Trái phiếu bất động sản nóng lên, lãi suất có lô vượt 12%/năm

Theo báo cáo của VIS Rating, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành mới trong tháng 7 đạt khoảng 26.000 tỷ đồng. Trong đó, nhóm bất động sản huy động hơn 2.800 tỷ đồng, tương đương khoảng 11% tổng lượng trái phiếu phát hành mới.

Đáng chú ý, thị trường xuất hiện những lô trái phiếu có mức lãi suất cao hơn đáng kể so với mặt bằng lãi suất tiền gửi. Động thái này cho thấy các doanh nghiệp bất động sản đang phải chấp nhận chi phí vốn cao hơn để tiếp cận dòng tiền trong bối cảnh nguồn tín dụng dành cho lĩnh vực này được kiểm soát chặt chẽ hơn.

Doanh nghiệp bất động sản đẩy mạnh huy động vốn

Một trong những thương vụ gây chú ý trong tháng 7 là lô trái phiếu trị giá 2.000 tỷ đồng của Công ty TNHH Xây dựng Hạ tầng Crystal.

Theo công bố trên Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội, doanh nghiệp đã hoàn tất phát hành 20.000 trái phiếu mã CIC12601, mệnh giá 100 triệu đồng mỗi trái phiếu, trong hai ngày 16 và 17/7/2026. Lô trái phiếu có kỳ hạn 60 tháng, dự kiến đáo hạn vào tháng 7/2031.

Hai kỳ tính lãi đầu tiên được cố định ở mức 12,5%/năm. Từ các kỳ tiếp theo, lãi suất được xác định bằng lãi suất tham chiếu cộng biên độ 4%/năm nhưng không thấp hơn 12,5%/năm.

Theo thông tin được công bố, đây là lần đầu tiên Công ty TNHH Xây dựng Hạ tầng Crystal huy động vốn qua kênh trái phiếu. Lô trái phiếu thuộc loại không chuyển đổi, không kèm chứng quyền và có tài sản bảo đảm.

Mức lãi suất tối thiểu 12,5%/năm đưa lô trái phiếu này vào nhóm có chi phí vốn cao trên thị trường hiện nay. Đây cũng là tín hiệu cho thấy cuộc cạnh tranh huy động vốn giữa các doanh nghiệp đang ngày càng quyết liệt, đặc biệt ở nhóm bất động sản có nhu cầu vốn lớn.

Trước đó, thị trường cũng ghi nhận nhiều doanh nghiệp bất động sản huy động hàng nghìn tỷ đồng với lãi suất từ 10%/năm trở lên. Những mức lãi suất này cao hơn đáng kể so với lãi suất tiền gửi thông thường, qua đó tạo sức hút đối với dòng tiền nhưng đồng thời làm gia tăng chi phí tài chính của bên phát hành.

VIS Rating nhận định, sau khi giá trị phát hành trái phiếu bất động sản tăng mạnh trong năm 2025, đà huy động vốn qua kênh này được dự báo tiếp tục trong năm 2026, một phần do nhu cầu tái cấp vốn tăng cao. Theo đơn vị xếp hạng tín nhiệm, khoảng 99.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn trong năm nay, tăng 74% so với năm trước.

Áp lực đáo hạn khiến nhu cầu vốn tăng

Không chỉ cần nguồn tiền để triển khai các dự án mới, doanh nghiệp bất động sản còn phải chuẩn bị nguồn lực để thực hiện các nghĩa vụ tài chính đến hạn.

Khối lượng khoảng 99.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản đáo hạn trong năm 2026 đồng nghĩa với việc một lượng vốn lớn cần được thu xếp trong thời gian tương đối ngắn. Doanh nghiệp có thể phải sử dụng dòng tiền kinh doanh, vốn chủ sở hữu, nguồn tín dụng hoặc phát hành trái phiếu mới để đáp ứng nghĩa vụ này.

VIS Rating cũng lưu ý áp lực tái cấp vốn đang là một trong những rủi ro đáng quan tâm của thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Báo cáo tổng quan thị trường trái phiếu doanh nghiệp quý II/2026 của đơn vị này đánh giá khung pháp lý đang dần hoàn thiện nhưng áp lực thanh khoản và lãi suất cao vẫn làm gia tăng rủi ro tái cấp vốn.

Trong bối cảnh đó, việc doanh nghiệp chấp nhận mức lãi suất trái phiếu cao có thể giúp cải thiện khả năng tiếp cận vốn trong ngắn hạn. Tuy nhiên, chi phí vốn càng lớn thì áp lực tạo dòng tiền đủ mạnh để thanh toán lãi và gốc trong tương lai cũng càng cao.

Thực tế thị trường vẫn ghi nhận các trường hợp doanh nghiệp chậm thực hiện nghĩa vụ trái phiếu. Đây là yếu tố khiến nhà đầu tư cần thận trọng hơn khi đánh giá các lô trái phiếu có lợi suất cao.

Một mức lãi suất hấp dẫn không đồng nghĩa với việc trái phiếu có mức độ an toàn tương ứng. Rủi ro còn phụ thuộc vào sức khỏe tài chính của doanh nghiệp, dòng tiền, tài sản bảo đảm, mục đích sử dụng vốn và khả năng tạo doanh thu từ các dự án.

Lãi suất cao phải đi cùng minh bạch

Trao đổi với báo chí, chuyên gia tài chính - ngân hàng Nguyễn Quang Huy cho rằng trong bối cảnh mặt bằng lãi suất huy động có xu hướng tăng, việc doanh nghiệp bất động sản đưa ra mức lãi suất trái phiếu hấp dẫn hơn để thu hút dòng tiền là diễn biến có thể lý giải từ quan hệ cung - cầu vốn.

Tuy nhiên, lãi suất cao cần được nhìn nhận đồng thời là mức sinh lời kỳ vọng và phần bù cho rủi ro, thay vì chỉ được xem như một cơ hội gia tăng lợi nhuận.

Theo chuyên gia, điều quan trọng không chỉ nằm ở việc doanh nghiệp huy động được bao nhiêu vốn mà còn ở cách nguồn tiền được sử dụng và khả năng hoàn trả.

Đối với doanh nghiệp phát hành, yêu cầu quan trọng là kiểm soát chặt mục đích sử dụng vốn, đồng thời tăng cường công bố thông tin về tình hình tài chính, tiến độ dự án và khả năng thực hiện nghĩa vụ trái phiếu.

Với nhà đầu tư, việc đánh giá một lô trái phiếu cũng không nên dừng ở con số lãi suất. Khả năng tài chính của tổ chức phát hành, dòng tiền, tài sản bảo đảm, pháp lý dự án, mục đích sử dụng vốn và lịch trả nợ đều là những yếu tố cần được xem xét trước khi quyết định.

Trong bối cảnh thị trường trái phiếu đang phục hồi, việc doanh nghiệp bất động sản quay trở lại huy động vốn qua kênh này có thể giúp đa dạng hóa nguồn vốn cho nền kinh tế. Tuy nhiên, dòng vốn chỉ thực sự bền vững khi lợi suất hấp dẫn đi cùng khả năng trả nợ, minh bạch thông tin và kỷ luật thị trường.

Với lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn lớn trong năm 2026, khả năng tái cấp vốn sẽ tiếp tục là một trong những vấn đề được thị trường quan tâm. Những doanh nghiệp có dòng tiền tốt, tài sản bảo đảm chất lượng và dự án có khả năng tạo dòng tiền sẽ có lợi thế hơn trong cuộc cạnh tranh huy động vốn.

Phúc Hưng (t/h)