Bất động sản Hà Nội bước vào chu kỳ mới, nguồn cung tăng mạnh, giá hạ nhiệt

Sau giai đoạn tăng trưởng nóng kéo dài, thị trường bất động sản Hà Nội đang có những chuyển biến rõ rệt khi bước vào chu kỳ điều chỉnh mới. Dữ liệu thị trường cho thấy giá bán đã bắt đầu hạ nhiệt, trong khi nguồn cung gia tăng mạnh khiến thanh khoản suy yếu, phản ánh sự thay đổi trong cán cân cung – cầu.

Trong quý IV/2025, phân khúc căn hộ sơ cấp ghi nhận mức giảm giá đáng kể, từ khoảng 91 triệu đồng/m2 xuống còn 78 triệu đồng/m2, tương đương mức giảm khoảng 14% theo quý. Ở phân khúc nhà thấp tầng, mức điều chỉnh còn rõ nét hơn khi giá bán sơ cấp giảm gần 19%, từ khoảng 229 triệu đồng/m2 xuống còn 186 triệu đồng/m2, trước khi đi ngang vào cuối năm.

Trên thị trường thứ cấp, xu hướng điều chỉnh diễn ra chậm hơn. Giá căn hộ vẫn tăng nhẹ theo quý, đạt khoảng 62 triệu đồng/m2 vào cuối năm 2025, nhưng mức tăng so với đầu năm lên tới 24% cho thấy dư địa tăng trưởng đã thu hẹp. Nhà thấp tầng thứ cấp cũng ghi nhận xu hướng tương tự khi giá tăng nhẹ theo quý nhưng vẫn cao hơn đáng kể so với đầu năm.

Cùng với diễn biến giá, thanh khoản thị trường đang suy yếu rõ rệt. Tổng số giao dịch trong năm 2025 đạt khoảng 109.000 giao dịch, giảm 8% so với năm trước. Riêng quý IV/2025, lượng giao dịch căn hộ giảm xuống còn khoảng 23.000, mức thấp nhất trong khoảng hai năm, phản ánh tâm lý thận trọng ngày càng gia tăng của người mua.

Nguyên nhân cốt lõi của sự điều chỉnh không nằm ở giá mà đến từ sự lệch pha giữa cung và cầu. Trong năm 2025, nguồn cung căn hộ mới đạt gần 36.000 sản phẩm, mức cao thứ hai kể từ năm 2019. Dự kiến trong giai đoạn 2026–2027, mỗi năm thị trường tiếp tục đón thêm hơn 30.000 căn hộ mới cùng khoảng 8.000 sản phẩm nhà thấp tầng.

Trong khi đó, nhu cầu mua nhà có dấu hiệu chững lại. Người mua có xu hướng trì hoãn quyết định sau giai đoạn giá tăng mạnh, đồng thời chờ đợi những thay đổi về quy hoạch và chính sách. Mặt khác, lãi suất vay mua nhà vẫn ở mức cao, khiến dòng tiền vào thị trường bị hạn chế.

Tỷ lệ hấp thụ căn hộ vẫn duy trì trong khoảng 70–80%, song đã giảm so với trước. Đáng chú ý, lợi suất cho thuê căn hộ giảm mạnh, từ khoảng 4,3% xuống còn 2,47% vào đầu năm 2026, cho thấy hiệu quả đầu tư suy giảm đáng kể.

Những yếu tố này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn “bùng nổ nguồn cung”, khi nguồn hàng tăng nhanh hơn nhu cầu. Quyền chủ động dần chuyển sang phía người mua, với nhiều lựa chọn hơn và khả năng đàm phán tốt hơn.

Xét theo chu kỳ, sau giai đoạn phục hồi trong năm 2024 và tăng trưởng trong nửa đầu năm 2025, thị trường đã bước vào vùng điều chỉnh từ nửa cuối năm 2025 và có thể kéo dài sang năm 2026. Tuy nhiên, các yếu tố nền tảng dài hạn vẫn được đánh giá tích cực.

Các thay đổi về thể chế và quy hoạch được kỳ vọng tạo động lực mới cho thị trường. Việc hoàn thiện khung pháp lý và định hướng phát triển đô thị theo mô hình đa cực, kết hợp với hệ thống hạ tầng giao thông như các tuyến vành đai và mô hình phát triển gắn với giao thông công cộng, sẽ thúc đẩy sự dịch chuyển không gian đô thị và gia tăng giá trị bất động sản trong dài hạn.

Dòng vốn cũng tiếp tục là điểm sáng. Năm 2025, vốn đầu tư nước ngoài vào Hà Nội đạt hơn 4,1 tỷ USD, mức cao nhất trong 5 năm. Bên cạnh đó, đầu tư công duy trì quy mô lớn, đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển hạ tầng và tạo nền tảng cho tăng trưởng trung hạn.

Cấu trúc thị trường đang cho thấy sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc. Chung cư tiếp tục giữ vai trò chủ đạo khi chiếm khoảng 63% tổng lượng giao dịch, nhờ nhu cầu ở thực cao và thanh khoản tốt hơn. Trong khi đó, nhà thấp tầng chịu ảnh hưởng mạnh hơn từ biến động thị trường do giá trị lớn và phụ thuộc nhiều vào dòng tiền đầu tư.

Giai đoạn hiện tại mở ra cơ hội cho người mua ở thực khi mặt bằng giá đã điều chỉnh và nguồn cung dồi dào hơn. Tuy nhiên, thị trường cũng bước vào quá trình sàng lọc mạnh, trong đó các sản phẩm gắn với hạ tầng, quy hoạch và nhu cầu thực sẽ giữ được giá trị, còn những tài sản mang tính đầu cơ có thể tiếp tục chịu áp lực.

Trong bối cảnh đó, bất động sản Hà Nội không còn là thị trường của kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, mà đang chuyển dần sang giai đoạn đề cao giá trị sử dụng và tầm nhìn dài hạn, nơi người mua có nhiều lợi thế hơn nhưng cũng cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi ra quyết định.

VT