Dư nợ vay tăng 75%, chiến lược kinh doanh bất động sản có gì thay đổi?

Áp lực tài chính thúc đẩy KDH thay đổi chiến lược

Trong báo cáo cập nhật sau cuộc gặp gỡ nhà đầu tư quý III/2026 của KDH, Công ty Chứng khoán BIDV (BSC) cho biết, buổi Analyst Meeting diễn ra ngày 9/11 tập trung vào kế hoạch dòng tiền giai đoạn 2026-2027, tình hình nợ vay, nguồn thu từ các dự án và những thay đổi trong chiến lược triển khai kinh doanh của doanh nghiệp.

Theo BSC, một trong những vấn đề đáng chú ý là áp lực tài chính của KDH khi tổng dư nợ vay đã lên mức 17.776 tỷ đồng, tăng 75% so với đầu năm. Tỷ lệ nợ vay/vốn chủ sở hữu đạt 0,88 lần, cao hơn mức bình quân ngành là 0,48 lần.

Trước bối cảnh này, KDH đang thể hiện quyết tâm đẩy nhanh tốc độ bán hàng, qua đó cải thiện dòng tiền và từng bước giảm tỷ lệ đòn bẩy tài chính.

Một trong những thay đổi đáng chú ý nằm ở cơ cấu sản phẩm tại hàng loạt dự án. Cụ thể, doanh nghiệp định hướng chuyển đổi sản phẩm tại The Solina, Tân Tạo khu A và Lê Minh Xuân từ nhà ở thấp tầng hoặc khu công nghiệp sang phát triển các sản phẩm cao tầng, nhằm đáp ứng nhu cầu thị trường.

Song song với điều chỉnh cơ cấu sản phẩm, KDH cũng thay đổi chiến lược bán hàng theo hướng tăng cường chi phí marketing và hoạt động tiếp thị. Các dự án dự kiến mở bán được định hướng ở mức giá dễ tiếp cận hơn với người mua, trong đó khu Tân Tạo dự kiến khoảng 50-60 triệu đồng/m² và The Solina khoảng 70 triệu đồng/m².

Dự kiến thu hơn 15.000 tỷ đồng trong năm 2027

Về kế hoạch dòng tiền, BSC cho biết trong 9 tháng đầu năm 2026, KDH đã thu về 4.889 tỷ đồng. Trong đó, Gladia by The Water đóng góp 2.322 tỷ đồng, Gladia Heights mang về 1.567 tỷ đồng và 1.000 tỷ đồng đến từ hoạt động chia sẻ tại các liên danh, liên kết.

Trong quý IV/2026, ban lãnh đạo kỳ vọng thu thêm khoảng 2.217 tỷ đồng, đưa tổng nguồn thu dự kiến cả năm lên 7.106 tỷ đồng.

Đáng chú ý, năm 2027 được kỳ vọng là giai đoạn ghi nhận dòng tiền lớn hơn, với tổng nguồn thu dự kiến đạt 15.132 tỷ đồng. Trong đó, thu từ hoạt động kinh doanh dự kiến đạt 10.132 tỷ đồng, còn nguồn thu từ hợp tác liên doanh, liên kết ước khoảng 5.000 tỷ đồng.

Đối với hoạt động kinh doanh, Bình Trưng mở rộng dự kiến đóng góp 4.640 tỷ đồng, dự án 11A đóng góp 1.932 tỷ đồng. Bên cạnh đó, Gladia Heights dự kiến mang về 2.550 tỷ đồng và Gladia by The Water khoảng 1.010 tỷ đồng.

Riêng với Gladia by The Water, dòng tiền từ dự án dự kiến được chia về KDH vào cuối năm 2027, sau khi hoàn tất bàn giao toàn bộ, nghiệm thu và quyết toán. Doanh nghiệp cũng dự kiến công bố hợp tác ở cấp độ dự án với một đối tác khác trong tháng 12/2026. Đây được xác định là một nguồn tiền quan trọng trong kế hoạch tài chính của KDH.

Loạt dự án được đẩy tiến độ, pháp lý vẫn là yếu tố cần theo dõi

Bên cạnh kế hoạch dòng tiền, danh mục dự án cũng cho thấy định hướng phát triển của KDH trong chu kỳ mới. Theo thông tin được BSC cập nhật, tổng quỹ đất của doanh nghiệp đạt khoảng 662,5 ha, với nhiều dự án có quy mô lớn dự kiến triển khai trong những năm tới.

Trong đó, dự án 11A (The Solina) là một trong những dự án đáng chú ý. KDH đang thực hiện các thủ tục điều chỉnh quy hoạch theo hướng phát triển chung cư, dự kiến mở bán vào quý IV/2027. Với mức giá bán dự kiến khoảng 70 triệu đồng/m², doanh nghiệp ước tính dự án có thể mang lại doanh thu khoảng 22.000 tỷ đồng và lợi nhuận ròng 7.500 tỷ đồng.

Đối với dự án Bình Trưng mở rộng, doanh nghiệp đã có quyết định giao đất vào tháng 10/2026 và đang trong quá trình xin giấy phép xây dựng, đồng thời xác định tiền sử dụng đất.

Tại dự án nhà ở xã hội Lê Minh Xuân, tiền sử dụng đất đã đóng cho mục đích khu công nghiệp sẽ được cấn trừ vào phần diện tích 20% thương mại của doanh nghiệp tại dự án.

Trong khi đó, dự án chỉnh trang đô thị khu Mả Lạng – Chợ Gạo theo hình thức BT đã được khởi công. KDH dự kiến hoàn tất công tác giải phóng mặt bằng trong năm 2026 và hoàn thành dự án vào năm 2028. Đây là dự án không có yếu tố kinh doanh thương mại; đổi lại, doanh nghiệp sẽ được giao quỹ đất tương ứng tại Tân Tạo khu B.

Đối với quỹ đất hoán đổi tại Tân Tạo khu B, việc giao đất dự kiến được thực hiện theo ba giai đoạn, tương ứng với khối lượng triển khai dự án BT, gồm 49 ha trong năm 2027, 46 ha trong năm 2028 và 38 ha ở giai đoạn tiếp theo.

BSC lưu ý tiến độ hoàn thiện pháp lý các dự án

Đánh giá về triển vọng của KDH, BSC cho rằng doanh nghiệp đang sở hữu lộ trình phát triển dự án dài hạn và tích cực thay đổi chiến lược kinh doanh để thích ứng với bối cảnh mới của thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, các dự án dự kiến triển khai trong năm 2027, vốn đóng góp lớn vào kế hoạch dòng tiền, hiện vẫn đang trong quá trình hoàn thiện pháp lý. Đây là yếu tố cần tiếp tục theo dõi trong thời gian tới.

BSC kỳ vọng quá trình xử lý pháp lý sẽ được rút ngắn, đặc biệt tại hai dự án dự kiến mở bán là The Solina và Bình Trưng mở rộng. Đồng thời, công tác giải phóng mặt bằng tại Tân Tạo khu A cũng là vấn đề đáng chú ý, bởi đây vốn là một trong những nút thắt của KDH trong nhiều năm.

Nhìn chung, việc đẩy nhanh tiến độ bán hàng, điều chỉnh cơ cấu sản phẩm và tăng cường hợp tác phát triển dự án cho thấy KDH đang chủ động xoay trục chiến lược kinh doanh. Dù vậy, khả năng hiện thực hóa kế hoạch dòng tiền lớn trong năm 2027 vẫn phụ thuộc đáng kể vào tiến độ triển khai dự án và quá trình hoàn thiện các thủ tục pháp lý liên quan.

Anh Vũ