Cổ phiếu bất động sản “rục rịch” hồi phục nhưng dư địa tăng vẫn bị giới hạn

Thị trường ghi nhận sự cải thiện rõ rệt về độ rộng tăng giá trong ngành bất động sản. Tỷ lệ cổ phiếu có mức tăng vượt chỉ số chung đã nhích lên, phản ánh tâm lý nhà đầu tư đang dần cởi mở hơn với nhóm này. Một số mã như NVL, TCH, HDG hay VHM trở thành điểm nhấn, thu hút dòng tiền và tạo hiệu ứng lan tỏa sang các cổ phiếu cùng ngành.

Đáng chú ý, cổ phiếu NVL nổi lên như tâm điểm trong những phiên gần đây khi ghi nhận mức tăng mạnh, thậm chí có những phiên tăng trần bất chấp diễn biến kém tích cực của thị trường chung. Sự sôi động của NVL đã kéo theo nhiều mã khác như DXG, PDR, KDH hay QCG giữ được sắc xanh, qua đó tạo cảm giác “ấm lại” cho toàn ngành.

Theo giới phân tích, nguyên nhân chính khiến dòng tiền quay lại là do mặt bằng định giá đã trở nên hấp dẫn sau giai đoạn giảm sâu. Nhiều cổ phiếu hiện giao dịch dưới giá trị sổ sách hoặc ở mức P/B thấp so với trung bình lịch sử, tạo cơ hội cho các nhà đầu tư dài hạn tích lũy.

Tuy nhiên, bức tranh không hoàn toàn tích cực. Trong những tuần đầu tháng 3/2026, áp lực giải chấp cổ phiếu vẫn xuất hiện tại một số doanh nghiệp, đặc biệt liên quan đến cổ đông lớn hoặc lãnh đạo. Điều này phần nào cho thấy những khó khăn về tài chính và dòng tiền vẫn chưa được giải quyết triệt để trong ngành bất động sản.

Ở chiều ngược lại, tín hiệu tích cực đến từ việc lãnh đạo một số doanh nghiệp đăng ký mua vào cổ phiếu khi giá giảm sâu. Động thái này không chỉ giúp củng cố niềm tin thị trường mà còn phát đi thông điệp về kỳ vọng phục hồi trong trung và dài hạn.

Dù vậy, yếu tố then chốt quyết định xu hướng của nhóm cổ phiếu này vẫn nằm ở lãi suất và tín dụng. Từ quý IV/2025 đến nay, mặt bằng lãi suất có xu hướng tăng trở lại, kéo theo chi phí vốn của cả doanh nghiệp và người mua nhà gia tăng. Nhiều ngân hàng áp dụng lãi suất cho vay bất động sản ở mức 13–14%/năm, khiến nhu cầu vay mới suy giảm rõ rệt.

Trong khi đó, các khoản vay với lãi suất ưu đãi trước đây đang dần bước vào giai đoạn thả nổi, có thể đẩy lãi suất thực tế lên quanh mức 10%/năm hoặc cao hơn. Điều này không chỉ tạo áp lực lên người vay mà còn ảnh hưởng đến thanh khoản chung của thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, nguồn cung dự kiến tăng tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM cũng góp phần làm giảm kỳ vọng tăng giá mạnh trong ngắn hạn. Khi cung – cầu dần cân bằng hơn, dư địa tăng trưởng nóng của thị trường sẽ bị thu hẹp.

Các chuyên gia nhận định, nhóm bất động sản hiện đang chịu tác động đồng thời từ hai yếu tố chính: lãi suất tăng và mặt bằng giá vẫn cao. Đây là “bộ đôi lực cản” khiến dòng tiền khó quay lại mạnh mẽ và bền vững.

Trong bối cảnh đó, sự phục hồi của cổ phiếu bất động sản có thể chỉ mang tính cục bộ và phân hóa, thay vì lan rộng toàn ngành. Những doanh nghiệp có nền tảng tài chính tốt, quỹ đất sạch và khả năng triển khai dự án hiệu quả sẽ có lợi thế hơn trong chu kỳ mới.

Nhìn tổng thể, dù cơ hội đầu tư đang dần xuất hiện sau giai đoạn điều chỉnh mạnh, nhưng để nhóm “cổ đất” thực sự bước vào chu kỳ tăng trưởng bền vững, thị trường vẫn cần thêm thời gian và những điều kiện thuận lợi hơn từ chính sách tiền tệ cũng như thanh khoản tín dụng.

Nam Sơn (t/h)