Việt Nam thành “điểm nóng” logistics Đông Nam Á: Kho bãi, khu công nghiệp kín khách, cuộc đua giành mặt bằng ngày càng khốc liệt

Việt Nam đang nổi lên như một trong những “ngôi sao sáng” của thị trường logistics châu Á - Thái Bình Dương khi làn sóng đa dạng hóa chuỗi cung ứng toàn cầu tiếp tục tăng tốc. Theo báo cáo Waypoint 2026 của Cushman & Wakefield, nhu cầu thuê kho bãi, nhà xưởng và đất công nghiệp tại Việt Nam đang gia tăng mạnh mẽ nhờ sự bùng nổ của thương mại điện tử, hoạt động sản xuất và dòng chảy thương mại khu vực.

Xu hướng này không chỉ giúp Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn của các nhà đầu tư quốc tế mà còn từng bước khẳng định vị thế là mắt xích quan trọng trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

Đáng chú ý, Đông Nam Á đang hưởng lợi lớn từ chiến lược tái cấu trúc chuỗi cung ứng của các tập đoàn đa quốc gia. Trong đó, Việt Nam, Indonesia và Thái Lan là những thị trường ghi nhận hoạt động thuê bất động sản công nghiệp sôi động nhất khu vực.

Riêng tại Việt Nam, tăng trưởng được thúc đẩy bởi ba động lực chính gồm sản xuất công nghiệp, dòng vốn FDI hướng xuất khẩu và sự mở rộng của thị trường tiêu dùng nội địa. Điều này kéo theo nhu cầu ngày càng lớn đối với các khu công nghiệp, trung tâm logistics và hệ thống kho bãi có vị trí kết nối thuận lợi với cảng biển, sân bay và các tuyến giao thông huyết mạch.

Tại vùng kinh tế trọng điểm phía Nam gồm TP.HCM, Đồng Nai và Tây Ninh, thị trường tiếp tục duy trì sức hút nhờ nền tảng công nghiệp phát triển, quy mô tiêu dùng lớn cùng hệ thống hạ tầng ngày càng hoàn thiện.

Theo Cushman & Wakefield, tổng nguồn cung đất khu công nghiệp tại khu vực này hiện đạt khoảng 36.400 ha. Trong khi đó, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn và kho xây sẵn lần lượt đạt 6,8 triệu m2 và 6,6 triệu m2.

Điểm đáng chú ý là tỷ lệ lấp đầy của các phân khúc này đều ở mức rất cao. Nhà xưởng xây sẵn và kho xây sẵn đều ghi nhận tỷ lệ lấp đầy trên 90%, cho thấy nhu cầu thuê vẫn đang vượt xa tốc độ bổ sung nguồn cung mới.

Ở phía Bắc, các địa phương như Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên, Quảng Ninh, Phú Thọ và Ninh Bình tiếp tục trở thành tâm điểm thu hút đầu tư nhờ lợi thế về ngành điện tử, công nghệ cao và thương mại xuyên biên giới.

Dữ liệu từ báo cáo Hanoi MarketBeat Q1/2026 cho thấy tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp toàn vùng đạt 63%, nhà xưởng xây sẵn đạt 86% và kho xây sẵn đạt 82%. Đặc biệt, Hà Nội gần như không còn nhiều quỹ đất công nghiệp trống khi tỷ lệ lấp đầy ở cả ba loại hình đều ở mức rất cao.

Theo ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc Cho thuê Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường đang ghi nhận làn sóng mạnh mẽ từ các doanh nghiệp điện tử và công nghệ cao, không chỉ mở rộng quy mô mà còn liên tục gia nhập mới vào Việt Nam.

Đáng chú ý, tiêu chí lựa chọn địa điểm đầu tư cũng đang thay đổi nhanh chóng. Nếu trước đây vị trí là yếu tố quyết định hàng đầu thì hiện nay các doanh nghiệp ngày càng quan tâm đến chất lượng hạ tầng, năng lực vận hành của chủ đầu tư và khả năng đáp ứng các tiêu chuẩn quốc tế.

Bên cạnh đó, phân khúc kho bãi phục vụ hàng hóa giá trị cao và thương mại xuyên biên giới cũng đang bước vào giai đoạn nâng cấp mạnh mẽ. Các dự án mới được phát triển theo tiêu chuẩn hiện đại hơn nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng khắt khe từ các tập đoàn sản xuất và doanh nghiệp logistics toàn cầu.

Không chỉ Việt Nam, toàn bộ khu vực châu Á - Thái Bình Dương đang chứng kiến xu hướng thu hẹp diện tích trống của bất động sản logistics. Cushman & Wakefield dự báo có tới 43% thị trường trong khu vực sẽ ghi nhận tỷ lệ trống giảm trong ba năm tới khi nhu cầu hấp thụ cải thiện trong khi nguồn cung mới được kiểm soát chặt chẽ hơn.

Điều này đồng nghĩa với việc cuộc đua giành các vị trí logistics chiến lược sẽ ngày càng khốc liệt. Những tài sản sở hữu vị trí đắc địa, kết nối thuận tiện với hạ tầng giao thông và được thiết kế theo tiêu chuẩn hiện đại được dự báo sẽ trở thành “hàng hiếm” trên thị trường.

Xu hướng mới cũng cho thấy khách thuê đang ưu tiên các cơ sở logistics có khả năng tự động hóa cao, tiết kiệm năng lượng và đáp ứng tiêu chuẩn phát triển bền vững. Đây được xem là yếu tố then chốt giúp doanh nghiệp nâng cao hiệu quả vận hành và tăng sức chống chịu trước những biến động của chuỗi cung ứng toàn cầu.

Trong bối cảnh đó, Việt Nam đang đứng trước cơ hội lớn để bứt phá, không chỉ trở thành trung tâm sản xuất mới của khu vực mà còn là đầu mối logistics chiến lược của Đông Nam Á trong giai đoạn tới.

Khánh Yên