Bộ Xây dựng đề xuất xác lập thời hạn sử dụng chung cư, HoREA nêu lo ngại

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến đối với dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) trước khi trình Chính phủ báo cáo Quốc hội xem xét tại kỳ họp tháng 10 tới. Một trong những nội dung nhận được nhiều sự quan tâm là quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư và cơ chế xử lý các công trình hết niên hạn, xuống cấp hoặc không còn bảo đảm an toàn.

Đáng chú ý, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có văn bản góp ý, đề nghị không gắn quyền sở hữu căn hộ với tuổi thọ công trình, đồng thời tiếp tục duy trì quyền sở hữu nhà chung cư ổn định lâu dài theo quy định hiện hành.

HoREA đề nghị giữ quyền sở hữu căn hộ lâu dài

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cần phân biệt rõ giữa "thời hạn sử dụng công trình" và "quyền sở hữu căn hộ". Hiệp hội kiến nghị tiếp tục áp dụng quy định quyền sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn đối với nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài.

Theo HoREA, quy định này không chỉ bảo đảm sự thống nhất của hệ thống pháp luật mà còn giúp người dân yên tâm lựa chọn căn hộ để an cư lâu dài.

Hiệp hội cũng đề nghị bỏ quy định tại Điều 28 của dự thảo về việc chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi công trình hết thời hạn sử dụng hoặc thuộc diện phải phá dỡ.

Thay vào đó, HoREA đề xuất giữ nguyên tinh thần của Luật Nhà ở năm 2023, theo đó chỉ áp dụng hình thức sở hữu có thời hạn đối với các trường hợp có thỏa thuận giữa các bên hoặc nhà ở được xây dựng trên đất sử dụng có thời hạn, thay vì áp dụng cho toàn bộ các dự án chung cư.

Theo HoREA, pháp luật hiện hành đã quy định đầy đủ hai hình thức sở hữu nhà ở gồm sở hữu không xác định thời hạn đối với nhà ở gắn với đất ở sử dụng ổn định lâu dài và sở hữu có thời hạn trong các trường hợp theo thỏa thuận hoặc theo thời hạn sử dụng đất.

Hiệp hội cho rằng việc mở rộng quy định sở hữu có thời hạn đối với toàn bộ căn hộ chung cư là chưa thực sự cần thiết, đồng thời có thể ảnh hưởng đến tâm lý người mua nhà và nhà đầu tư.

HoREA cũng dẫn lại kết luận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội trong quá trình xây dựng Luật Nhà ở năm 2023. Khi đó, cơ quan này không tán thành việc quy định quyền sở hữu chung cư có thời hạn vì cho rằng có thể tác động đến quyền sở hữu tài sản hợp pháp của người dân.

Theo Hiệp hội, thay vì giới hạn thời gian sở hữu, chính sách cần tập trung hoàn thiện các quy định về kiểm định chất lượng, di dời, phá dỡ, cải tạo và xây dựng lại các chung cư không còn bảo đảm an toàn.

HoREA cũng cảnh báo nếu quyền sở hữu căn hộ bị giới hạn theo tuổi thọ công trình, thị trường bất động sản có thể xuất hiện sự dịch chuyển nhu cầu sang nhà ở gắn liền với đất, làm mất cân đối cung - cầu, gia tăng áp lực lên giá đất trong khi phân khúc căn hộ giảm sức hấp dẫn.

Bên cạnh đó, Hiệp hội kiến nghị điều chỉnh cách thể hiện trong dự thảo theo hướng quy định Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ "không còn giá trị pháp lý" khi nhà chung cư bị phá dỡ, thay vì quy định quyền sở hữu của người dân bị chấm dứt, nhằm bảo đảm tính thống nhất với Luật Nhà ở năm 2023.

Bộ Xây dựng đề xuất xác định thời hạn sử dụng nhà chung cư

Theo Điều 88 của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), thời hạn sử dụng nhà chung cư sẽ được xác định căn cứ vào hồ sơ thiết kế của công trình kết hợp với thời gian sử dụng thực tế theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền.

Đáng chú ý, thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền và được tính từ thời điểm công trình được nghiệm thu, đưa vào sử dụng.

Theo Bộ Xây dựng, quy định này nhằm tạo cơ sở pháp lý rõ ràng cho công tác quản lý, kiểm định chất lượng và xử lý các chung cư xuống cấp, nhất là trong bối cảnh nhiều khu chung cư cũ đã hết niên hạn sử dụng nhưng việc cải tạo, xây dựng lại vẫn gặp nhiều khó khăn.

Dự thảo cũng quy định, khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo thiết kế hoặc chưa hết thời hạn nhưng bị hư hỏng nghiêm trọng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn thì UBND cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình theo quy định của pháp luật.

Sau khi có kết quả kiểm định, cơ quan có thẩm quyền sẽ công bố danh mục các chung cư đã hết thời hạn sử dụng hoặc không còn đủ điều kiện khai thác.

Một điểm mới khác là dự thảo bổ sung các trường hợp bắt buộc phải phá dỡ nhà chung cư. Ngoài những công trình hết thời hạn sử dụng, các tòa nhà bị hư hỏng nặng do cháy nổ, thiên tai, xuống cấp nghiêm trọng, có nguy cơ sập đổ hoặc không còn đáp ứng điều kiện an toàn cũng thuộc diện phải tháo dỡ.

Để bảo đảm quyền lợi của người dân, Bộ Xây dựng đề xuất cơ chế tái định cư tại chỗ nếu khu đất vẫn phù hợp quy hoạch và tiếp tục xây dựng chung cư.

Trong trường hợp khu đất không còn được quy hoạch để xây dựng lại nhà chung cư, chủ sở hữu căn hộ sẽ được bồi thường bằng tiền hoặc được bố trí tái định cư tại địa điểm khác trên cùng địa bàn xã, phường hoặc khu vực lân cận.

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, việc bổ sung các quy định mới sẽ góp phần tháo gỡ những vướng mắc kéo dài trong công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, đồng thời tạo hành lang pháp lý minh bạch hơn trong quản lý vòng đời các công trình nhà ở.

Phương Thảo (t/h)