TP.HCM sắp ban hành quy định mới về tách thửa đất: Dự kiến chia 5 khu vực, nghiêm cấm "hiến đường" phân lô bán nền trái phép

TP.HCM sắp có quy định mới về tách thửa đất, đề xuất chia 5 khu vực với diện tích tối thiểu từ 36m²

UBND TP.HCM đang đẩy nhanh tiến độ xây dựng quy định thống nhất về điều kiện tách thửa, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa trên toàn địa bàn thành phố sau khi thực hiện sắp xếp đơn vị hành chính.

Theo Kết luận số 121-KL/ĐU ngày 25/5/2026 của Đảng ủy UBND TP.HCM, Sở Nông nghiệp và Môi trường được giao chủ trì, phối hợp với các sở, ngành liên quan hoàn thiện dự thảo để tham mưu UBND TP trước ngày 20/7/2026 và trình Ban Thường vụ Thành ủy xem xét trước ngày 30/7/2026.

Đây được xem là bước đi quan trọng nhằm thống nhất khung pháp lý về tách thửa trên toàn địa bàn TP.HCM sau sáp nhập, thay thế các quy định đang áp dụng trước đây tại TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu.

Đề xuất chia 5 khu vực, diện tích tách thửa tối thiểu từ 36m²

Theo dự thảo đang được lấy ý kiến, TP.HCM lựa chọn phương án chia địa bàn thành 5 khu vực theo đặc điểm đô thị, nông thôn và giá đất thay vì chia 4 khu vực như phương án trước.

Diện tích tối thiểu được áp dụng đồng thời đối với thửa đất mới hình thành và phần đất còn lại sau khi tách (không tính diện tích thuộc quy hoạch).

Cụ thể:

Khu vực 1 (các quận trung tâm cũ như Quận 1, Quận 3, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Gò Vấp...) quy định diện tích tối thiểu 36m², chiều rộng mặt tiền và chiều sâu không nhỏ hơn 3m.

Khu vực 2 (một số khu vực ven đô như Bình Tân, một phần TP Thủ Đức cũ...) quy định tối thiểu 50m², chiều rộng và chiều sâu từ 4m trở lên.

Khu vực 3 (các khu vực thuộc địa bàn Bình Dương cũ như Dĩ An, Thuận An...) quy định tối thiểu 60m², kích thước tối thiểu 5m.

Khu vực 4 (ngoại thành như Bình Chánh, Củ Chi...) quy định diện tích tối thiểu 80m².

Khu vực 5 (những khu vực mật độ dân cư thấp hơn) quy định diện tích tối thiểu 100m².

Theo cơ quan soạn thảo, việc phân chia theo từng khu vực sẽ phù hợp hơn với điều kiện phát triển đô thị và thực tế sử dụng đất của từng địa bàn.

Siết điều kiện hạ tầng, cấm "hiến đường" phân lô bán nền

Bên cạnh quy định về diện tích, dự thảo cũng bổ sung nhiều điều kiện nhằm hạn chế tình trạng lợi dụng việc tách thửa để đầu cơ hoặc phân lô bán nền trái phép.

Theo đó, thửa đất sau khi tách phải tiếp giáp với đường giao thông công cộng hoặc có lối đi hợp pháp được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.

Hệ thống hạ tầng kỹ thuật như cấp điện, cấp nước, thoát nước, giao thông và phòng cháy, chữa cháy phải đáp ứng đầy đủ theo quy định.

Đối với các trường hợp hình thành lối đi chung phục vụ từ hai thửa đất trở lên, phần diện tích này sẽ được xác lập quyền sử dụng chung trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đáng chú ý, dự thảo quy định nghiêm cấm mọi hình thức "hiến đường tự phát" hoặc lợi dụng việc mở đường để phân lô bán nền trái phép, đặc biệt đối với đất nông nghiệp.

Đây được xem là giải pháp nhằm chấn chỉnh tình trạng chia nhỏ đất nông nghiệp để hình thành các khu dân cư tự phát, gây áp lực lên hạ tầng và phá vỡ quy hoạch đô thị.

Đất nông nghiệp cũng được siết diện tích tách thửa

Đối với đất nông nghiệp, dự thảo đề xuất diện tích tối thiểu lớn hơn nhằm bảo vệ quỹ đất sản xuất.

Cụ thể, đất trồng cây hàng năm và các loại đất nông nghiệp khác phải có diện tích tối thiểu 500m² mới được xem xét tách thửa.

Đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản hoặc đất chăn nuôi tập trung, diện tích tối thiểu được đề xuất là 1.000m².

Trong khi đó, việc hợp thửa chỉ được thực hiện khi các thửa đất có cùng mục đích sử dụng, cùng thời hạn sử dụng và phù hợp với quy hoạch đã được phê duyệt.

Chủ tịch UBND cấp xã, phường và đặc khu sẽ chịu trách nhiệm trực tiếp trong việc xem xét, phê duyệt và giám sát quá trình thực hiện.

Kỳ vọng tạo mặt bằng pháp lý thống nhất sau sáp nhập

Theo đánh giá của UBND TP.HCM, quy định mới sẽ thay thế các quy định hiện hành của TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu trước khi sáp nhập, góp phần tạo khung pháp lý thống nhất trong quản lý đất đai.

Ở khu vực nội đô, mức diện tích tối thiểu 36m² được kỳ vọng sẽ tạo điều kiện cho nhiều hộ gia đình thực hiện tách thửa để chia tài sản, xây dựng nhà ở hoặc giải quyết nhu cầu an cư.

Trong khi đó, tại khu vực ngoại thành và nông thôn, việc nâng diện tích tối thiểu sẽ góp phần kiểm soát tình trạng phân lô nhỏ lẻ, hạn chế hình thành các khu dân cư thiếu hạ tầng.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng đã có góp ý đối với dự thảo, trong đó đề xuất nghiên cứu điều chỉnh linh hoạt diện tích tối thiểu tại một số khu vực ven đô để phù hợp với thực tiễn phát triển.

Theo các chuyên gia, nếu được ban hành đúng tiến độ, quy định mới sẽ góp phần minh bạch hóa hoạt động tách thửa, hạn chế đầu cơ đất nền, đồng thời tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản TP.HCM trong giai đoạn mới.

Phương Thảo (t/h)