Bất động sản Hà Nội bước vào chu kỳ mới: Giá neo cao, nguồn cung vẫn lệch pha

Sau giai đoạn phục hồi rõ nét trong năm 2025, thị trường bất động sản Hà Nội đang bước vào một chu kỳ vận động mới với nhiều kỳ vọng nhưng cũng không ít thách thức. Các chuyên gia nhận định, trong nửa đầu năm 2026, giá căn hộ khó có khả năng giảm, song đà tăng được dự báo sẽ chậm lại so với giai đoạn tăng nóng trước đó.

Thực tế cho thấy, năm 2025 đánh dấu sự cải thiện tích cực của thị trường căn hộ Hà Nội cả về nguồn cung lẫn thanh khoản. Nguồn cung mới đạt mức cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây, giai đoạn 2021–2025, trong khi tỷ lệ hấp thụ duy trì ở mức cao. Diễn biến này phản ánh sự phục hồi tương đối rõ ràng của hoạt động giao dịch, đặc biệt ở phân khúc căn hộ.

Tuy nhiên, song song với sự cải thiện về nguồn cung và thanh khoản, mặt bằng giá bán tiếp tục ghi nhận mức tăng mạnh kéo dài trong nhiều năm. Trong vòng 5 năm qua, giá căn hộ tại Hà Nội tăng trung bình khoảng 26% mỗi năm và hiện đã cao hơn hơn 200% so với năm 2019. Đây là một trong những yếu tố khiến khả năng tiếp cận nhà ở của người mua ở thực ngày càng chịu áp lực.

Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận nghiên cứu và tư vấn của Savills Hà Nội, bước sang năm 2026, giá chung cư tại Hà Nội được dự báo vẫn duy trì xu hướng đi lên, song mức tăng có thể thấp hơn so với giai đoạn trước. Một số yếu tố cho thấy mặt bằng giá khó có khả năng hạ nhiệt, ít nhất trong nửa đầu năm 2026.

Trong đó, tác động từ Luật Đất đai mới và Bảng giá đất 2026, dự kiến áp dụng từ ngày 1/1/2026 với mức giá tiệm cận hơn với thị trường, sẽ làm gia tăng đáng kể chi phí đầu vào của các chủ đầu tư. Các khoản chi phí liên quan đến tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng và đền bù được dự báo sẽ tăng, tạo áp lực trực tiếp lên giá bán sản phẩm.

Bên cạnh đó, chi phí xây dựng vẫn chịu ảnh hưởng từ giá nguyên vật liệu, chi phí nhân công và chi phí tài chính. Trong bối cảnh này, nhiều chủ đầu tư buộc phải phản ánh chi phí gia tăng vào giá bán nhằm bảo đảm hiệu quả tài chính của dự án.

Một yếu tố quan trọng khác là tình trạng lệch pha cung – cầu vẫn chưa được giải quyết triệt để. Dù nguồn cung căn hộ năm 2026 được dự báo sẽ cải thiện so với giai đoạn trước, phần lớn nguồn cung mới vẫn tập trung ở phân khúc trung và cao cấp. Trong khi đó, các dự án nhà ở bình dân tiếp tục khan hiếm, khiến mặt bằng giá trung bình toàn thị trường duy trì ở mức cao.

Theo đánh giá của Savills Việt Nam, hạ tầng giao thông tiếp tục là lực dẫn dắt quan trọng nhất đối với thị trường bất động sản Hà Nội trong những năm tới. Các khu vực như Đông Anh, phía tây và phía nam Hà Nội được đánh giá là những địa bàn tiềm năng nhờ hưởng lợi trực tiếp từ các dự án hạ tầng quy mô lớn.

Việc khởi công và đẩy nhanh tiến độ các cây cầu mới, cùng với quá trình hoàn thiện các tuyến đường vành đai và các tuyến metro như tuyến số 2, tuyến số 5, đang từng bước mở rộng không gian đô thị, cải thiện khả năng kết nối và tạo điều kiện gia tăng nguồn cung nhà ở. Đáng chú ý, các tuyến vành đai gồm Vành đai 1, Vành đai 2.5, Vành đai 3.5 và đặc biệt là Vành đai 4 đang được triển khai với tiến độ rõ ràng hơn so với giai đoạn trước.

Thực tế thời gian qua cho thấy công tác đền bù, giải phóng mặt bằng và hoàn thiện hạ tầng đã có những chuyển biến tích cực, tạo nền tảng quan trọng cho sự phát triển của thị trường nhà ở trong trung và dài hạn.

Từ động lực hạ tầng, triển vọng thị trường nhà ở Hà Nội được đánh giá sẽ có sự phân hóa rõ nét theo từng khu vực. Những địa bàn có khả năng hiện thực hóa kết nối hạ tầng sớm sẽ có triển vọng cao hơn. Đông Anh và khu vực phía tây Hà Nội được xem là những điểm đến tiềm năng trong giai đoạn cận kề, trong khi triển vọng trung hạn đang dần mở rộng về phía nam thành phố.

Ngoài yếu tố hạ tầng, mức độ sẵn sàng của nguồn cung cũng đóng vai trò quan trọng. Những khu vực mà chủ đầu tư đã hoàn thiện pháp lý, chuẩn bị đầu tư và có thể sớm đưa sản phẩm ra thị trường sẽ có lợi thế trong việc thu hút cả nhu cầu mua ở thực lẫn đầu tư. Trong bối cảnh đó, nếu các sản phẩm có mức giá phù hợp hơn được bổ sung, thị trường Hà Nội sẽ tiếp tục phát huy hiệu quả nguồn cầu, hạn chế xu hướng dịch chuyển của nhà đầu tư sang các thị trường lân cận như Hưng Yên, Hải Phòng, hoặc xa hơn là Đà Nẵng và một số tỉnh phía nam.

VT