Thị trường bất động sản 2026: Nhà đầu tư đối mặt nhiều “cú sốc” mới

Chung cư: Giá cao, thanh khoản thứ cấp chững lại

Sự chững lại của giá căn hộ chung cư, đặc biệt ở nhóm sản phẩm studio và căn hộ một phòng ngủ – vốn được nhà đầu tư mua theo tâm lý “lướt sóng” trong năm 2025 – đang trở nên rõ rệt. Mặt bằng giá căn hộ mở bán mới đã tiệm cận 100 triệu đồng/m2, trong khi nguồn cung dự kiến tăng mạnh từ năm 2026 trở đi tạo áp lực điều chỉnh lên giá bán.

Trên thị trường thứ cấp, giao dịch có dấu hiệu chậm lại. Nhiều nhà đầu tư từng mua chênh lệch nay chấp nhận lỗ phần chênh, tìm cách chuyển nhượng phần vốn đã đóng cho chủ đầu tư nhưng vẫn khó thanh khoản.

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cao cấp CBRE Việt Nam, giá căn hộ không thể tăng mãi mà chỉ tăng đến khi chạm ngưỡng chịu đựng và khả năng chi trả của người mua nhà.

Thực tế cho thấy, tại TP.HCM, sau giai đoạn tăng mạnh giai đoạn 2017–2019 và lập đỉnh, giá căn hộ đã chững lại và đi ngang từ năm 2022. Hiện giá trung bình một căn hộ tại TP.HCM vào khoảng 100 triệu đồng/m2; trong đó phân khúc bình dân khoảng 65 triệu đồng/m2, còn các dự án cao cấp có thể vượt 200 triệu đồng/m2.

Tại Hà Nội, giá căn hộ cũng đã thiết lập mặt bằng phổ biến ở mức 100–200 triệu đồng/m2. Các dự án từng có giá 30–40 triệu đồng/m2 hầu như không còn xuất hiện trên thị trường, thay vào đó là phân khúc căn hộ từ 60 triệu đồng/m2 trở lên.

Lý giải nguyên nhân khiến giá chung cư có xu hướng hạ nhiệt, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, cho biết nguồn cung căn hộ đang được bổ sung mạnh mẽ. Riêng Hà Nội đã phê duyệt 148 dự án với quy mô hơn 840 ha để thí điểm phát triển nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, việc đẩy mạnh cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, cùng quy định mới cho phép nâng tầng, sẽ tạo thêm nguồn cung đáng kể trong thời gian tới. Nhiều dự án nhà ở xã hội cũng đang được thúc đẩy tiến độ, đi kèm chính sách ưu đãi hơn, góp phần gia tăng nguồn cung phân khúc giá thấp và trung bình.

Biệt thự, liền kề: Chiết khấu sâu để kích cầu

Không chỉ chung cư, phân khúc biệt thự và nhà liền kề cũng xuất hiện tâm lý thận trọng rõ rệt từ phía nhà đầu tư. Trên thực tế, nhiều chủ đầu tư và đơn vị phân phối đang đồng loạt tung ra các chương trình chiết khấu sâu, có nơi lên tới 30–35% giá hợp đồng, kèm theo nhiều ưu đãi tài chính nhằm kích cầu.

Một số môi giới tại Hà Nội cho biết, nhiều dự án khu đô thị đã áp dụng mức chiết khấu tổng lên tới khoảng 30% cho khách hàng thanh toán sớm, nhận nhà nhanh hoặc với một số sản phẩm nhất định – mức ưu đãi hiếm gặp trong tiền lệ thị trường.

Xu hướng giảm giá không chỉ diễn ra tại Hà Nội. Tại TP.HCM, một số dự án lớn áp dụng mức chiết khấu từ 18–28% cho nhà phố, biệt thự và sản phẩm thấp tầng, đặc biệt với các khách hàng thanh toán nhanh.

Việc chiết khấu sâu phản ánh xu hướng tái định giá sản phẩm trong bối cảnh nhu cầu đầu tư ngắn hạn suy giảm, trong khi nhu cầu ở thực dần chiếm ưu thế. Diễn biến này mở ra cơ hội cho người mua sau, song lại tạo áp lực lớn với những nhà đầu tư từng kỳ vọng chốt lời nhanh.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản EZ, nhận định thị trường thời gian qua diễn biến trầm lắng, trái ngược với sự sôi động hồi đầu năm. Nguyên nhân cốt lõi là mặt bằng giá đã neo ở mức cao, kéo giảm thanh khoản chung. Nhà đầu tư cá nhân hiện có xu hướng thận trọng hơn do lãi suất tăng và áp lực từ việc sử dụng đòn bẩy tài chính trước đó.

Theo ông Toản, nguồn cung bất động sản năm 2026 sẽ rất lớn khi nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý và các đại đô thị mới lần lượt ra hàng. Cùng với đó là nguồn cung thứ cấp gia tăng khi nhiều khách hàng nhận bàn giao nhà có xu hướng bán lại trong bối cảnh lãi suất tăng, làm gia tăng nguy cơ dư cung.

Đất nền: Lướt sóng mất lợi thế

Từng là điểm nóng hút dòng tiền, đất nền tại nhiều địa phương như Đà Nẵng, Nha Trang đang hạ nhiệt nhanh khi chi phí vốn tăng cao và thị trường rơi vào trạng thái giao dịch trầm lắng kéo dài.

Một nhà đầu tư tại Hà Nội cho biết đã mua đất nền tại Nha Trang từ đầu năm 2023 với giá gần 2 tỷ đồng. Trong giai đoạn thị trường suy giảm thanh khoản, giá lô đất liên tục điều chỉnh xuống mức thấp nhất khoảng 1,5 tỷ đồng. Đến cuối năm 2025, dù giá quay lại mức ban đầu, lượng khách hỏi mua vẫn rất hạn chế và đến nay vẫn chưa thể thanh khoản.

Theo các chuyên gia, xu hướng lướt sóng đất nền trong năm 2026 sẽ tiếp tục thu hẹp khi chi phí vốn tăng, tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn và biên độ tăng giá bị co hẹp. Lãi suất ngân hàng tăng khiến lợi thế sử dụng vốn vay không còn, trong khi tín dụng bất động sản tiếp tục được kiểm soát chặt nhằm hạn chế rủi ro đầu cơ.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cho biết làn sóng đầu tư mạnh nhất xuất hiện từ nửa cuối tháng 3 đến đầu tháng 4/2025, chủ yếu ở phân khúc đất nền, với mức tăng giá có nơi lên tới 40%. Tuy nhiên, hiện các cơn sốt theo trào lưu đã hạ nhiệt, thanh khoản tại nhiều địa phương từng “nóng” cũng chững lại, đặc biệt ở những khu vực không nằm trong quy hoạch trung tâm hành chính.

Ở góc nhìn thị trường, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam PropertyGuru Việt Nam, cho rằng phân khúc đất nền – vốn phụ thuộc lớn vào đòn bẩy tài chính – sẽ khó sớm phục hồi thanh khoản nếu lãi suất chưa giảm mạnh và hạ tầng không có đột phá rõ rệt.

Giai đoạn tái định giá và thanh lọc

Bức tranh chung cho thấy thị trường bất động sản đang chuyển từ giai đoạn tăng nóng sang giai đoạn tái định giá và thanh lọc. Chung cư chững giá, thanh khoản thứ cấp suy yếu. Biệt thự, liền kề chiết khấu sâu để kích cầu. Đất nền mất lợi thế lướt sóng do chi phí vốn cao và giao dịch trầm lắng.

Những “cú sốc” này phản ánh quá trình điều chỉnh cần thiết để đưa giá bất động sản tiệm cận hơn với giá trị thực và nhu cầu ở thực. Với nhà đầu tư, đây là thời điểm buộc phải thay đổi tư duy, từ lướt sóng sang tích sản, từ kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn sang chiến lược dài hạn, và từ chạy theo đám đông sang lựa chọn dựa trên nền tảng pháp lý, dòng tiền và khả năng khai thác thực tế.

PV