Tín dụng siết, lãi suất tăng: Doanh nghiệp bất động sản đối diện “bài toán khó”

Thị trường bất động sản nhà ở trong năm 2026 đang đứng trước nhiều thách thức khi hàng loạt yếu tố vĩ mô đồng loạt gây sức ép. Tín dụng bị kiểm soát chặt, mặt bằng lãi suất đi lên cùng với chi phí đầu vào tăng cao được nhận định là những lực cản chính, khiến thị trường bước vào giai đoạn điều chỉnh và phân hóa rõ rệt.

Một trong những thay đổi đáng chú ý nhất đến từ chính sách tín dụng. Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt dòng vốn vào lĩnh vực bất động sản, với mức tăng trưởng không vượt quá tốc độ chung của toàn nền kinh tế, dự kiến khoảng 15% trong năm 2026.

Động thái này diễn ra trong bối cảnh tín dụng bất động sản đã tăng mạnh trong năm trước. Cụ thể, năm 2025 ghi nhận mức tăng lên tới 32%, cao hơn đáng kể so với mức 20,4% của năm 2024 và 19% của toàn nền kinh tế. Việc điều chỉnh chính sách được đánh giá là cần thiết nhằm giảm thiểu rủi ro hệ thống, nhưng đồng thời cũng khiến dòng vốn vào thị trường bị thu hẹp đáng kể.

Trong bối cảnh đó, thị trường bắt đầu xuất hiện sự phân hóa rõ ràng giữa các nhóm doanh nghiệp. Những doanh nghiệp có quy mô lớn, uy tín và dự án có pháp lý hoàn chỉnh tiếp tục có lợi thế trong việc tiếp cận nguồn vốn ngân hàng. Ngược lại, các doanh nghiệp nhỏ hoặc dự án chưa hoàn thiện pháp lý có thể gặp nhiều khó khăn trong huy động vốn, buộc phải tìm đến các kênh thay thế như phát hành trái phiếu, vốn tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Bên cạnh tín dụng, mặt bằng lãi suất tăng cũng đang tạo áp lực lớn lên cả người mua nhà lẫn doanh nghiệp. Tính đến tháng 3/2026, lãi suất vay mua nhà ưu đãi trong năm đầu dao động từ 8,5% đến 10%/năm. Sau thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi có thể lên tới 12-14%/năm. So với cùng kỳ năm trước, mức lãi suất này đã tăng khoảng 2 điểm phần trăm và cao hơn khoảng 3 điểm phần trăm so với tháng 3/2024.

Chi phí tài chính gia tăng khiến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân bị ảnh hưởng, kéo theo nhu cầu mua nhà có xu hướng chững lại. Đồng thời, điều này cũng tác động trực tiếp đến kế hoạch kinh doanh, tiến độ mở bán và biên lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản.

Ở chiều ngược lại, chi phí đầu vào tiếp tục leo thang, tạo thêm áp lực cho thị trường. Giá thép xây dựng trong tháng 3/2026 tăng khoảng 4% so với mức trung bình năm 2025 và tăng 6% so với giai đoạn 2023-2024. Giá xi măng cũng ghi nhận mức tăng mạnh, lần lượt 15% so với năm 2025 và 18% so với giai đoạn trước đó. Ngoài ra, các chi phí liên quan đến đất đai như giải phóng mặt bằng, tiền thuê đất và tiền sử dụng đất đều có xu hướng gia tăng.

Những yếu tố này không chỉ đẩy giá bán bất động sản lên cao mà còn làm thu hẹp biên lợi nhuận của doanh nghiệp, đặc biệt trong bối cảnh thị trường vẫn tồn tại sự mất cân đối giữa cung và cầu.

Trong bối cảnh nhiều áp lực cùng lúc xuất hiện, thị trường bất động sản được dự báo sẽ bước vào giai đoạn “thanh lọc” mạnh mẽ. Các doanh nghiệp yếu về năng lực tài chính, pháp lý chưa hoàn chỉnh hoặc phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy tài chính sẽ đối mặt với nguy cơ bị đào thải.

Ngược lại, cơ hội được cho là sẽ tập trung vào nhóm doanh nghiệp đầu ngành, sở hữu quỹ đất lớn, vị trí dự án thuận lợi, pháp lý minh bạch và có khả năng tiếp cận nguồn vốn ngân hàng. Đây là nhóm có đủ điều kiện để thích ứng với môi trường kinh doanh khó khăn và tận dụng cơ hội trong giai đoạn tái cấu trúc thị trường.

Một điểm đáng chú ý khác là việc áp dụng mã định danh riêng cho từng sản phẩm nhà đất từ ngày 1/3 được kỳ vọng sẽ góp phần nâng cao tính minh bạch của thị trường. Cơ chế này giúp cơ quan quản lý kiểm soát dữ liệu hiệu quả hơn, đồng thời hạn chế tình trạng đầu cơ và giao dịch thiếu minh bạch.

Dù đối mặt với nhiều khó khăn trong ngắn hạn, nguồn cung bất động sản trong năm 2026 vẫn được dự báo có xu hướng cải thiện ở tất cả các phân khúc. Nguyên nhân đến từ việc các địa phương đẩy nhanh tiến độ phê duyệt dự án, tháo gỡ các vướng mắc pháp lý và thí điểm phát triển nhà ở thương mại trên các loại đất không phải là đất ở.

Về phía nhu cầu, thị trường được dự báo sẽ tập trung chủ yếu vào hai phân khúc: nhà ở xã hội và nhà ở thương mại có mức giá phù hợp với khả năng chi trả. Đây được xem là lựa chọn thực tế trong bối cảnh thu nhập người dân chịu áp lực, trong khi giá nhà và lãi suất đều tăng.

Tổng thể, năm 2026 được đánh giá là giai đoạn bản lề của thị trường bất động sản nhà ở. Sự kết hợp của các yếu tố vĩ mô và chính sách đang tạo ra áp lực điều chỉnh rõ nét. Tuy nhiên, trong bối cảnh đó, cơ hội vẫn tồn tại đối với những doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững, chiến lược phát triển dài hạn và khả năng thích ứng linh hoạt với biến động thị trường.

VT