Thị trường bất động sản đổi nhịp: Hết thời “lướt sóng”

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn điều chỉnh đáng chú ý khi các yếu tố vĩ mô thay đổi, đặc biệt là xu hướng tăng lãi suất trong thời gian gần đây. Diễn biến này không chỉ tác động đến tâm lý thị trường mà còn khiến dòng tiền đầu tư trở nên thận trọng hơn, kéo theo sự thay đổi rõ rệt trong chiến lược của nhà đầu tư.

Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), từ đầu năm 2023, thị trường bắt đầu phục hồi nguồn cung sau giai đoạn suy giảm kéo dài từ năm 2018. Đến năm 2025, tổng nguồn cung đã đạt khoảng 128.000 sản phẩm mới, tăng mạnh so với năm trước và là mức cao nhất trong nhiều năm trở lại đây.

Sự gia tăng nguồn cung, kết hợp với bối cảnh lãi suất thấp trước đó và dòng tiền dồi dào, đã kích thích nhu cầu bị dồn nén trong giai đoạn trước. Nhờ đó, giá bất động sản liên tục tăng và thiết lập mặt bằng mới. Nhiều nhà đầu tư ghi nhận mức sinh lời cao, thậm chí tăng gấp đôi giá trị tài sản chỉ trong thời gian ngắn từ 1 - 2 năm.

Đặc biệt trong quý III/2025, giá căn hộ tại một số khu vực tăng thêm từ vài trăm triệu đến cả tỷ đồng mỗi căn, tạo nên làn sóng đầu tư ngắn hạn với kỳ vọng lợi nhuận nhanh. Nhiều dự án mở bán ghi nhận thanh khoản cao, thậm chí xuất hiện tình trạng giao dịch chênh lệch để sở hữu sản phẩm.

Tuy nhiên, từ cuối năm 2025, thị trường bắt đầu có sự thay đổi khi nguồn cung tiếp tục được cải thiện nhờ hàng loạt dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và triển khai trở lại. Hơn 20 dự án quy mô lớn được phê duyệt, chủ yếu tập trung tại các khu vực vùng ven gắn với hệ thống hạ tầng giao thông trọng điểm.

Không chỉ tăng về số lượng, chất lượng sản phẩm cũng được nâng lên thông qua các khu đô thị tích hợp, đồng bộ tiện ích. Bên cạnh đó, lượng hàng tồn kho và sản phẩm thứ cấp được đưa ra thị trường ngày càng nhiều, khiến tổng nguồn cung gia tăng đáng kể. Dự kiến trong năm 2026, tổng nguồn cung toàn thị trường có thể đạt khoảng 200.000 sản phẩm.

Việc nguồn cung dồi dào giúp người mua có thêm nhiều lựa chọn ở các phân khúc khác nhau. Đồng thời, các chính sách bán hàng linh hoạt như giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất hay chiết khấu cao đã tạo điều kiện để người mua tham gia thị trường với tỷ lệ vốn ban đầu thấp hơn, dao động từ 10 - 30% giá trị sản phẩm.

Tuy nhiên, khi lãi suất tăng nhanh trong thời gian ngắn, tâm lý thị trường đã trở nên thận trọng hơn. Thanh khoản có dấu hiệu chậm lại, nhưng giá bán không giảm sâu do áp lực chi phí đầu vào vẫn ở mức cao. Đây là yếu tố quan trọng khiến thị trường không xảy ra điều chỉnh mạnh về giá như một số kỳ vọng.

Cụ thể, chi phí đất đai hiện chiếm khoảng 30 - 40% tổng chi phí phát triển dự án và có xu hướng tăng theo bảng giá đất mới. Khi giá đất tăng khoảng 20%, chi phí phát triển dự án có thể tăng thêm từ 6 - 8%. Đối với các dự án từng bị đình trệ, chi phí tiền sử dụng đất thậm chí có thể tăng từ 1,5 đến 3 lần khi được triển khai trở lại.

Ngoài ra, chi phí xây dựng cũng tăng từ 8 - 12%, cùng với chi phí tài chính gia tăng do lãi suất tăng khoảng 2 điểm phần trăm, khiến tổng chi phí phát triển dự án tăng thêm từ 1,6 - 2,7%. Những yếu tố này tạo áp lực lớn lên giá thành sản phẩm, hạn chế khả năng giảm giá trên thị trường.

Trước bối cảnh đó, nhiều chủ đầu tư đã chủ động điều chỉnh chính sách bán hàng nhằm kích cầu, như áp dụng ưu đãi lãi suất, kéo dài thời gian hỗ trợ hoặc tăng mức chiết khấu cho khách hàng thanh toán sớm. Đây được xem là giải pháp để duy trì dòng tiền và thúc đẩy thanh khoản trong giai đoạn thị trường chậm lại.

Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), trong bối cảnh nguồn cung dồi dào, việc đánh giá một sản phẩm không nên chỉ dựa vào mức giá mà cần xem xét trong tương quan với khu vực, khả năng tạo dòng tiền và thời gian hoàn vốn.

Đáng chú ý, thị trường hiện không còn phù hợp với các chiến lược đầu tư ngắn hạn. Thay vào đó, nhà đầu tư cần chuyển sang tầm nhìn trung và dài hạn, gắn với giá trị sử dụng thực và hiệu quả tài chính bền vững.

Các chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư nên ưu tiên những sản phẩm có khả năng khai thác dòng tiền, nằm tại khu vực có hạ tầng kết nối rõ ràng, pháp lý minh bạch và được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín. Đồng thời, việc hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính cao cũng là yếu tố quan trọng nhằm giảm thiểu rủi ro trong bối cảnh lãi suất biến động.

Đối với các dự án hình thành trong tương lai, thời gian nắm giữ nên được xác định tối thiểu từ 3 - 5 năm, tương ứng với giai đoạn hoàn thiện và đưa vào vận hành. Đây được xem là khoảng thời gian cần thiết để sản phẩm phát huy giá trị và tạo dòng tiền ổn định.

Ngoài ra, việc lựa chọn khu vực đầu tư cũng cần được cân nhắc kỹ lưỡng. Những khu vực đã có hoặc sắp hình thành cộng đồng dân cư lớn, gắn với sự phát triển của khu công nghiệp hoặc khu kinh tế, thường có tiềm năng khai thác tốt hơn. Ngược lại, các khu vực còn thưa dân cư, thiếu động lực tăng trưởng rõ ràng có thể tiềm ẩn rủi ro về thanh khoản và đòi hỏi thời gian tích lũy dài hơn.

Trong bối cảnh mới, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ, đòi hỏi nhà đầu tư phải thay đổi tư duy. Việc ưu tiên giá trị thực, quản trị rủi ro và kiên định với chiến lược dài hạn sẽ là yếu tố quyết định để thích ứng và tìm kiếm cơ hội trong chu kỳ mới.

PV