Cảnh báo rủi ro cho vay đặt cọc bất động sản

Theo NHNN chi nhánh Khu vực 2, gần đây có những vụ việc cụ thể như Tòa án nhân dân Khu vực TPHCM đã xét xử và có bản án (chưa có hiệu lực pháp luật do có kháng nghị, kháng cáo). Trong đó, xác định nội dung thỏa thuận là tiền đặt cọc, đền bù, thời hạn đặt cọc, phương thức nộp tiền đặt cọc, xử lý tiền cọc tại văn bản thỏa thuận là trái quy định pháp luật (Theo Bộ luật Dân sự 2015) dẫn tới việc “văn bản thỏa thuận” bị tuyên vô hiệu.

Ngày 7-10, Sở Xây dựng TPHCM đã có quyết định xử lý vi phạm hành chính đối với một số công ty tư vấn, môi giới bất động sản không đáp ứng điều kiện hoạt động. Sau đó, Sở Xây dựng ban hành Thông báo số 11410/TB-SXD-QLN&TTBDS ngày 10-10-2025, yêu cầu các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản công khai đầy đủ thông tin dự án trước khi đưa vào giao dịch, đồng thời không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán hoặc chuyển nhượng nhà ở khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh.

Ngoài TP Hồ Chí Minh, Sở Xây dựng tỉnh Bình Thuận (trước đây) cũng đã ban hành Văn bản số 962/SXD-QLN&PTĐT ngày 14-4-2023 về việc chấn chỉnh hoạt động giao dịch, mua bán và chuyển nhượng bất động sản chưa đủ điều kiện trên địa bàn tỉnh, trong đó đề nghị các chủ đầu tư, doanh nghiệp không thực hiện hoặc ký kết hợp đồng với đơn vị môi giới khi dự án chưa đảm bảo điều kiện giao dịch theo quy định.

Theo NHNN Khu vực 2, trong trường hợp các văn bản thỏa thuận bị tuyên vô hiệu, NHTM có thể đối mặt với rủi ro pháp lý, tín dụng và uy tín gặp khó khăn trong việc thu hồi nợ và xử lý tài sản bảo đảm. Việc cho vay thanh toán tiền đặt cọc khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh có thể dẫn đến nợ xấu, phát sinh chi phí, ảnh hưởng đến an toàn hệ thống tài chính.

Do đó, cơ quan này đề nghị các NHTM tạm dừng việc cho vay để thanh toán tiền đặt cọc theo văn bản thỏa thuận (hoặc hình thức tương tự) cho đến khi có kết luận chính thức từ cơ quan có thẩm quyền. Đồng thời, theo dõi chặt chẽ việc xử lý, kết luận của cơ quan chức năng (tòa án, sở, ban ngành...) để đưa ra các giải pháp giải quyết tranh chấp với khách hàng kịp thời, đúng quy định pháp luật.

Đối với các NHTM đang phát sinh khoản cho vay để thanh toán tiền đặt cọc cần chủ động làm việc với khách hàng, phối hợp với các đơn vị tư vấn, môi giới, chủ đầu tư dự án để thỏa thuận trên cơ sở bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng.

Trong trường hợp cơ quan có thẩm quyền kết luận văn bản thỏa thuận (hoặc hình thức tương tự) không trái pháp luật, các ngân hàng muốn cho vay thêm cần phải xây dựng quy trình cụ thể đối với mục đích vay vốn để hạn chế rủi ro, đảm bảo quyền lợi khách hàng. Chẳng hạn như cần cung cấp thông tin, khuyến nghị rõ ràng cho khách hàng về các rủi ro khi vay vốn để đặt cọc; giải thích, đề nghị khách hàng đưa nội dung thỏa thuận phong tỏa số tiền đặt cọc vào nội dung văn bản, hợp đồng cấp tín dụng... Điều này sẽ giúp đảm bảo số tiền đặt cọc được sử dụng đúng mục đích và có thể thu hồi khi đơn vị tư vấn, môi giới vi phạm thỏa thuận, tránh tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện.

PV Tổng hợp