Nguồn cung tăng mạnh, vì sao người mua vẫn khó tìm nhà ở giá phù hợp?

Người mua "khát" nhà ở giá phù hợp giữa lúc nguồn cung tăng mạnh

Sau thời gian được tháo gỡ các vướng mắc về pháp lý, thị trường bất động sản đang ghi nhận tín hiệu phục hồi rõ nét khi nhiều dự án được tái khởi động và đủ điều kiện mở bán. Nguồn cung mới được cải thiện, tạo thêm lựa chọn cho thị trường, song điều đó chưa đồng nghĩa với việc nhu cầu nhà ở của số đông người dân được đáp ứng.

Theo dữ liệu của VARS, trong 6 tháng đầu năm 2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 98.000 sản phẩm chào bán, tăng 50% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, nguồn cung mới đạt hơn 70.000 sản phẩm, tăng khoảng 40%. Toàn thị trường ghi nhận khoảng 48.000 giao dịch, riêng nguồn cung mới đóng góp khoảng 43.000 giao dịch.

Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung vẫn chưa theo kịp nhu cầu thực. VARS cho biết, căn hộ chung cư thuộc phân khúc cao cấp trở lên chiếm trên 70% nguồn cung căn hộ thương mại mở bán mới, trong khi sức cầu trên thị trường lại tập trung nhiều vào các sản phẩm có mức giá phù hợp, có thể đưa vào sử dụng ngay để đáp ứng nhu cầu ở thực hoặc khai thác tạo dòng tiền.

Theo VARS, tâm lý của khách hàng và nhà đầu tư ngày càng thận trọng, ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ triển khai bảo đảm, chất lượng tốt, đồng thời phù hợp với nhu cầu ở thực và năng lực tài chính. Chính vì vậy, dù nguồn cung tăng lên, thị trường vẫn thiếu những sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu của phần lớn người mua.

Nguồn cung chưa "trúng" nhu cầu, thị trường tiếp tục lệch pha

Theo VARS, việc nguồn cung tăng trở lại là tín hiệu tích cực sau quá trình tháo gỡ các vướng mắc pháp lý và nhiều dự án được tái khởi động. Tuy nhiên, trong bối cảnh tâm lý người mua ngày càng thận trọng, để duy trì khả năng hấp thụ, nguồn cung mới cần phù hợp hơn với nhu cầu ở thực và năng lực tài chính của khách hàng.

Báo cáo cho thấy, sức cầu trên thị trường vẫn hiện hữu nhưng đã có sự thay đổi đáng kể về tiêu chí lựa chọn. Người mua và nhà đầu tư có xu hướng tập trung vào các dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ triển khai được đảm bảo, chất lượng tốt, đồng thời có khả năng đưa vào sử dụng hoặc khai thác trong thời gian ngắn.

Đáng chú ý, một lượng lớn nhu cầu đang hướng tới phân khúc sản phẩm "bình dân", có thể đưa vào sử dụng ngay. Trong khi đó, các chương trình phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và nhà ở thương mại có mức giá phù hợp đã được đẩy mạnh nhưng cần thêm thời gian để hình thành nguồn cung thực chất và tạo chuyển biến rõ rệt trong cơ cấu thị trường.

Theo VARS, sự cân nhắc của người mua hiện nay không chỉ nằm ở mức giá hay phân khúc sản phẩm mà còn ở thời điểm tài sản có thể tạo ra giá trị sử dụng. Khi nghĩa vụ thanh toán thường phát sinh trước thời điểm căn nhà có thể ở, cho thuê hoặc chuyển nhượng, người mua buộc phải tính toán kỹ hơn về dòng tiền và khả năng tài chính trước khi quyết định xuống tiền.

Cần tháo gỡ điểm nghẽn để tăng nguồn cung nhà ở giá phù hợp

Thông tin từ VARS, dư địa giảm giá nhà trên thị trường hiện không còn nhiều khi chi phí phát triển dự án, gồm tiền sử dụng đất, bồi thường, xây dựng, nguyên vật liệu, vốn, pháp lý, quản lý, bán hàng và các nghĩa vụ tài chính đều có xu hướng gia tăng. Một số dự án còn phát sinh thêm chi phí do quá trình xác định tiền sử dụng đất kéo dài.

Trong bối cảnh đó, nhiều doanh nghiệp lựa chọn áp dụng các chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc giãn tiến độ thanh toán thay vì điều chỉnh giảm giá bán. Theo VARS, việc giảm trực tiếp giá niêm yết có thể tác động đến thị trường thứ cấp, giá trị tài sản bảo đảm cũng như tâm lý của những khách hàng đã mua trước đó.

Để từng bước giải quyết tình trạng lệch pha giữa cung và cầu, VARS cho rằng cần tiếp tục tháo gỡ các điểm nghẽn về pháp lý, rút ngắn thời gian xử lý thủ tục đầu tư, đất đai, quy hoạch và xây dựng, đồng thời hoàn thiện cơ chế xác định tiền sử dụng đất theo hướng minh bạch và có tính dự báo cao.

Bên cạnh đó, báo cáo thị trường bất động sản của VARS cũng kiến nghị xây dựng cơ chế hỗ trợ về đất đai, thuế và tín dụng đối với nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở cho thuê và nhà ở thương mại có mức giá phù hợp. Theo VARS, khi các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực được tạo điều kiện tiếp cận nguồn vốn trung và dài hạn, nguồn cung sẽ từng bước được cải thiện, góp phần nâng cao khả năng tiếp cận nhà ở của người dân và tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Khánh Yên