Khu công nghiệp hết thời cạnh tranh bằng đất rẻ?

Dòng vốn FDI tăng, tiêu chí chọn khu công nghiệp thay đổi

Việt Nam tiếp tục là điểm đến của dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), đặc biệt trong lĩnh vực sản xuất. Theo số liệu của cơ quan thống kê, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam trong 6 tháng đầu năm 2026 đạt 34,65 tỷ USD, tăng 61% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, công nghiệp chế biến, chế tạo thu hút khoảng 18,47 tỷ USD, chiếm hơn một nửa tổng vốn đăng ký.

Quy mô vốn đầu tư gia tăng cho thấy sức hút của thị trường Việt Nam, đồng thời đặt ra yêu cầu cao hơn đối với chất lượng hạ tầng và khả năng triển khai dự án. Với các doanh nghiệp sản xuất, lựa chọn địa điểm không còn dừng ở việc tìm kiếm quỹ đất có giá thuê phù hợp hoặc thuận lợi về giao thông. Những yếu tố như công suất điện được bảo đảm, tiến độ đấu nối hạ tầng, thời gian hoàn tất thủ tục và khả năng sớm đưa nhà máy vào vận hành cũng ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả đầu tư.

Theo ông John Campbell, Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp của Savills Việt Nam, nhà đầu tư đang chuyển từ việc lựa chọn một lô đất sang đánh giá mức độ chắc chắn trong vận hành. Đây là thay đổi đáng chú ý trong cách doanh nghiệp thẩm định địa điểm sản xuất, nhất là với các dự án có quy mô lớn, yêu cầu công nghệ cao và kế hoạch hoạt động dài hạn.

Một khu công nghiệp có giá thuê cạnh tranh nhưng thiếu nguồn điện phù hợp, chậm hoàn thiện hạ tầng hoặc hạn chế khả năng mở rộng có thể khiến doanh nghiệp phát sinh thêm chi phí. Ngược lại, địa điểm có hạ tầng sẵn sàng, quy trình triển khai rõ ràng và dịch vụ hỗ trợ hiệu quả có thể giúp rút ngắn thời gian đưa nhà máy vào hoạt động.

Vì vậy, quỹ đất vẫn là điều kiện quan trọng để thu hút khách thuê, nhưng chưa đủ để tạo lợi thế cạnh tranh bền vững. Khả năng đáp ứng nhu cầu vận hành thực tế đang trở thành yếu tố quyết định trong quá trình lựa chọn địa điểm đầu tư.

Từ cho thuê mặt bằng đến xây dựng hệ sinh thái công nghiệp

Sự thay đổi trong nhu cầu của khách thuê đòi hỏi các đơn vị phát triển khu công nghiệp phải mở rộng vai trò. Thay vì chủ yếu cung cấp đất và hạ tầng cơ bản, nhà phát triển cần hướng tới xây dựng hệ sinh thái có khả năng hỗ trợ doanh nghiệp trong suốt vòng đời dự án, từ chuẩn bị mặt bằng, xây dựng nhà máy đến vận hành và mở rộng sản xuất.

Hệ sinh thái này có thể bao gồm hệ thống điện, nước và xử lý nước thải đáng tin cậy; nhà xưởng xây sẵn hoặc thiết kế theo nhu cầu; kết nối logistics; hạ tầng số; nguồn nhân lực có kỹ năng; cùng các dịch vụ hỗ trợ người lao động. Năng lực quản lý và tốc độ xử lý yêu cầu của chủ đầu tư cũng góp phần quyết định trải nghiệm của khách thuê.

Giá trị của các dịch vụ không nằm ở số lượng tiện ích được quảng bá, mà ở hiệu quả thực tế mà chúng mang lại. Nếu hạ tầng và dịch vụ giúp doanh nghiệp giảm thời gian triển khai, hạn chế gián đoạn sản xuất và kiểm soát chi phí tốt hơn, khu công nghiệp sẽ có thêm cơ sở để giữ chân khách thuê, đồng thời thu hút những dự án có yêu cầu cao.

Xu hướng này càng rõ nét khi dòng vốn đầu tư hướng tới các lĩnh vực công nghệ cao, trung tâm dữ liệu và hạ tầng trí tuệ nhân tạo. Tại TP.HCM, trong 9 tháng đầu năm 2026, các khu chế xuất và khu công nghiệp thu hút tổng vốn đầu tư trong nước và nước ngoài hơn 5,57 tỷ USD, tăng 29,13% so với cùng kỳ năm 2025. Riêng vốn FDI đạt hơn 4,27 tỷ USD, tăng trên 62%.

Các dự án công nghệ cao thường có yêu cầu riêng về nguồn điện ổn định, kết nối viễn thông, an ninh, nhân lực chuyên môn và khả năng mở rộng công suất. Với những lĩnh vực tiêu thụ năng lượng lớn như trung tâm dữ liệu, việc đánh giá năng lực cung cấp điện và phương án dự phòng có thể là một trong những điều kiện quan trọng trước khi quyết định đầu tư.

Điều đó khiến năng lực cạnh tranh giữa các khu công nghiệp ngày càng được đánh giá theo hướng toàn diện. Bên cạnh tỷ lệ lấp đầy và giá thuê, những chỉ số như thời gian đưa nhà máy vào hoạt động, độ tin cậy của hệ thống tiện ích, tốc độ xử lý yêu cầu dịch vụ và khả năng hỗ trợ khách thuê mở rộng sản xuất cũng có ý nghĩa lớn hơn.

Về dài hạn, khu công nghiệp có thể tạo khác biệt nếu giúp doanh nghiệp triển khai dự án thuận lợi, duy trì hoạt động ổn định và thích ứng với những thay đổi của thị trường. Đây cũng là cơ sở để các nhà phát triển chuyển từ cạnh tranh bằng diện tích đất sang cạnh tranh bằng chất lượng dịch vụ và hiệu quả vận hành.

Phát triển xanh phải tạo ra giá trị kinh tế

Bên cạnh hạ tầng và dịch vụ, các tiêu chí môi trường đang trở thành một phần trong quá trình lựa chọn địa điểm sản xuất. Những tập đoàn có cam kết giảm phát thải ngày càng quan tâm đến khả năng sử dụng năng lượng hiệu quả, nguồn năng lượng tái tạo, hệ thống xử lý nước thải và dữ liệu môi trường phục vụ báo cáo.

Đối với doanh nghiệp xuất khẩu, các yêu cầu về môi trường có thể liên quan trực tiếp đến tiêu chuẩn của khách hàng, nghĩa vụ báo cáo trong chuỗi cung ứng, khả năng tiếp cận nguồn vốn và yêu cầu tại thị trường tiêu thụ. Vì vậy, năng lực đáp ứng các tiêu chí phát triển bền vững có thể ảnh hưởng đến khả năng thu hút và duy trì khách thuê của khu công nghiệp.

Tuy nhiên, phát triển xanh không nên chỉ dừng ở các thông điệp quảng bá hoặc chứng nhận. Các giải pháp cần gắn với kết quả có thể đo lường, chẳng hạn giảm tiêu thụ năng lượng, tối ưu chi phí vận hành, nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên và tăng khả năng chống chịu trước rủi ro.

Theo ông John Campbell, tính bền vững chỉ thực sự tạo ra giá trị thương mại khi giải quyết được nhu cầu cụ thể của doanh nghiệp. Điều này đặt ra yêu cầu đối với nhà phát triển khu công nghiệp phải xác định rõ hiệu quả của từng giải pháp, đồng thời cung cấp dữ liệu minh bạch để khách thuê có thể đánh giá.

Dù vậy, các giải pháp xanh không thể thay thế hạ tầng thiết yếu. Nguồn điện ổn định, hệ thống cấp thoát nước, xử lý chất thải và khả năng tuân thủ quy định vẫn là nền tảng để nhà máy hoạt động liên tục. Chỉ khi các điều kiện cơ bản được bảo đảm, giải pháp năng lượng và môi trường mới phát huy đầy đủ hiệu quả.

Trong bối cảnh Việt Nam tiếp tục thu hút các dự án sản xuất có quy mô và yêu cầu kỹ thuật ngày càng cao, bất động sản công nghiệp đứng trước cơ hội nâng cấp mô hình phát triển. Lợi thế sẽ không chỉ nằm ở quỹ đất sẵn có hay vị trí gần cảng biển, sân bay, mà còn ở khả năng kết hợp hạ tầng, dịch vụ vận hành và giải pháp bền vững.

Sự chuyển dịch từ khu công nghiệp cho thuê mặt bằng sang nền tảng công nghiệp có thể giúp doanh nghiệp giảm rủi ro triển khai, nâng cao hiệu quả hoạt động và chủ động mở rộng sản xuất. Đây sẽ là một trong những yếu tố định hình sức cạnh tranh của thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam trong giai đoạn tới.

Khánh Yên