Bất động sản Hà Nội hạ nhiệt sau đỉnh sóng: Chuyên gia lý giải vì sao người mua chần chừ và lối mở từ mô hình "thuê để mua"

Thưa bà, thị trường căn hộ Hà Nội trong quý II/2026 đang phát đi những tín hiệu gì đáng chú ý?

 Điểm nổi bật nhất là nguồn cung mới vẫn duy trì ở mức rất cao. Trong quý II/2026, thị trường ghi nhận khoảng 12.000-16.000 căn hộ mở bán mới, tương đương với năm 2025. Giá bán sơ cấp tiếp tục tăng, đạt khoảng 95 triệu đồng/m² vào cuối quý II, cao hơn so với cuối năm 2025 và quý I/2026.

Nguyên nhân chủ yếu là cơ cấu nguồn cung mới tập trung ở các dự án thuộc khu vực trung tâm và phía Tây Hà Nội, nơi có mặt bằng giá cao hơn bình quân toàn thị trường.

Tuy nhiên, nếu chỉ nhìn vào giá sẽ chưa phản ánh đầy đủ bức tranh thị trường. Điều đáng quan tâm hơn là thanh khoản đang giảm rõ rệt. Trong giai đoạn 2024-2025, tỷ lệ hấp thụ thường dao động từ 85-90%, nhưng sang quý I và quý II năm nay đã giảm xuống dưới 70%.

Vì sao thanh khoản giảm trong khi giá bán vẫn tiếp tục tăng?

Đây là diễn biến đã nằm trong dự báo của CBRE từ cuối năm 2025, khi mặt bằng lãi suất bắt đầu có xu hướng tăng trở lại.

Chi phí vốn tăng khiến cả nhà đầu tư và người mua ở thực đều cân nhắc kỹ hơn trước khi đưa ra quyết định xuống tiền. Tâm lý thận trọng duy trì xuyên suốt từ đầu năm đến nay.

Bên cạnh đó, nguồn cung liên tục được bổ sung từ cuối năm 2024 đến nay cũng làm thị trường có nhiều lựa chọn hơn. Khi nguồn cung dồi dào trong bối cảnh chi phí vốn tăng cao, tốc độ bán hàng của các dự án mới chậm lại là điều tất yếu. Người mua hiện nay mất nhiều thời gian hơn để tìm hiểu, so sánh dự án và lượng người sẵn sàng tham gia thị trường cũng đã giảm bớt so với giai đoạn đỉnh cao.

Giá căn hộ thứ cấp đã lần đầu điều chỉnh sau nhiều quý tăng liên tục. Theo bà, điều này phản ánh điều gì?

Đây là tín hiệu phản ánh sự chậm lại của thanh khoản.

Đến giữa năm 2026, giá chào bán trên thị trường thứ cấp giảm khoảng 2% so với quý trước. Đây là lần đầu tiên giá giảm theo quý kể từ cuối năm 2022.

Tuy nhiên, mặt bằng giá hiện nay vẫn cao hơn khoảng 13% so với cùng kỳ năm trước. Vì vậy, chưa thể kết luận thị trường đang giảm sâu hay đảo chiều. Việc điều chỉnh này chủ yếu cho thấy người bán bắt đầu phải hạ kỳ vọng lợi nhuận để tăng khả năng giao dịch khi sức mua suy giảm. Thị trường cần thêm thời gian để xác lập mặt bằng giá cân bằng mới.

Trong bối cảnh đó, dòng tiền của nhà đầu tư đang dịch chuyển theo hướng nào?

Nếu như vài năm trước, nhiều nhà đầu tư lựa chọn bất động sản để tạo dòng tiền từ cho thuê hoặc đầu tư lướt sóng thì hiện nay xu hướng đó đã giảm đáng kể.

Giá bất động sản tăng nhanh hơn rất nhiều so với giá thuê khiến hiệu quả đầu tư cho thuê không còn hấp dẫn như trước. Trong khi đó, chi phí vốn cao cũng khiến hoạt động đầu cơ ngắn hạn trở nên rủi ro hơn.

Theo quan sát của CBRE, dòng tiền hiện nay đang tập trung vào các dự án có giá trị thực, tức là những sản phẩm có thể khai thác, sử dụng trong ngắn hạn, phục vụ nhu cầu ở thực hoặc có tiến độ triển khai rõ ràng trong vòng 2-3 năm tới. Những dự án mang tính đón đầu quy hoạch, đề án dài hạn sẽ cần thêm thời gian để thị trường hấp thụ.

Hà Nội đang thúc đẩy phát triển nhà ở cho thuê. Theo bà, đây có phải lời giải cho bài toán nhà ở của người trẻ và người thu nhập thấp?

Tôi cho rằng đây là hướng đi phù hợp.

Nhu cầu thuê nhà tại Hà Nội và TP.HCM luôn rất lớn, không chỉ với sinh viên hay người lao động trẻ mà còn với nhiều hộ gia đình có nhu cầu thay đổi nơi ở để thuận tiện cho công việc và cuộc sống.

Trong bối cảnh giá nhà thương mại tăng nhanh, nhà ở cho thuê sẽ góp phần giải quyết nhu cầu chỗ ở trước mắt cho nhiều người dân.

Tuy nhiên, để mô hình này phát triển bền vững, cần tiếp tục theo dõi cách thức triển khai trong thực tế, bao gồm mô hình kinh doanh, sự phối hợp giữa chủ đầu tư và cơ chế hỗ trợ từ Nhà nước nhằm tạo ra những sản phẩm vừa phù hợp khả năng chi trả, vừa đảm bảo chất lượng sống cho người dân.

 Bà đánh giá thế nào về mô hình "thuê để mua"?

Đây là mô hình rất đáng để Việt Nam nghiên cứu.

Tâm lý của người Việt vẫn là mong muốn sở hữu nhà ở. Vì vậy, mô hình này có thể dung hòa giữa nhu cầu trước mắt và mục tiêu sở hữu nhà trong tương lai.

Người thuê có thể sinh sống ổn định trong thời gian từ 15 đến 20 năm, đồng thời tích lũy tài chính dần thông qua tiền thuê hằng tháng và đến cuối thời hạn sẽ có quyền lựa chọn mua lại chính căn nhà mình đang sinh sống.

Tuy nhiên, để mô hình này vận hành hiệu quả, điều quan trọng nhất vẫn là cơ chế thực thi và các chính sách ưu đãi đủ hấp dẫn để doanh nghiệp tham gia phát triển sản phẩm.

Theo bà, thị trường hiện nay sẽ sàng lọc các chủ đầu tư theo tiêu chí nào?

Nếu như trước đây sự sàng lọc chủ yếu nằm ở yếu tố pháp lý thì hiện nay thị trường đang đánh giá trực tiếp năng lực phát triển dự án của chủ đầu tư.

Một dự án cạnh tranh không chỉ nằm ở chất lượng căn hộ mà còn ở hệ sinh thái tiện ích, chất lượng quản lý vận hành, hạ tầng kết nối, tiến độ bàn giao cũng như khả năng thực hiện đúng các cam kết với khách hàng.

Thị trường sẽ đánh giá chủ đầu tư thông qua việc có bàn giao đúng tiến độ hay không, có thực hiện đúng các cam kết trong hồ sơ bán hàng hay không. Trong quá trình phát triển dự án, việc phát sinh vấn đề là điều khó tránh khỏi, nhưng cách chủ đầu tư xử lý và phản ứng có trách nhiệm với cư dân sẽ là yếu tố tạo nên sự khác biệt và quyết định uy tín của doanh nghiệp.

Bà dự báo như thế nào về diễn biến giá căn hộ Hà Nội trong thời gian tới?

Trong 6 tháng cuối năm 2026, mặt bằng giá sơ cấp nhiều khả năng vẫn duy trì xu hướng đi lên khi giá sơ cấp đang neo ở khoảng 95 triệu đồng/m². Dù thị trường thứ cấp đã điều chỉnh nhẹ trong quý II, mặt bằng giá vẫn cao hơn khoảng 13% so với cùng kỳ năm trước.

Nếu từ nay đến cuối năm giá thứ cấp không tăng thêm thì tăng trưởng cả năm vẫn vào khoảng 13%. Trường hợp giá tiếp tục điều chỉnh nhẹ trong quý III và quý IV, mức tăng trưởng cả năm có thể thấp hơn nhưng vẫn duy trì ở mức hai con số.

Về dài hạn, tôi cho rằng tốc độ tăng giá của cả thị trường sơ cấp và thứ cấp sẽ không còn dốc như giai đoạn 2023-2025 mà nhiều khả năng quay trở lại mức khoảng 3-5% mỗi năm. Tuy nhiên, diễn biến giá vẫn sẽ phụ thuộc lớn vào nguồn cung mới, các yếu tố vĩ mô, định hướng chính sách và tăng trưởng kinh tế chung của Việt Nam.

 Xin trân trọng cảm ơn bà!

Khánh Yên (lược ghi)