Không tăng sốc nhưng cũng khó giảm: Thực trạng thị trường bất động sản hiện nay

Về dài hạn, thị trường bất động sản được đánh giá sẽ khó xuất hiện những đợt tăng giá “nóng” trên diện rộng, song mặt bằng giá chung cũng khó giảm. Nguyên nhân đến từ nhu cầu nhà ở thực vẫn duy trì ổn định, nền kinh tế tiếp tục tăng trưởng và đặc biệt là quá trình đầu tư hạ tầng diễn ra liên tục, qua đó gia tăng giá trị bất động sản tại nhiều khu vực.

Bên cạnh các yếu tố về cầu, chi phí phát triển dự án đang ngày càng gia tăng, nhất là các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai theo bảng giá đất mới. Điều này khiến giá thành đầu vào của các dự án tăng lên, từ đó hình thành một mặt bằng giá mới cho thị trường. Trong bối cảnh đó, việc kỳ vọng giá bất động sản giảm mạnh trong trung và dài hạn được cho là khó khả thi.

Tuy nhiên, sức cầu trên thị trường không còn mang tính dàn trải mà ngày càng thể hiện sự sàng lọc rõ rệt. Những dự án có giá bán vượt xa giá trị thực, vị trí thiếu kết nối hạ tầng, pháp lý chưa hoàn thiện hoặc không phù hợp với nhu cầu ở thực sẽ đối mặt với nguy cơ giao dịch chậm, thậm chí rơi vào tình trạng “đóng băng”, dù mặt bằng giá chung vẫn duy trì xu hướng tăng.

Ở góc nhìn tổng thể, bất động sản tại khu vực trung tâm các đô thị lớn tiếp tục giữ mức giá cao và tăng trưởng ổn định theo thời gian. Nguồn cung mới tại các khu vực này gần như không còn, trong khi phần lớn chủ sở hữu không chịu áp lực phải bán ra. Quỹ đất ngày càng khan hiếm, chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp, nhằm đáp ứng nhu cầu của nhóm khách hàng có thu nhập cao và lực lượng nhân sự chất lượng cao trong bối cảnh nền kinh tế hướng tới tăng trưởng và hội nhập sâu rộng.

Dù vậy, sự ổn định của mặt bằng giá khu vực trung tâm có mối liên hệ chặt chẽ với diễn biến tại thị trường vùng ven. Trong trường hợp thanh khoản tại các khu vực này suy giảm mạnh, nhà đầu tư có thể buộc phải tái cơ cấu danh mục, bán ra các tài sản có tính thanh khoản tốt hơn để xử lý dòng tiền. Khi đó, ngay cả bất động sản khu vực trung tâm cũng có thể chịu áp lực nhất định.

Bên cạnh các tín hiệu tích cực, thị trường bất động sản vẫn đối mặt với nhiều khó khăn cần được tháo gỡ để quá trình phục hồi diễn ra bền vững. Trong đó, vai trò của cơ quan quản lý Nhà nước được xem là yếu tố mang tính quyết định.

Một trong những vấn đề được đặt ra là năng lực tổ chức thực thi chính sách tại cấp địa phương. Dù hệ thống pháp luật liên quan đã được ban hành và điều chỉnh theo hướng phù hợp hơn với thực tiễn, nhưng tại nhiều địa phương, việc triển khai vẫn còn chậm do đội ngũ cán bộ thiếu chuyên môn sâu và kinh nghiệm. Điều này khiến doanh nghiệp phải chờ đợi kéo dài, làm phát sinh thêm chi phí và ảnh hưởng đến tiến độ dự án.

Ngoài ra, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh cũng đang trở thành nút thắt lớn. Bảng giá đất mới khiến giá đất tăng cao, trong khi không ít địa phương vẫn chưa ban hành hệ số điều chỉnh. Nếu hệ số này được áp dụng ở mức quá cao, việc triển khai các dự án, đặc biệt tại những khu vực phát triển mới, sẽ gặp nhiều khó khăn. Việc sớm ban hành hệ số điều chỉnh ở mức hợp lý được xem là cần thiết nhằm khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển dự án.

Công tác giải phóng mặt bằng cũng còn nhiều vướng mắc, chủ yếu do thiếu sự quyết liệt và thống nhất trong quá trình thực hiện. Việc có hướng dẫn cụ thể, đồng bộ hơn được kỳ vọng sẽ giúp đẩy nhanh tiến độ, giảm chi phí và rủi ro cho các dự án.

Cuối cùng, vấn đề lãi suất đang tạo áp lực không nhỏ đối với cả doanh nghiệp phát triển dự án lẫn người mua nhà ở thực. Trong bối cảnh lãi suất có dấu hiệu tăng nhanh, việc kiểm soát tín dụng bất động sản cần được thực hiện theo hướng thận trọng, có chọn lọc, nhằm hạn chế rủi ro cho hệ thống tài chính nhưng không gây cú sốc cho thị trường. Nếu mặt bằng lãi suất duy trì ở mức quá cao trong thời gian dài, không chỉ thị trường bất động sản mà cả nền kinh tế nói chung đều có nguy cơ chịu tác động tiêu cực.

VT