Giá chung cư năm 2026 được dự báo chững lại, khó tăng “nóng”

Theo nhận định của các chuyên gia, giá căn hộ chung cư trong năm 2026 sẽ có sự thay đổi rõ rệt so với năm 2025, thay vì tăng mạnh có thể chuyển sang xu hướng đi ngang hoặc tăng nhẹ.

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh tại OneHousing cho rằng giao dịch và giá chung cư thứ cấp trong năm 2026 khó tăng nóng do mặt bằng giá chuyển nhượng đã tiệm cận vùng đỉnh. Tính đến cuối năm 2025, giá căn hộ thứ cấp tại Hà Nội đạt khoảng 90 triệu đồng/m², tăng hơn 7% so với cùng kỳ, trong khi nguồn cung mới dự kiến đạt khoảng 35.000 - 40.000 căn trong năm nay.

Dữ liệu thị trường cũng cho thấy dấu hiệu giảm thanh khoản xuất hiện từ quý IV/2025, sau ba quý duy trì mức giao dịch cao. Khu vực Hà Nội và vùng ven ghi nhận khoảng 9.500 giao dịch chung cư chuyển nhượng, giảm 22% so với cùng kỳ.

Theo các chuyên gia, phân khúc chung cư – vốn dẫn dắt thị trường thời gian qua – đang có dấu hiệu đảo chiều. Nguồn cung mới gia tăng góp phần hạ nhiệt đà tăng giá, đồng thời làm giảm tâm lý đầu cơ, lướt sóng.

Báo cáo của một đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy giá bán căn hộ vào cuối năm 2025 đã tiệm cận ngưỡng cao, trong khi nguồn cung lớn sắp được đưa ra thị trường khiến giá có thể đi ngang hoặc chỉ tăng nhẹ trong thời gian tới. Giai đoạn 2026 - 2027 được dự báo sẽ chứng kiến sự gia tăng mạnh về nguồn cung với nhiều dự án quy mô lớn chuẩn bị ra mắt.

Nguồn cung mới chủ yếu đến từ khu vực vùng ven các đô thị lớn, nơi còn quỹ đất rộng và mức giá hợp lý hơn, trong khi khu vực nội đô tiếp tục duy trì mặt bằng giá cao.

Theo chuyên gia từ một đơn vị tư vấn bất động sản quốc tế, giá căn hộ không thể tăng mãi và sẽ dừng lại khi vượt quá khả năng chi trả của người mua. Thực tế tại TP.HCM cho thấy sau giai đoạn tăng mạnh 2017 - 2019, giá căn hộ đã chững lại từ năm 2022 khi đạt mức 100 - 200 triệu đồng/m². Xu hướng này được cho là đang lặp lại tại Hà Nội.

Giải pháp được các chuyên gia đưa ra là tăng mạnh nguồn cung thực chất để thị trường tự điều chỉnh khi cung vượt cầu.

Một chuyên gia kinh tế nhận định, dù mục tiêu tăng trưởng kinh tế năm 2026 ở mức cao, giá bất động sản vẫn khó tăng nóng như các giai đoạn trước. Nguồn cung nhà ở đang tăng nhanh hơn cầu, khiến giá có thể chững lại nhưng vẫn duy trì vai trò là kênh đầu tư dài hạn.

Ba kịch bản giá cho năm 2026

Một đơn vị nghiên cứu thị trường dự báo bất động sản nhà ở năm 2026 có thể phục hồi rõ nét hơn so với năm 2025, với ba kịch bản chính.

Ở kịch bản tích cực, khi kinh tế vĩ mô thuận lợi và lãi suất duy trì ở mức thấp, nguồn cung có thể tăng 40 - 50%, giá bán tăng 10 - 15% và tỷ lệ hấp thụ đạt 50 - 60%.

Trong kịch bản kỳ vọng, nguồn cung tăng 30 - 40%, giá tăng 5 - 10%, lãi suất ở mức 10 - 12% và tỷ lệ hấp thụ đạt 40 - 50%.

Ở kịch bản thách thức, khi chi phí vốn tăng và chính sách tiền tệ được kiểm soát chặt, nguồn cung chỉ tăng 20 - 30%, giá tăng nhẹ 2 - 5% và tỷ lệ hấp thụ dao động 25 - 35%.

Ở góc nhìn thận trọng hơn, các chuyên gia nhận định giai đoạn 2026 - 2027 sẽ chứng kiến sự gia tăng mạnh về nguồn cung thay vì một chu kỳ tăng giá mới. Giá bất động sản sơ cấp có thể điều chỉnh nhẹ sau giai đoạn tăng mạnh trước đó, trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà có xu hướng tăng và nguồn cung dồi dào hơn.

Dù vậy, thị trường vẫn được kỳ vọng duy trì ổn định ở phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực, với tốc độ hấp thụ không biến động lớn trong năm 2026.

PV