Thị trường TP.HCM “hạ nhiệt”, dòng tiền chỉ chọn dự án an toàn

Sau giai đoạn phục hồi ngắn vào cuối năm 2025, thị trường bất động sản TP.HCM cùng các khu vực lân cận nhanh chóng quay trở lại trạng thái trầm lắng. Những tín hiệu mới nhất cho thấy bức tranh chung đang nghiêng về chiều hướng suy yếu khi cả nguồn cung lẫn sức cầu đều giảm, kéo theo thanh khoản toàn thị trường đi xuống.

Dữ liệu thị trường ghi nhận nguồn cung sơ cấp ở nhiều phân khúc đồng loạt thu hẹp. Trong khi đó, nhu cầu giao dịch không biến mất nhưng giảm mạnh về quy mô và mang tính chọn lọc rõ rệt. Dòng tiền không còn phân bổ rộng như trước mà tập trung vào các dự án có pháp lý đầy đủ, tiến độ rõ ràng và được phát triển bởi các chủ đầu tư có uy tín.

Xu hướng này phản ánh tâm lý phòng thủ gia tăng của nhà đầu tư trong bối cảnh các yếu tố vĩ mô vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Áp lực lãi suất, khả năng tiếp cận tín dụng bị hạn chế cùng chi phí vốn cao đang khiến dòng tiền trở nên thận trọng hơn, buộc nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ lưỡng trước mỗi quyết định.

Ở phân khúc đất nền, nguồn cung mới trong quý II/2026 dự kiến chỉ dao động từ 300 đến 400 sản phẩm, chủ yếu đến từ các giai đoạn mở bán tiếp theo thay vì dự án mới hoàn toàn. Những khu vực còn quỹ đất lớn và có lợi thế về hạ tầng tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt, song sức cầu chung vẫn duy trì ở mức thấp.

Giao dịch đất nền chủ yếu tập trung tại các dự án hoàn thiện pháp lý và có khả năng triển khai thực tế. Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục duy trì ở mức cao do áp lực chi phí đầu vào và sự mất cân đối cung - cầu. Trong khi đó, thị trường thứ cấp có dấu hiệu cải thiện nhẹ, nhưng tâm lý nhà đầu tư vẫn thiên về thận trọng.

Phân khúc căn hộ cũng không nằm ngoài xu hướng suy giảm. Nguồn cung mới trong quý II được dự báo ở mức 5.000 đến 7.000 căn, tương đương hoặc thấp hơn quý trước khi các chủ đầu tư có xu hướng giãn tiến độ mở bán. Tại khu vực trung tâm TP.HCM, căn hộ hạng A tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn, trong khi phân khúc hạng B và C tập trung nhiều ở khu vực vùng ven.

Sức cầu căn hộ trong ngắn hạn được đánh giá khó cải thiện do lãi suất duy trì ở mức cao và việc tiếp cận tín dụng còn hạn chế. Để kích thích thị trường, nhiều chủ đầu tư đã triển khai các chính sách hỗ trợ tài chính như kéo dài tiến độ thanh toán hoặc hỗ trợ lãi suất. Tuy nhiên, hiệu quả vẫn còn hạn chế khi thanh khoản chủ yếu tập trung ở các dự án quy mô lớn, được phát triển bài bản.

Đối với phân khúc nhà phố và biệt thự, nguồn cung mới trong quý II/2026 dự kiến đạt khoảng 2.000 đến 2.500 sản phẩm, phân bổ tại các khu vực như Cần Giờ, Cần Giuộc, Đức Hòa, Bến Lức và Nhơn Trạch. Dù có sự bổ sung nguồn cung, sức cầu chung vẫn ở mức thấp và chưa thể vượt qua mặt bằng của năm trước.

Các giao dịch trong phân khúc này tiếp tục mang tính chọn lọc cao, với tiêu chí ưu tiên là pháp lý minh bạch và uy tín của chủ đầu tư. Giá bán sơ cấp duy trì ở mức cao, trong khi thị trường thứ cấp được kỳ vọng có thể phục hồi nhờ nguồn cung hạn chế và nhu cầu ở thực vẫn tồn tại.

Trong khi đó, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa thoát khỏi trạng thái khó khăn. Nguồn cung condotel trong quý II dự kiến tăng nhẹ, dao động khoảng 200 đến 250 căn. Các loại hình khác như biệt thự nghỉ dưỡng và nhà phố thương mại nghỉ dưỡng tiếp tục duy trì ở mức thấp, lần lượt khoảng 200 đến 250 căn và 100 đến 150 căn.

Dù có thêm nguồn cung, sức cầu của phân khúc này vẫn yếu và chưa có dấu hiệu phục hồi rõ ràng trong ngắn hạn. Mặt bằng giá sơ cấp gần như đi ngang, trong khi các chủ đầu tư tiếp tục áp dụng nhiều chính sách ưu đãi như chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc hoặc cam kết khai thác cho thuê nhằm duy trì sự quan tâm của thị trường.

Diễn biến hiện tại cho thấy thị trường bất động sản TP.HCM đang bước vào một giai đoạn sàng lọc sâu. Khi dòng tiền bị thu hẹp, tín dụng kiểm soát chặt và chi phí vốn gia tăng, những dự án thiếu minh bạch về pháp lý, năng lực tài chính yếu hoặc chậm tiến độ sẽ dần bị loại bỏ.

Ở chiều ngược lại, các dự án có nền tảng tốt, gắn với hạ tầng và được phát triển bởi các chủ đầu tư có tiềm lực sẽ tiếp tục thu hút dòng tiền. Đây cũng là quá trình tái cấu trúc cần thiết để thị trường vận hành theo hướng bền vững hơn, dù phải chấp nhận một giai đoạn thanh khoản thấp trong ngắn hạn.

Trong bối cảnh hiện nay, thị trường không rơi vào trạng thái đóng băng hoàn toàn mà đang chuyển sang thế phòng thủ rõ nét. Bất động sản dần không còn là sân chơi đại trà, mà trở thành lĩnh vực đòi hỏi tầm nhìn dài hạn, khả năng kiểm soát rủi ro và sự chọn lọc kỹ lưỡng từ phía nhà đầu tư.

VT