Tín dụng bất động sản 2026: Kiểm soát chặt và hướng dòng vốn vào các dự án thực

Ngân hàng Nhà nước đã thông báo kế hoạch tăng trưởng tín dụng năm 2026 cho toàn hệ thống, dự kiến đạt khoảng 15%. Tuy nhiên, mức tăng này có thể điều chỉnh tùy thuộc vào tình hình thực tế của nền kinh tế. Mục tiêu của việc kiểm soát này là đảm bảo ổn định kinh tế vĩ mô và kiểm soát lạm phát.

Đặc biệt, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng cần kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng đối với các lĩnh vực có tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt là bất động sản, không để tốc độ tăng vượt quá mức tăng tín dụng chung của chính ngân hàng.

Thông báo này đã khiến không ít nhà đầu tư và người có nhu cầu mua nhà lo ngại, khi cho rằng thị trường bất động sản sẽ bị thắt chặt tín dụng. Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là nguồn vốn dành cho bất động sản hoàn toàn bị cắt giảm, mà là được kiểm soát một cách hợp lý, đặc biệt với các phân khúc phù hợp.

Ở một số ngân hàng, lãi suất cho vay mua nhà đã có dấu hiệu tăng lên, dao động từ 7%-9%/năm cho gói vay ưu đãi trong 1-3 năm, cao hơn khoảng 0,5%-1% so với đầu năm 2025.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GPInvest cho rằng lãi suất tín dụng mới chính là yếu tố quan trọng quyết định khả năng hấp thụ của thị trường bất động sản. Lãi suất cao có thể trở thành rủi ro lớn nếu không được điều hành hợp lý. Nguồn cung bất động sản năm 2026 dự báo sẽ tăng mạnh khi nhiều dự án hoàn tất thủ tục pháp lý. Tuy nhiên, nếu không có sự thông suốt trong việc cấp tín dụng, thị trường sẽ khó có thể phục hồi mạnh mẽ, mặc dù nguồn cung đang tăng lên.

Ông Hiệp phân tích: “Cả người mua nhà và chủ đầu tư đều phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng. Nếu lãi suất tăng cao, chi phí vay sẽ đội lên, khiến giá bán tăng và khả năng mua nhà bị giảm.” Trong bối cảnh lãi suất huy động có xu hướng tăng, biên độ cho vay từ 3%-3,5%, lãi suất cho vay mua nhà có thể vượt qua ngưỡng 10%/năm. Khi đó, sức mua sẽ bị kìm hãm, và dù có nhiều sản phẩm, thị trường vẫn có thể rơi vào trạng thái ứ đọng thanh khoản.

Không chỉ người mua nhà, các doanh nghiệp bất động sản cũng đang gặp khó khăn khi chi phí vốn tăng cao, đẩy giá thành dự án lên và làm giảm khả năng bán hàng.

Đến cuối tháng 11/2025, dư nợ tín dụng cho bất động sản phục vụ nhu cầu tự sử dụng (mua nhà, xây dựng, sửa chữa) đạt khoảng 2,5 triệu tỷ đồng, chiếm 55,8% tổng dư nợ tín dụng bất động sản. Tuy nhiên, tín dụng bất động sản dành cho cả vay kinh doanh đã tăng trưởng 30%, cao hơn mức tăng trưởng trung bình của toàn hệ thống. Vì vậy, Ngân hàng Nhà nước cần phải có các biện pháp kiểm soát chặt chẽ hơn đối với nguồn vốn đổ vào lĩnh vực này.

Phó Giáo sư, Tiến sĩ Vũ Mai Chi, Trưởng Bộ môn Tiền tệ Ngân hàng tại Học viện Ngân hàng, nhận định: “Nếu vốn chảy quá nhiều vào bất động sản sẽ bị ứ đọng và không tạo ra động lực tăng trưởng cho nền kinh tế. Vốn cần được phân bổ vào sản xuất kinh doanh và các lĩnh vực ưu tiên để hỗ trợ tăng trưởng.”

Các chuyên gia cho rằng dòng vốn vẫn cần phải chảy vào bất động sản, nhưng theo hướng chọn lọc, ưu tiên các dự án có hiệu quả thực tế và đáp ứng nhu cầu nhà ở thật sự.

PV/Tổng hợp