công nghiệp

Trong giai đoạn 2026–2029, thị trường dự kiến bổ sung khoảng ~944.000 m² nguồn cung RBF mới, trong đó TP.HCM chiếm hơn ~800.000 m², tiếp tục khẳng định vai trò trung tâm công nghiệp cốt lõi. Nguồn cung này sẽ góp phần giảm áp lực thiếu hụt mặt bằng tại các cụm hiện hữu, đồng thời gia tăng cạnh tranh giữa các chủ đầu tư.

Nhu cầu được kỳ vọng tiếp tục được hỗ trợ bởi dòng vốn FDI chất lượng cao, đặc biệt trong các ngành điện tử, cơ khí chính xác và sản xuất công nghệ cao. Đồng thời, hạ tầng kết nối cải thiện, bao gồm Vành đai 3, Vành đai 4 và Sân bay Quốc tế Long Thành, sẽ nâng cao khả năng liên kết vùng và củng cố vị thế của khu vực trong chuỗi cung ứng toàn cầu. Trong bối cảnh đó, khách thuê ngày càng chọn lọc hơn, với xu hướng ưu tiên các nhà xưởng chất lượng cao và đáp ứng tiêu chuẩn ESG.

Nhà kho xây sẵn (RBW)

Nguồn cung: Thị trường duy trì ổn định, không ghi nhận nguồn cung mới

Trong Q1 2026, tổng nguồn cung nhà kho xây sẵn (RBW) tại Vùng Kinh tế Trọng điểm phía Nam duy trì ở mức khoảng 6,6 triệu m², không đổi so với quý trước do không ghi nhận dự án mới, đồng thời tăng 4,2% YoY. Sau giai đoạn mở rộng nhanh trong năm 2025 (~266.000 m² NLA RBW hoàn thành), các chủ đầu tư hiện ưu tiên ổn định tỷ lệ lấp đầy và nâng cao hiệu quả vận hành hơn là tiếp tục mở rộng quy mô.

TP.HCM dẫn đầu với khoảng 45% tổng nguồn cung, tiếp đến là Đồng Nai (32%) và Tây Ninh (23%). Trong khi TP.HCM vẫn là trung tâm logistics chủ đạo, Đồng Nai và Tây Ninh tiếp tục đóng vai trò các cụm nguồn cung vệ tinh, bổ sung công suất cho mạng lưới kho bãi khu vực.

Nguồn cầu: Hấp thụ tích cực, tỷ lệ lấp đầy tăng nhẹ

Thị trường RBW trong Q1 2026 ghi nhận diện tích hấp thụ thuần khoảng 65.657 m², với tỷ lệ lấp đầy tăng lên 91,7%, tăng 1,0 đpt QoQ và 11,7 đpt YoY, dù không có nguồn cung mới gia nhập thị trường. Nhu cầu tiếp tục được dẫn dắt chủ yếu bởi các doanh nghiệp logistics và thương mại điện tử, trong khi các khu vực mới nổi như Tây Ninh tiếp tục cải thiện tỷ lệ lấp đầy nhờ hoạt động cho thuê gia tăng.

TP.HCM (sau sáp nhập) duy trì gần như lấp đầy hoàn toàn ở mức 99,0%, tăng 0,1 đpt QoQ, hạn chế nguồn cung trống và thúc đẩy nhu cầu lan tỏa sang các thị trường vệ tinh. Đồng Nai đạt 88,4% (+1,0 đpt QoQ), trong khi Tây Ninh cải thiện lên 81,7% (+2,8 đpt QoQ). Các giao dịch thuê tiếp tục ghi nhận tại các cụm kho gần TP.HCM, với khách thuê ưu tiên diện tích trung bình nhằm cân bằng giữa khả năng tiếp cận thị trường tiêu thụ và hiệu quả chi phí, qua đó củng cố vai trò của các khu vực vệ tinh trong mạng lưới logistics khu vực.

Giá thuê: Mặt bằng giá ổn định trên các thị trường

Giá thuê trung bình RBW trong Q1 2026 duy trì ổn định ở mức khoảng 4,6 USD/m²/tháng, không đổi QoQ và tăng 4,8% YoY. Xét theo từng thị trường, giá thuê dao động trong khoảng 4,5–4,8 USD/m²/tháng, với TP.HCM ở mức khoảng 4,5 USD/m², trong khi Đồng Nai và Tây Ninh ghi nhận từ 4,6 đến 4,8 USD/m². Sự chênh lệch phản ánh khác biệt về cơ cấu nguồn cung, trong đó mức giá trung bình tại TP.HCM bị pha loãng sau mở rộng hậu sáp nhập, còn Đồng Nai và Tây Ninh duy trì mức giá cao hơn nhờ tỷ trọng lớn các dự án mới đạt chuẩn tổ chức.

Triển vọng thị trường

Thị trường RBW dự kiến bổ sung khoảng ~661.000 m² nguồn cung trong giai đoạn 2026–2029, trong đó TP.HCM chiếm 65%, tiếp đến là Tây Ninh (19%) và Đồng Nai (17%). Trong khi TP.HCM tiếp tục giữ vai trò trung tâm logistics cốt lõi, nguồn cung mới tại các tỉnh vệ tinh phản ánh xu hướng phát triển kho bãi quy mô lớn và hiện đại, được hỗ trợ bởi hạ tầng kết nối và khả năng tiếp cận thị trường tiêu thụ chính.

Trong tương lai, các dự án ngày càng tập trung vào kho bãi chất lượng cao, tích hợp tự động hóa và tiêu chuẩn ESG nhằm đáp ứng nhu cầu vận hành của các doanh nghiệp thương mại điện tử, dược phẩm và FMCG, đặc biệt cho hoạt động phân phối chặng cuối. Đồng thời, các dự án hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3 (dự kiến hoàn thành năm 2026), cùng với Vành đai 4, cao tốc Bến Lức – Long Thành, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu và cảng trung chuyển Cần Giờ, được kỳ vọng sẽ cải thiện kết nối vùng, đóng vai trò động lực cho giai đoạn phát triển tiếp theo của thị trường logistics tại Vùng Kinh tế Trọng điểm phía Nam.

Thu Trang