Chuyển nhượng nhà đất: Chính phủ quy định rõ cách tính thuế với tài sản đồng sở hữu, nhà đang thế chấp

Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 253/2026/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp tổ chức thi hành Luật Thuế thu nhập cá nhân. Một trong những nội dung đáng chú ý của Nghị định là Điều 57, quy định cụ thể cách xác định nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân đối với nhiều trường hợp chuyển nhượng bất động sản phát sinh trên thực tế, góp phần tạo cơ sở pháp lý thống nhất trong quá trình kê khai, nộp thuế.

Làm rõ cách tính thuế đối với bất động sản đồng sở hữu

Theo quy định mới, đối với bất động sản thuộc sở hữu chung của nhiều cá nhân, nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân được xác định riêng cho từng người theo đúng tỷ lệ sở hữu.

Tỷ lệ sở hữu được xác định trên cơ sở các tài liệu hợp pháp như thỏa thuận góp vốn, di chúc, quyết định phân chia của tòa án hoặc các giấy tờ hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.

Trong trường hợp các đồng sở hữu không có tài liệu chứng minh tỷ lệ sở hữu, cơ quan có thẩm quyền sẽ xác định nghĩa vụ thuế của từng cá nhân theo tỷ lệ bình quân.

Để tạo thuận lợi trong quá trình thực hiện thủ tục hành chính, Nghị định cũng cho phép các cá nhân đồng sở hữu ủy quyền cho một người đại diện thực hiện việc kê khai, nộp thuế.

Phân định rõ trách nhiệm nộp thuế trong giao dịch ủy quyền và nhà đất đang thế chấp

Đối với các giao dịch ủy quyền liên quan đến chuyển nhượng bất động sản, Nghị định phân biệt rõ hai trường hợp nhằm xác định đúng người có nghĩa vụ nộp thuế.

Cụ thể, nếu người được ủy quyền được trao đầy đủ quyền của chủ sở hữu đối với bất động sản theo quy định của pháp luật dân sự thì người có nghĩa vụ nộp thuế vẫn là cá nhân ủy quyền.

Trong khi đó, nếu người được ủy quyền chỉ thực hiện việc chuyển nhượng và nhận thù lao, không có đầy đủ quyền như chủ sở hữu, khoản thu nhập phát sinh sẽ được xác định là thu nhập từ tiền lương, tiền công và thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định đối với loại thu nhập này.

Nghị định cũng bổ sung quy định về trách nhiệm kê khai, nộp thuế đối với bất động sản đang được sử dụng làm tài sản bảo đảm tại các tổ chức tín dụng.

Theo đó, khi người vay không có khả năng trả nợ, ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng xử lý tài sản bảo đảm phải thực hiện việc khai thuế, nộp thuế thay cho cá nhân trước khi thanh quyết toán khoản nợ.

Đối với trường hợp cá nhân tự chuyển nhượng bất động sản đang thế chấp để thanh toán nghĩa vụ vay, cá nhân có trách nhiệm trực tiếp kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân. Nếu việc chuyển nhượng do tổ chức hoặc cá nhân khác thực hiện thay thì tổ chức, cá nhân đó phải kê khai, nộp thuế thay trước khi thanh toán các khoản nợ.

Quy định cụ thể đối với tài sản thi hành án và chuyển đổi nhà, đất

Đối với bất động sản được chuyển nhượng theo quyết định thi hành án của tòa án, cá nhân chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân hoặc tổ chức bán đấu giá thực hiện khai, nộp thuế thay theo quy định.

Riêng trường hợp tài sản bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền tịch thu và bán đấu giá để nộp ngân sách nhà nước thì không thuộc diện phải kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân.

Bên cạnh đó, Nghị định cũng quy định rõ việc chuyển đổi nhà ở, quyền sử dụng đất giữa các cá nhân. Theo đó, nếu giao dịch không thuộc trường hợp được miễn thuế theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân thì các bên vẫn phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ kê khai và nộp thuế.

Việc Chính phủ ban hành các hướng dẫn chi tiết tại Điều 57 Nghị định số 253/2026/NĐ-CP được kỳ vọng sẽ tạo sự thống nhất trong quá trình áp dụng pháp luật, hạn chế các cách hiểu khác nhau về nghĩa vụ thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, đồng thời nâng cao tính minh bạch trong côn

Phương Thảo (t/h)