Giá nhà leo thang vì cách áp dụng Luật Đất đai chưa thống nhất

Phải tăng giá bán

Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM vừa có văn bản gửi Bộ Nông nghiệp và Môi trường góp ý dự thảo nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai.

Theo đó, Sở kiến nghị bổ sung trường hợp áp dụng giá đất cụ thể đối với các dự án có tiềm năng phát triển theo cơ cấu sử dụng đất và quy hoạch xây dựng đa mục đích, hình thành các tuyến đường nội bộ trong dự án. Đồng thời, đề xuất áp dụng với dự án có quy mô tối thiểu từ 2 ha tại Hà Nội và TP.HCM; từ 5 ha tại các thành phố trực thuộc Trung ương; từ 10 ha tại các tỉnh; hoặc các dự án có yếu tố đặc thù không thể xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh do HĐND cấp tỉnh ban hành.

Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM cho rằng, trong một dự án thường có nhiều mục đích sử dụng đất; theo quy hoạch sẽ hình thành các tuyến đường mới nhưng tại thời điểm xác định giá đất, các tuyến này chưa hình thành nên không thể bổ sung vào bảng giá đất. Bên cạnh đó, tính chất sử dụng đất hỗn hợp cũng khiến việc áp dụng bảng giá nhân hệ số điều chỉnh gặp khó khăn.

Ngoài ra, quá trình triển khai dự án bất động sản đòi hỏi chi phí lớn và thời gian dài. Do vướng mắc trong áp dụng pháp luật và sự khác nhau trong cách hiểu giữa các cơ quan có thẩm quyền, tiến độ dự án thường bị kéo dài. Hệ số điều chỉnh giá đất không phản ánh đầy đủ các yếu tố này, dẫn tới giá đất bị đẩy lên cao, buộc doanh nghiệp phải tăng giá bán.

Ví dụ từ thực tế dự án

Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM dẫn chứng khu đất trên đường Nguyễn Xiển (khu vực Thủ Đức) diện tích 1 ha, bảng giá đất 56,6 triệu đồng/m², hệ số điều chỉnh khoảng 1,4 lần, tương đương 80 triệu đồng/m². Nếu áp dụng mức giá này cho việc thu hồi, giao đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất, doanh nghiệp phải gánh chi phí đất rất lớn.

Với dự án chung cư cao tầng trên diện tích 10.000 m², hệ số sử dụng đất 7 lần, giá bán căn hộ hiện khoảng 50 triệu đồng/m². Sau khi trừ chi phí bán hàng, quản lý, lãi vay, xây dựng…, giá trị thặng dư chỉ khoảng 35 triệu đồng/m². Trong khi đó, chi phí đất theo bảng giá nhân hệ số điều chỉnh đã lên tới 80 triệu đồng/m², khiến doanh nghiệp buộc phải nâng giá bán lên trên 70 triệu đồng/m² để không thua lỗ.

Tương tự, tại khu đất đường Đặng Công Bỉnh, Hóc Môn, diện tích 1 ha, bảng giá đất 18,5 triệu đồng/m², hệ số điều chỉnh khoảng 2 lần, tương đương 37 triệu đồng/m². Với dự án chung cư cao tầng trên diện tích 10.000 m², hệ số sử dụng đất 7 lần, sau khi tính toán đầy đủ các yếu tố chi phí, giá trị thặng dư chỉ còn khoảng 9 triệu đồng/m². Trong khi đó, chi phí đất theo bảng giá nhân hệ số điều chỉnh là 37 triệu đồng/m², buộc doanh nghiệp phải đẩy giá bán lên trên 70 triệu đồng/m² mới có thể cân đối tài chính.

Từ các phân tích trên, Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM nhận định việc xác định giá đất bằng bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh hiện nay chưa phù hợp, cần được nghiên cứu thận trọng để đánh giá đầy đủ tác động tới thị trường và nền kinh tế.

Sau khi thống kê hơn 300 dự án thí điểm theo Nghị quyết số 171/2024 về thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, Sở cho biết đa số dự án có quy mô dưới 2 ha. Vì vậy, việc giao HĐND cấp tỉnh quy định cụ thể các trường hợp định giá đất cụ thể theo Luật Đất đai sẽ sát thực tế hơn.

Cần làm rõ thời điểm hiệu lực

Liên quan dự thảo Nghị định, Điều 43 quy định trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư yêu cầu khảo sát, thu thập thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng, cùng các hồ sơ pháp lý liên quan.

Tuy nhiên, trên thực tế, việc xác định và thẩm định giá đất đối với các dự án có thời điểm định giá trong quá khứ thường phát sinh tình huống: ngoài quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt trước thời điểm định giá, còn xuất hiện các văn bản phê duyệt quy hoạch, thiết kế cơ sở ban hành sau thời điểm thẩm định giá nhưng trước thời điểm tổ chức định giá.

Sự khác nhau trong cách hiểu về việc áp dụng các văn bản này đã gây khó khăn cho nhà đầu tư, đồng thời phát sinh ý kiến trái chiều trong quá trình thanh tra, kiểm toán. Do đó, Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM kiến nghị cơ quan soạn thảo quy định rõ thời điểm hiệu lực của các văn bản quy hoạch, xây dựng được sử dụng làm căn cứ xác định giá đất, nhằm đảm bảo thống nhất trong quá trình áp dụng.

PV