Doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn được dự báo hưởng lợi từ làn sóng FDI chất lượng cao

Thị trường bất động sản khu công nghiệp được đánh giá đang đứng trước một chu kỳ phát triển mới khi xu hướng thu hút vốn đầu tư nước ngoài chuyển từ mở rộng về quy mô sang nâng cao chất lượng. Những thay đổi trong định hướng chính sách cùng với nhu cầu tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu đang tạo ra nhiều cơ hội cho các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn và có khả năng phát triển các mô hình khu công nghiệp thế hệ mới.

Theo báo cáo phân tích ngành bất động sản khu công nghiệp của MB Research, Nghị quyết 10-NQ/TW ban hành ngày 8/6/2026 được xem là dấu mốc quan trọng đối với lĩnh vực này khi xác định khu vực kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (FDI và FII) là động lực thúc đẩy đổi mới sáng tạo, chuyển đổi số, chuyển đổi xanh và nâng cao năng lực tự chủ của nền kinh tế.

Khác với giai đoạn trước chủ yếu tập trung vào quy mô vốn đăng ký, định hướng mới hướng tới nâng cao chất lượng dòng vốn đầu tư. Theo đánh giá của MB Research, sự thay đổi này được thể hiện thông qua việc nâng cao vai trò của khu vực FDI trong nền kinh tế, định vị lại không gian phát triển, xây dựng hệ thống chính sách ưu đãi mới và chuyển từ tư duy thu hút sang chủ động kiến tạo nhằm tạo hiệu ứng lan tỏa tới doanh nghiệp trong nước.

Trong bối cảnh các nhà đầu tư quốc tế ngày càng ưu tiên những điểm đến đáp ứng tiêu chuẩn môi trường, xã hội và quản trị (ESG), đồng thời tập trung vào các ngành có hàm lượng công nghệ và giá trị gia tăng cao, bất động sản khu công nghiệp cũng được dự báo sẽ thay đổi theo hướng phát triển bền vững hơn.

Theo MB Research, Nghị quyết 10 đánh dấu quá trình chuyển dịch từ mô hình khu công nghiệp truyền thống sang khu công nghiệp sinh thái, khu công nghiệp xanh, khu công nghiệp thông minh và khu công nghiệp công nghệ cao. Điều này đồng nghĩa lợi thế cạnh tranh của các chủ đầu tư không còn chỉ nằm ở quy mô quỹ đất hoặc chi phí thuê, mà còn phụ thuộc vào chất lượng hạ tầng, khả năng cung cấp năng lượng sạch, hạ tầng số, dịch vụ logistics và hệ sinh thái phục vụ doanh nghiệp.

Trong bối cảnh đó, các doanh nghiệp còn nhiều quỹ đất thương phẩm và có khả năng phát triển khu công nghiệp theo mô hình mới được đánh giá sẽ có nhiều cơ hội hơn trong giai đoạn tới. MB Research cho rằng Becamex (BCM), Kinh Bắc (KBC) và IDICO (IDC) là những doanh nghiệp nổi bật nhờ sở hữu quỹ đất chưa khai thác còn lớn và có dư địa phát triển khu công nghiệp xanh.

Ở góc nhìn tương tự, VNDIRECT nhận định triển vọng của thị trường bất động sản khu công nghiệp sẽ rõ nét hơn từ năm 2026 khi dòng vốn FDI quay trở lại với các kế hoạch tái cấu trúc chuỗi cung ứng trong trung và dài hạn. Theo tổ chức này, việc Việt Nam tiếp tục đầu tư vào hạ tầng giao thông, logistics, năng lượng và từng bước tháo gỡ các nút thắt về thể chế sẽ tạo nền tảng thuận lợi để thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao.

Đối với Kinh Bắc, VNDIRECT cho rằng xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng tiếp tục tập trung tại khu vực phía Bắc sẽ tạo lợi thế cho quỹ đất của doanh nghiệp tại Hải Phòng, Bắc Ninh và Thái Nguyên. Các dự án như Tràng Duệ 3, Quế Võ 2 mở rộng, Phú Bình và Bình Giang được kỳ vọng sẽ đóng góp nguồn thu từ hoạt động cho thuê khu công nghiệp trong giai đoạn 2026-2027.

Bên cạnh đó, dự án khu đô thị Tràng Cát được kỳ vọng bắt đầu ghi nhận doanh thu từ nửa cuối năm 2026 khi hạ tầng từng bước hoàn thiện, qua đó có thể trở thành động lực tăng trưởng mới của doanh nghiệp trong thời gian tới.

Đối với IDICO, VNDIRECT đánh giá doanh nghiệp hiện có khoảng 400 ha quỹ đất sẵn sàng cho thuê, tập trung chủ yếu tại Khu công nghiệp Hựu Thạnh và Phú Mỹ 2 mở rộng. Khi các khu công nghiệp Tân Phước 1 và Vinh Quang đi vào hoạt động trong giai đoạn 2026-2027, doanh nghiệp dự kiến sẽ được bổ sung thêm khoảng 525 ha quỹ đất thương phẩm, tạo nền tảng tăng trưởng trong trung hạn.

Các tổ chức nghiên cứu nhận định, khi bất động sản khu công nghiệp bước sang chu kỳ phát triển mới, khả năng phát triển khu công nghiệp sinh thái, đáp ứng tiêu chuẩn ESG, đầu tư hạ tầng hiện đại và thu hút các dự án công nghệ cao sẽ trở thành những yếu tố quyết định năng lực cạnh tranh, đồng thời tạo ra sự phân hóa ngày càng rõ nét giữa các chủ đầu tư trên thị trường.

VT (t/h)