Hà Nội và TP.HCM bùng nổ nguồn cung căn hộ, thanh khoản vẫn tích cực

Thị trường căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM trong quý I/2026 cho thấy những tín hiệu phục hồi rõ nét khi cả nguồn cung và lượng giao dịch đều tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước. Dù chịu tác động từ mặt bằng lãi suất cao, thị trường vẫn duy trì được sức hấp thụ ổn định, phản ánh nhu cầu ở thực và dòng tiền đầu tư có chọn lọc vẫn hiện diện.

Theo tổng hợp từ đơn vị nghiên cứu thị trường, nền tảng vĩ mô trong quý đầu năm tiếp tục ghi nhận nhiều điểm tích cực. Tổng sản phẩm trong nước (GDP) tăng 7,83%, cao hơn mức 7,07% của cùng kỳ năm 2025, cho thấy đà phục hồi kinh tế vẫn được duy trì. Bên cạnh đó, đầu tư công tăng 11,2% và vốn FDI đăng ký tăng 42,9%, góp phần củng cố niềm tin của nhà đầu tư và tạo dư địa tăng trưởng trung hạn.

Tuy nhiên, môi trường tín dụng lại có xu hướng thắt chặt. Lãi suất huy động tăng lên khoảng 6,1%/năm, trong khi lãi suất vay bất động sản thả nổi dao động từ 13–15%/năm. Áp lực lạm phát cùng những biến động địa chính trị toàn cầu đã khiến chi phí vốn gia tăng, tác động nhất định đến tâm lý thị trường, đặc biệt trong giai đoạn cuối quý.

Dù vậy, thị trường căn hộ sơ cấp vẫn ghi nhận diễn biến tích cực. Tại Hà Nội, nguồn cung mở bán mới đạt khoảng 8.800 căn, gấp đôi so với cùng kỳ năm trước. Lượng giao dịch đạt khoảng 7.300 căn, tăng 122%, cho thấy tỷ lệ hấp thụ cao và nhu cầu ở thực tiếp tục đóng vai trò chủ đạo.

Tại TP.HCM, nguồn cung đạt khoảng 3.700 căn, tăng 86%, trong khi lượng tiêu thụ đạt khoảng 4.800 căn, tăng khoảng 70% so với cùng kỳ. Điều này cho thấy thị trường phía Nam cũng đang phục hồi rõ rệt, dù tốc độ tăng trưởng có phần thận trọng hơn so với Hà Nội.

Một điểm đáng chú ý là xu hướng dịch chuyển nguồn cung ra khu vực ngoài trung tâm ngày càng rõ rệt. Tại Hà Nội, khu vực Văn Giang nổi lên như điểm sáng khi chiếm tới 62% tổng nguồn cung, tương đương khoảng 5.500 căn. Nguồn cung chủ yếu đến từ các đại đô thị quy mô lớn, sở hữu lợi thế về quỹ đất, hạ tầng và hệ sinh thái tiện ích đồng bộ.

Trong khi đó, khu vực nội đô Hà Nội dù xuất hiện thêm một số dự án cao cấp nhưng vẫn chiếm tỷ trọng thấp do hạn chế về quỹ đất và chi phí phát triển cao. Điều này khiến mặt bằng giá tại khu vực trung tâm tiếp tục duy trì ở mức cao.

Tại TP.HCM, khu vực Bình Dương (cũ) tiếp tục đóng vai trò động lực chính khi đóng góp gần 2.200 căn, chiếm khoảng 60% nguồn cung mới. Dù khu trung tâm có dấu hiệu tăng nguồn cung, nhưng vẫn mang tính cục bộ do số lượng dự án hạn chế.

Xu hướng dịch chuyển ra vùng ven phản ánh sự thay đổi mang tính cấu trúc của thị trường. Các khu vực vệ tinh ngày càng đóng vai trò quan trọng trong việc cân bằng cung – cầu, đồng thời phù hợp hơn với khả năng chi trả của người mua trong bối cảnh giá nhà tại khu vực trung tâm neo ở mức cao.

Về mặt bằng giá, thị trường trong quý I/2026 nhìn chung ổn định so với cuối năm trước. Tại TP.HCM, giá căn hộ trung bình đạt khoảng 102 triệu đồng/m², trong khi Hà Nội ở mức khoảng 86 triệu đồng/m². Tuy nhiên, sự phân hóa giữa các khu vực vẫn diễn ra rõ rệt.

Tại Hà Nội, giá căn hộ nội đô trung bình đạt khoảng 124 triệu đồng/m², tăng 14% theo quý, chủ yếu do nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp. Ngược lại, khu vực ngoài trung tâm như Văn Giang duy trì mức giá 60–70 triệu đồng/m², tạo ra khoảng chênh lệch đáng kể và trở thành lựa chọn phù hợp cho người mua ở thực.

Ở TP.HCM, khu vực Bình Dương (cũ) ghi nhận mức giá trung bình khoảng 56 triệu đồng/m², tăng 7% theo quý và 37% so với cùng kỳ. Một số dự án mới đã thiết lập mặt bằng giá trên 70 triệu đồng/m², phản ánh kỳ vọng tăng trưởng khi hạ tầng tiếp tục được cải thiện.

Dù ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực trong quý đầu năm, dự báo cho thấy nguồn cung trong năm 2026 có thể điều chỉnh giảm so với kỳ vọng trước đó. Nguyên nhân chủ yếu đến từ chi phí vốn tăng cao và sự thận trọng của các chủ đầu tư trong việc triển khai dự án mới.

Cụ thể, tổng nguồn cung mở bán mới tại TP.HCM trong năm 2026 dự kiến đạt khoảng 28.000–29.000 căn, giảm khoảng 2.000 căn so với dự báo trước. Trong khi đó, Hà Nội vẫn được đánh giá là điểm sáng với nguồn cung dự kiến đạt 35.000–40.000 căn, trong đó khu vực Văn Giang tiếp tục đóng vai trò chủ lực.

Trong bối cảnh thị trường chịu tác động từ lãi suất và các yếu tố vĩ mô, xu hướng chọn lọc dự án ngày càng rõ nét. Người mua và nhà đầu tư được khuyến nghị ưu tiên các dự án có pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín và cân đối tài chính phù hợp nhằm hạn chế rủi ro.

Nhìn chung, thị trường căn hộ trong quý I/2026 đang cho thấy sự ổn định tương đối, với nền tảng từ nhu cầu ở thực và sự tham gia thận trọng của dòng tiền đầu tư. Tuy nhiên, diễn biến trong các quý tiếp theo vẫn cần được theo dõi thêm để đánh giá đầy đủ tác động từ môi trường tài chính và kinh tế vĩ mô.

VT