Bất động sản đối mặt chu kỳ thanh lọc, cán cân nghiêng về phía người mua

Thị trường bất động sản bước sang năm 2026 trong bối cảnh chịu tác động đồng thời từ nhiều yếu tố vĩ mô bất lợi, khiến triển vọng tăng trưởng trở nên dè dặt hơn so với kỳ vọng trước đó. Áp lực lãi suất, biến động địa chính trị và những bất cân xứng nội tại đang định hình lại cấu trúc thị trường, đẩy cán cân giao dịch nghiêng dần về phía người mua.

Một trong những yếu tố chi phối lớn nhất là môi trường kinh tế toàn cầu. Những căng thẳng kéo dài tại Trung Đông cùng diễn biến khó lường của giá dầu đang làm gia tăng rủi ro lạm phát, buộc nhiều ngân hàng trung ương tiếp tục duy trì chính sách tiền tệ thận trọng. Khi dư địa nới lỏng tiền tệ bị thu hẹp, các nền kinh tế buộc phải dựa nhiều hơn vào chính sách tài khóa để поддерж mục tiêu tăng trưởng, trong đó có Việt Nam.

Tác động từ xu hướng này nhanh chóng lan sang thị trường tài chính trong nước. Mặt bằng lãi suất đứng trước áp lực tăng khi vừa chịu ảnh hưởng từ xu hướng quốc tế, vừa bị chi phối bởi cạnh tranh huy động vốn giữa các tổ chức tín dụng. Khi lãi suất huy động tăng, chi phí vốn đầu vào của hệ thống ngân hàng cũng gia tăng, kéo theo khả năng lãi suất cho vay tiếp tục chịu sức ép trong thời gian tới.

Trong bối cảnh đó, bất động sản – lĩnh vực nhạy cảm với chi phí vốn – chịu tác động trực tiếp. Dòng tiền đầu tư có xu hướng thu hẹp khi chi phí tài chính tăng cao, khiến cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực đều trở nên thận trọng hơn.

Một nghịch lý đáng chú ý tiếp tục kéo dài sang năm 2026 là nhu cầu nhà ở vẫn duy trì ở mức cao, song khả năng tiếp cận lại suy giảm. Thu nhập của người dân bị ảnh hưởng bởi bối cảnh kinh tế chung, trong khi chi phí vay mua nhà gia tăng đáng kể do lãi suất cao. Điều này khiến nhu cầu thực bị “nén lại”, không chuyển hóa thành giao dịch trên thị trường.

Bên cạnh đó, sự mất cân đối cung – cầu vẫn chưa được cải thiện rõ rệt. Tại các đô thị lớn, nguồn cung tiếp tục nghiêng về phân khúc cao cấp, trong khi phân khúc trung cấp và bình dân – vốn phục vụ nhu cầu ở thực – lại thiếu hụt. Điều này khiến phần lớn người mua khó tiếp cận sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính.

Dù vậy, thị trường vẫn ghi nhận một số tín hiệu tích cực về nguồn cung. Các thay đổi pháp lý từ Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024 được kỳ vọng sẽ tháo gỡ các vướng mắc pháp lý, thúc đẩy việc phát triển dự án và gia tăng nguồn cung trong thời gian tới. Những chính sách này đồng thời mở ra khả năng hình thành các sản phẩm nhà ở thương mại có mức giá phù hợp hơn với đại đa số người dân.

Tuy nhiên, thực tế triển khai cho thấy các doanh nghiệp vẫn ưu tiên phát triển phân khúc cao cấp do biên lợi nhuận cao hơn. Xu hướng này tiếp tục làm trầm trọng thêm tình trạng lệch pha cung – cầu, khiến bài toán nhà ở vừa túi tiền chưa được giải quyết.

Ở góc độ dòng vốn, năm 2025 ghi nhận lượng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản đạt 7,1 tỷ USD – mức cao kỷ lục. Đồng thời, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực này cũng tăng mạnh, với mức tăng 37,8%, trong đó tín dụng cho phát triển nhà ở tăng tới 56,33%.

Tuy vậy, khả năng huy động vốn của các doanh nghiệp bất động sản vẫn đối mặt nhiều thách thức. Lãi suất tăng và giá nguyên vật liệu xây dựng leo thang đã tạo áp lực kép lên chi phí phát triển dự án, khiến hiệu quả đầu tư bị ảnh hưởng.

Dữ liệu thị trường năm 2025 cho thấy mức độ phục hồi còn hạn chế khi tổng lượng giao dịch chỉ tăng 7,7% so với năm trước. Cơ cấu giao dịch cũng bộc lộ sự mất cân đối khi đất nền chiếm hơn 76%, trong khi chung cư và nhà ở riêng lẻ chỉ chiếm gần 24%.

Lượng tồn kho, đặc biệt ở phân khúc căn hộ, gia tăng mạnh vào cuối năm. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc nguồn cung mới không phù hợp với nhu cầu thực tế, nhất là tại các đô thị lớn. Trong khi đó, giá bất động sản vẫn duy trì xu hướng tăng. Căn hộ tại khu vực miền Bắc tăng trên 20%, các khu vực khác tăng trung bình từ 5–10%. Việc giá tăng trong khi thanh khoản yếu càng làm gia tăng rủi ro cho thị trường.

Trên cơ sở các yếu tố này, kịch bản thị trường bất động sản năm 2026 được đánh giá theo hướng thận trọng hơn, chuyển từ trạng thái trung lập sang khó khăn. Đáng chú ý, xu hướng “thị trường người mua” đang dần hình thành rõ nét.

Trong bối cảnh nguồn cung lớn và tồn kho gia tăng, người mua có nhiều lợi thế hơn trong việc đàm phán giá cũng như lựa chọn sản phẩm phù hợp. Các chủ đầu tư buộc phải điều chỉnh chiến lược kinh doanh để thích ứng với sự thay đổi này.

Một điểm đáng chú ý là mô hình nhà ở thương mại giá phù hợp được kỳ vọng trở thành hướng đi mới cho thị trường. Đây là mô hình kết hợp giữa yếu tố thị trường và các cơ chế kiểm soát tương tự nhà ở xã hội, nhằm vừa đảm bảo lợi nhuận cho doanh nghiệp, vừa mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân.

Nếu được triển khai hiệu quả, mô hình này có thể góp phần lấp đầy khoảng trống lớn nhất của thị trường hiện nay – phân khúc nhà ở phục vụ nhu cầu thực.

Nhìn tổng thể, năm 2026 nhiều khả năng sẽ không phải là giai đoạn tăng trưởng nóng, mà là thời kỳ thanh lọc và tái cấu trúc. Thị trường sẽ phải điều chỉnh để cân bằng lại giữa cung và cầu, giữa giá bán và khả năng chi trả, cũng như giữa kỳ vọng lợi nhuận và thực tế dòng tiền.

Trong bối cảnh nhiều biến số khó lường từ lãi suất, địa chính trị đến chi phí vốn, những doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững, chiến lược sản phẩm hợp lý và khả năng thích ứng linh hoạt sẽ có cơ hội trụ vững, thậm chí bứt lên khi thị trường bước sang chu kỳ mới.

VT