Hết “ăn nhanh” trên thị trường bất động sản: Giá cao, pháp lý yếu khó có thanh khoản

Khi nguồn cung gia tăng trên diện rộng với nhiều lựa chọn hơn, thị trường bất động sản bắt đầu bước vào giai đoạn cạnh tranh thực chất, thay cho giai đoạn tăng nóng dựa vào kỳ vọng ngắn hạn.

Theo dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong năm 2025, toàn thị trường ghi nhận khoảng 128.000 sản phẩm mở bán mới, mức cao nhất trong giai đoạn 2019–2025 và tiệm cận đỉnh nguồn cung. Tuy nhiên, thị trường vẫn chưa được “giải khát” hoàn toàn do cơ cấu nguồn cung tiếp tục mất cân đối, khi các sản phẩm nhà ở có giá phù hợp vẫn thiếu hụt nghiêm trọng.

Phần lớn nguồn cung mới tập trung vào phân khúc căn hộ cao cấp và các sản phẩm thấp tầng có giá trị lớn. Đáng chú ý, khoảng 25% nguồn cung căn hộ có giá trên 100 triệu đồng/m², chủ yếu đến từ một số chủ đầu tư lớn.

Dù nguồn cung tăng nhanh, mặt bằng giá bất động sản vẫn liên tục thiết lập mức mới. Nhiều dự án mở bán được hấp thụ tốt nhờ nhu cầu nhà ở bị nén trong nhiều năm, cùng các thông tin tích cực về triển vọng kinh tế và đầu tư hạ tầng, trong bối cảnh lãi suất duy trì ở mức thấp. Không ít dự án rơi vào tình trạng “cháy hàng”, thậm chí người mua phải trả chênh để sở hữu sản phẩm. Dòng tiền đầu tư đổ vào thị trường mạnh mẽ, nhiều nhà đầu tư ghi nhận lợi nhuận cao trong thời gian ngắn.

Tuy nhiên, từ cuối năm 2025, thị trường bắt đầu xuất hiện những thay đổi rõ nét. Dù vẫn có những dự án được hấp thụ tốt, song sự phân hóa ngày càng rõ khi nguồn cung tăng đồng loạt trên diện rộng, với nhiều lựa chọn hơn. Đặc biệt, khi lãi suất có xu hướng tăng, áp lực tài chính dần bộc lộ đối với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn trong các đợt tăng “nóng”.

Những biến động này gắn liền với sự thay đổi mang tính nền tảng về không gian phát triển thị trường. Trong nhiều năm qua, việc đẩy mạnh phát triển hệ thống cao tốc, vành đai, trục liên vùng, liên tỉnh đã rút ngắn thời gian di chuyển, mở rộng không gian phát triển và tạo điều kiện cho các dự án lan tỏa ra khu vực vùng ven và đô thị vệ tinh, nơi còn dư địa quỹ đất lớn và mặt bằng giá phù hợp hơn.

Cạnh tranh thực chất, thanh khoản không còn phủ đều

Riêng trong năm 2025, hạ tầng giao thông ghi nhận sự bứt phá mạnh mẽ với hàng loạt dự án trọng điểm được triển khai và đưa vào sử dụng. Cả nước đã khởi công, khánh thành 564 công trình, dự án với tổng vốn đầu tư hơn 5,14 triệu tỷ đồng, trong đó vốn tư nhân chiếm gần 75%. Tổng chiều dài các tuyến cao tốc, nút giao và đường dẫn đều vượt mục tiêu Kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội 5 năm 2021–2025.

Song song với hạ tầng, việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án trở thành lực đẩy quan trọng cho nguồn cung. Khoảng 1.000 dự án đã được tháo gỡ khó khăn và triển khai trở lại. Nhiều dự án mới, trong đó có các dự án quy mô lớn lên tới hàng nghìn ha, cũng được phê duyệt và đẩy nhanh tiến độ nhằm tránh nguy cơ bị thu hồi đất do quá thời hạn theo quy định mới.

Khi nguồn cung gia tăng trên diện rộng, thị trường bước vào giai đoạn cạnh tranh thực chất. Mặt bằng giá tiếp tục duy trì ở mức cao, nhưng thanh khoản không còn phủ đều cho mọi khu vực và mọi phân khúc.

Trong bối cảnh giá bất động sản, đặc biệt tại các đô thị lớn, đã tăng cao so với thu nhập bình quân, trong khi chi phí vốn và lãi suất vay tiếp tục tạo áp lực, thị trường dần thu hẹp đối tượng tham gia. Người mua ở thực buộc phải có nền tảng tài chính vững vàng và khả năng tích lũy dài hạn. Nhà đầu tư cũng không còn dễ dàng đạt lợi nhuận nhanh như giai đoạn trước.

Các chiến lược lướt sóng dựa trên thông tin thiếu kiểm chứng, hiệu ứng đám đông hay kỳ vọng ngắn hạn ngày càng tiềm ẩn rủi ro, nhất là trong bối cảnh dữ liệu thị trường từng bước được minh bạch hóa, trong đó có việc gắn mã định danh riêng cho bất động sản. Nhà đầu tư buộc phải chuyển sang tư duy chọn lọc, ưu tiên giá trị thực, khả năng khai thác, thanh khoản và quản trị rủi ro. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao, thiếu chiến lược dài hạn sẽ dần bị loại khỏi cuộc chơi.

Cùng với việc từng bước hoàn thiện khung pháp lý, việc xây dựng và chuẩn hóa các chuẩn mực, tiêu chí nghề nghiệp và tiêu chuẩn phát triển dự án trở thành yêu cầu cấp thiết. Đây là nền tảng để định hướng hoạt động đầu tư, kinh doanh theo hướng minh bạch, chuyên nghiệp, đồng thời góp phần sàng lọc thị trường, nâng cao chất lượng sản phẩm và năng lực của các chủ thể tham gia.

Ở chiều ngược lại, các chủ đầu tư cũng chịu áp lực lớn từ chi phí đất đai, chi phí phát triển dự án và chi phí tài chính. Những doanh nghiệp thiếu năng lực tài chính, phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy hoặc phát triển sản phẩm lệch pha nhu cầu thị trường sẽ sớm bộc lộ rủi ro. Trong bối cảnh mới, uy tín và năng lực của chủ đầu tư trở thành lợi thế cạnh tranh cốt lõi. Những dự án đảm bảo tiến độ, pháp lý đầy đủ và đúng cam kết sẽ có lợi thế rõ rệt trong việc thu hút dòng tiền.

Giá khó tăng “nóng”, dự án yếu pháp lý dễ “đóng băng”

Về dài hạn, VARS cho rằng giá bất động sản sẽ không tăng “nóng” nhưng khó giảm sâu do nhu cầu nhà ở thực duy trì ở mức cao, kinh tế tăng trưởng và đầu tư hạ tầng tiếp tục mở rộng. Bên cạnh đó, chi phí phát triển dự án ngày càng gia tăng, đặc biệt là các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai theo bảng giá đất mới, cũng tạo mặt bằng giá mới cho thị trường.

Tuy nhiên, sức cầu sẽ mang tính chọn lọc rất cao. Những dự án có giá bán vượt xa giá trị thực, vị trí kém kết nối, pháp lý chưa hoàn thiện hoặc không phù hợp với nhu cầu ở thực sẽ đối mặt nguy cơ “đóng băng” giao dịch, ngay cả khi mặt bằng giá chung vẫn có xu hướng tăng.

Trong bức tranh chung, bất động sản khu vực trung tâm tiếp tục duy trì mặt bằng giá cao và đà tăng trưởng ổn định do nguồn cung mới gần như không còn, quỹ đất ngày càng khan hiếm và tập trung vào phân khúc hạng sang. Tuy nhiên, sự ổn định này chỉ bền vững khi thị trường vùng ven vận hành lành mạnh. Trong trường hợp thanh khoản vùng ven suy giảm mạnh, nhà đầu tư có thể buộc phải cơ cấu lại danh mục, bán ra các tài sản có tính thanh khoản tốt hơn để xử lý dòng tiền.

Bên cạnh các tín hiệu tích cực, thị trường bất động sản vẫn tồn tại nhiều khó khăn cần được tháo gỡ để quá trình phục hồi diễn ra bền vững. Trong đó, việc nâng cao năng lực thực thi ở cấp địa phương, tháo gỡ vướng mắc về bảng giá đất, hệ số điều chỉnh, giải phóng mặt bằng và điều hành chính sách tín dụng theo hướng thận trọng, có chọn lọc được xác định là những yếu tố then chốt, nhằm hạn chế rủi ro nhưng không gây sốc cho thị trường và nền kinh tế.

PV