Bất động sản TP. HCM: Tăng trưởng trở lại nhưng chưa thoát nút thắt

Sau thời gian dài suy giảm, thị trường bất động sản tại TP. HCM đã bắt đầu ghi nhận những tín hiệu tích cực trong năm 2025 và những tháng đầu năm 2026. Dòng tiền quay trở lại, hoạt động giao dịch dần sôi động hơn, cho thấy thị trường đang từng bước thoát khỏi giai đoạn khó khăn nhất.

Theo số liệu từ Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, doanh thu kinh doanh bất động sản trong năm 2025 ước đạt hơn 387.000 tỷ đồng, tăng 8,6% so với năm trước. Đà phục hồi tiếp tục duy trì trong hai tháng đầu năm 2026 với mức tăng khoảng 10,5%. Đây là tín hiệu cho thấy niềm tin thị trường đang dần được cải thiện sau giai đoạn trầm lắng kéo dài.

Không chỉ tăng trưởng về quy mô, các hoạt động cốt lõi như mua bán, cho thuê và môi giới cũng trở nên sôi động hơn, với mức tăng dao động từ 18% đến 24%. Điều này phản ánh rõ xu hướng dòng tiền đang quay trở lại thị trường, đồng thời tâm lý người mua đã bớt thận trọng hơn so với trước đây.

Một trong những yếu tố hỗ trợ đáng kể cho đà phục hồi là sự khởi sắc của ngành du lịch. Nhu cầu lưu trú tăng cao đã góp phần kích hoạt trở lại phân khúc căn hộ cho thuê ngắn hạn, với công suất phòng vượt 80% trong các giai đoạn cao điểm. Nhờ đó, dòng tiền từ hoạt động khai thác bất động sản được tái khởi động, đặc biệt tại các khu vực trung tâm và những địa bàn có lợi thế về du lịch.

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng sự phục hồi hiện tại vẫn mang tính chất “hồi kỹ thuật” sau giai đoạn suy giảm sâu, chưa phản ánh một nền tảng tăng trưởng bền vững. Thị trường vẫn tồn tại nhiều vấn đề mang tính cấu trúc cần được giải quyết.

Một trong những điểm nghẽn lớn nhất là sự mất cân đối trong cơ cấu cung – cầu. Nguồn cung trên thị trường hiện vẫn tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp, trong khi nhà ở giá phù hợp và nhà ở xã hội – những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực – lại thiếu hụt nghiêm trọng. Tình trạng “thừa cao cấp, thiếu bình dân” khiến khả năng hấp thụ của thị trường bị hạn chế và kéo dài thời gian phục hồi.

Bên cạnh đó, áp lực từ chi phí vốn đang gia tăng khi mặt bằng lãi suất có xu hướng đi lên. Điều này khiến các doanh nghiệp bất động sản trở nên thận trọng hơn trong việc triển khai dự án mới, đồng thời làm giảm khả năng tiếp cận tín dụng của người mua nhà.

Một vấn đề đáng lưu ý khác là sự phụ thuộc lớn của thị trường vào nguồn vốn ngân hàng. Trong khi đó, các kênh huy động vốn trung và dài hạn như thị trường trái phiếu doanh nghiệp hay chứng khoán vẫn chưa thực sự phục hồi niềm tin. Sự mất cân đối này khiến thị trường dễ bị ảnh hưởng khi chính sách tiền tệ thay đổi.

Dù vậy, năm 2026 được xem là thời điểm bản lề, có thể định hình hướng đi của thị trường trong chu kỳ tiếp theo. Nếu các vướng mắc pháp lý được tháo gỡ và nguồn cung được bổ sung hợp lý, thị trường có thể bước sang giai đoạn phát triển ổn định hơn.

Trong năm 2025, TP. HCM đã chấp thuận chủ trương đầu tư cho 62 dự án nhà ở với tổng vốn hơn 193.000 tỷ đồng, tạo nền tảng quan trọng cho nguồn cung trong những năm tới. Bên cạnh đó, việc đưa quỹ đất vào thí điểm phát triển nhà ở được kỳ vọng sẽ giúp cải thiện tình trạng thiếu hụt nguồn cung, đặc biệt ở các phân khúc nhà ở vừa túi tiền.

Đáng chú ý, UBND TP. HCM đã chấp thuận cho 28 doanh nghiệp triển khai thí điểm các dự án nhà ở thương mại theo Nghị quyết 171/2024/QH15. Cơ chế này cho phép mở rộng khả năng tiếp cận quỹ đất và tháo gỡ một phần các vướng mắc pháp lý – vốn là nguyên nhân khiến nhiều dự án bị đình trệ trong thời gian qua.

Việc thí điểm được đánh giá có ý nghĩa quan trọng khi vừa giúp tăng tốc tiến độ đưa dự án ra thị trường, vừa tạo tiền lệ cho các cơ chế linh hoạt hơn trong quản lý đất đai. Qua đó, thị trường có thể giảm độ trễ trong phát triển và khơi thông dòng vốn đầu tư.

Tuy nhiên, để hướng tới sự phát triển bền vững, bài toán không chỉ nằm ở việc tăng số lượng dự án, mà còn cần điều chỉnh cơ cấu sản phẩm. Việc thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp sẽ đóng vai trò then chốt trong việc cân bằng cung – cầu và kích thích nhu cầu ở thực.

Song song đó, yêu cầu đặt ra là phải đa dạng hóa nguồn vốn, giảm dần sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, đồng thời nâng cao tính minh bạch của thị trường, đặc biệt trong hoạt động môi giới và hệ thống dữ liệu giao dịch.

Có thể thấy, thị trường bất động sản TP. HCM đang dần vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, nhưng quá trình phục hồi vẫn còn nhiều thách thức phía trước. Vấn đề cốt lõi không chỉ là phục hồi, mà là phục hồi theo hướng bền vững. Nếu các điểm nghẽn mang tính cấu trúc không được giải quyết triệt để, đà tăng trưởng hiện tại có thể chỉ mang tính ngắn hạn, thay vì mở ra một chu kỳ phát triển dài hạn.

VT