Người có nhà cho thuê cần cập nhật quy định thuế mới áp dụng từ năm 2026

Từ năm 2026, chính sách thuế đối với hoạt động cho thuê nhà, cho thuê tài sản của cá nhân, hộ gia đình có nhiều điều chỉnh quan trọng, tác động trực tiếp đến nghĩa vụ tài chính của người cho thuê. Trong bối cảnh cơ quan thuế tăng cường quản lý, chuẩn hóa dữ liệu và siết chặt công tác kê khai, nộp thuế, việc nắm rõ quy định mới được xem là yêu cầu bắt buộc để tránh các rủi ro pháp lý.

Theo hướng dẫn của cơ quan thuế, nghĩa vụ thuế đối với hoạt động cho thuê nhà của cá nhân từ năm 2026 được xác định dựa trên tổng doanh thu phát sinh trong năm, không phân biệt hình thức thanh toán hay thời hạn hợp đồng thuê.

Cụ thể, trường hợp doanh thu cho thuê không vượt 500 triệu đồng/năm, cá nhân không phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân. Trường hợp doanh thu trên 500 triệu đồng/năm, nghĩa vụ thuế sẽ phát sinh theo quy định.

Một điểm đáng chú ý là lệ phí môn bài đối với hoạt động cho thuê tài sản đã được bãi bỏ từ ngày 1/1/2026. Quy định này giúp giảm bớt chi phí hành chính cho cá nhân có nhà cho thuê, đồng thời đơn giản hóa thủ tục so với các năm trước.

Đối với các trường hợp có doanh thu trên 500 triệu đồng/năm, thuế giá trị gia tăng được tính bằng 5% trên tổng doanh thu cho thuê. Trong khi đó, thuế thu nhập cá nhân được tính bằng 5% trên phần doanh thu vượt 500 triệu đồng.

Ví dụ, cá nhân có doanh thu cho thuê nhà 900 triệu đồng/năm thì thuế giá trị gia tăng phải nộp là:
900 triệu đồng x 5% = 45 triệu đồng.

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp là:
(900 triệu đồng – 500 triệu đồng) x 5% = 20 triệu đồng.

Như vậy, tổng số thuế phải nộp trong năm là 65 triệu đồng.

Đối với doanh nghiệp thuê tài sản của cá nhân, cơ quan thuế lưu ý hồ sơ cần đầy đủ hợp đồng thuê tài sản, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản cho thuê và căn cước công dân của cá nhân cho thuê. Đặc biệt, các khoản thanh toán từ 5 triệu đồng trở lên phải được thực hiện theo hình thức không dùng tiền mặt thì mới được tính là chi phí hợp lệ khi quyết toán thuế.

Về nghĩa vụ nộp thuế, cơ quan thuế nêu rõ hai trường hợp. Trường hợp cá nhân cho thuê trực tiếp kê khai, nộp thuế, doanh nghiệp đi thuê có trách nhiệm lưu giữ đầy đủ chứng từ và lập bảng kê theo quy định. Trường hợp doanh nghiệp nộp thuế thay cho cá nhân, nội dung này phải được thể hiện rõ trong hợp đồng thuê tài sản và doanh nghiệp không phải lập bảng kê.

Theo cơ quan thuế, việc lập hợp đồng thuê không chặt chẽ hoặc áp dụng chưa đúng nghĩa vụ thuế tiềm ẩn nhiều rủi ro cho cả bên cho thuê và bên đi thuê, như bị loại chi phí khi quyết toán, bị truy thu thuế và xử phạt vi phạm hành chính. Do đó, cá nhân có nhà cho thuê cần chủ động rà soát hợp đồng, phương thức thanh toán và nghĩa vụ thuế để thực hiện đúng quy định từ năm 2026.

PV