Dòng tiền trở lại thị trường bất động sản, tín dụng tăng mạnh 37,8%

Số liệu mới nhất từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy, đến cuối tháng 11/2025, tổng dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản đã vượt mốc 2 triệu tỷ đồng, tăng 37,8% so với đầu năm. Mức tăng này được đánh giá là đáng chú ý trong bối cảnh thị trường từng trải qua giai đoạn trầm lắng, qua đó phản ánh sự cải thiện về tâm lý cũng như kỳ vọng của các chủ thể tham gia.

Dòng tín dụng gia tăng không chỉ đến từ phía doanh nghiệp mà còn ghi nhận sự quay trở lại của khối cá nhân. Tuy nhiên, khi phân tích sâu hơn, có thể nhận thấy dòng tiền không phân bổ đồng đều mà tập trung vào một số phân khúc cụ thể, tạo nên bức tranh phân hóa rõ nét trong toàn thị trường.

Ở khu vực doanh nghiệp, dư nợ tín dụng tăng gần 40% so với đầu năm. Điểm đáng chú ý là dòng vốn tập trung mạnh vào các dự án phát triển nhà ở và khu đô thị, với mức tăng lên tới 56,33%. Diễn biến này cho thấy các chủ đầu tư đang đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án, trong bối cảnh nhu cầu ở thực vẫn duy trì ổn định tại các đô thị lớn.

Việc dòng vốn đổ mạnh vào phân khúc nhà ở được xem là tín hiệu tích cực, bởi nó cho thấy khả năng cải thiện nguồn cung trong thời gian tới. Đây từng là một trong những điểm nghẽn của thị trường, do đó sự gia tăng tín dụng ở khu vực này có thể góp phần tạo nền tảng cho quá trình phục hồi bền vững hơn.

Bên cạnh đó, tín dụng đối với bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng cũng ghi nhận mức tăng gần 40%, phản ánh sự hồi phục của phân khúc này sau thời gian dài chịu ảnh hưởng từ sự suy giảm của ngành du lịch. Trong khi đó, các lĩnh vực như văn phòng cho thuê hay nhà hàng – khách sạn có tốc độ tăng trưởng chậm hơn, cho thấy dòng vốn vẫn đang thận trọng với những phân khúc chưa có dấu hiệu phục hồi rõ ràng.

Ở phía cá nhân, dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản tăng 36,07%, cho thấy dòng tiền đầu tư vẫn đang vận động mạnh. Đáng chú ý, nhóm “đầu tư kinh doanh bất động sản khác” ghi nhận mức tăng cao nhất, lên tới 44,16%. Điều này phản ánh xu hướng tìm kiếm cơ hội sinh lời linh hoạt của nhà đầu tư cá nhân trong bối cảnh thị trường bắt đầu có tín hiệu hồi phục.

Cùng với đó, dư nợ cho vay mua quyền sử dụng đất tăng 28,43%, cho thấy xu hướng tích lũy đất đai vẫn tiếp diễn. Đây là lựa chọn quen thuộc của nhiều nhà đầu tư khi kỳ vọng vào chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường.

Ngược lại, tín dụng dành cho hoạt động xây dựng, sửa chữa nhà để bán hoặc cho thuê tăng ở mức thấp hơn. Điều này cho thấy dòng tiền của cá nhân hiện có xu hướng nghiêng về đầu tư hơn là phát triển sản phẩm, qua đó góp phần làm rõ hơn sự phân hóa trong cấu trúc tín dụng.

Nhìn tổng thể, diễn biến tín dụng bất động sản đang phản ánh một bức tranh hai chiều. Một mặt, dòng tiền quay trở lại mạnh mẽ, đặc biệt ở phân khúc phát triển nhà ở, cho thấy niềm tin vào nhu cầu thực và triển vọng phục hồi của thị trường. Đây được xem là yếu tố nền tảng để thị trường bước vào chu kỳ tăng trưởng mới theo hướng ổn định hơn.

Mặt khác, sự gia tăng nhanh của dòng vốn từ khối cá nhân, nhất là trong các hoạt động đầu tư, cũng tiềm ẩn những rủi ro nếu không được kiểm soát hợp lý. Thực tế cho thấy, khi dòng tiền đầu tư tăng nhanh, nguy cơ xuất hiện các điểm “nóng” cục bộ trên thị trường là điều có thể xảy ra.

Trong bối cảnh hiện nay, việc theo dõi dòng chảy của tín dụng trở thành yếu tố quan trọng đối với nhà đầu tư. Dữ liệu cho thấy hai xu hướng chính đang hình thành, gồm dòng vốn doanh nghiệp tập trung vào phát triển nhà ở và dòng tiền cá nhân vận động mạnh trong các hoạt động đầu tư linh hoạt.

Sự kết hợp giữa hai dòng vốn này sẽ góp phần định hình cấu trúc thị trường trong giai đoạn tới. Khi thị trường bước vào giai đoạn tái khởi động, tín dụng không chỉ phản ánh niềm tin mà còn cho thấy hướng đi của chu kỳ mới.

Trong bối cảnh đó, vấn đề không chỉ nằm ở việc dòng tiền có quay lại hay không, mà quan trọng hơn là dòng tiền được phân bổ như thế nào. Đây sẽ là yếu tố quyết định thị trường bất động sản có thể bước vào giai đoạn tăng trưởng bền vững hay tiếp tục lặp lại những chu kỳ biến động quen thuộc trước đây.

VT