Doanh nghiệp bất động sản có thể đối diện nguy cơ vỡ nợ trái phiếu doanh nghiệp

Tại tọa đàm: “Phát triển nguồn vốn cho bất động sản: Dư địa và gợi ý các giải pháp bền vững” ngày 24/8, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, cho rằng, Việt Nam và Trung Quốc có thị trường bất động sản khá giống nhau, cả khi có cả dạng nhà ở, nhà cho thuê chưa hoàn chỉnh (xây thô) hoặc đất nền; chỉ ở Việt Nam và Trung Quốc có thêm một loại vốn từ trả trước một phần của khách hàng.

"Phải nghiên cứu một cách nghiêm túc về thị trường bất động sản. Lúc nào thì thị trường bất động sản gặp vấn đề, gặp vấn đề về "bong bóng" bất động sản, đặc biệt là giá nhà cao hơn 30 lần tiền lương của người mua nhà", ông Nghĩa nói.

Dòng vốn đổ vào bất động sản đang bị ngưng trệ

Trung Quốc và Việt Nam đều đang gặp vấn đề dư cung, thừa nguồn cung và thiếu vốn. Việt Nam có tình trạng dư cung, thiếu cung ở một vài phân khúc bất động sản dẫn đến ko có hàng để bán nên dòng tiền bị âm. Nhiều dự án đắp chiếu không có tiền triển khai, không có tiền giải phóng mặt bằng...

Ông Nghĩa khẳng định, cung thiếu thực chất là thiếu vốn. Hiện tại, Việt Nam còn có vấn đề nghiêm trọng hơn là dòng vốn lâu nay cho bất động sản đang bị đình trệ. Trái phiếu đang tăng lên một chút nhưng trái phiếu bất động sản lại đang khá trầm lắng, đặc biệt là tháng 7 và tháng 8 đi xuống vô cùng nghiêm trọng. Phần lớn tài sản thế chấp ngân hàng đều là bất động sản.

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, để giải quyết vấn đề này, giải pháp cấp thiết là xây dựng cơ sở pháp lý vững chắc, dài hạn về phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN). Vấn đề thứ hai ngoài pháp lý là những kinh nghiệm về quản lý, đặc biệt là xếp hạng tín nhiệm. Bởi nhìn sang các quốc gia trên tế giới, các nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư trong cộng đồng không thể nhìn vào bảng cân đối tài chính, báo cáo kết quả kinh doanh, báo cáo dòng tiền… để quyết định đầu tư, họ đơn giản quan tâm chuyện doanh nghiệp đó được xếp hạng như thế nào.

Bởi vậy, để minh bạch thị trường vốn, dứt khoát tất cả các ngân hàng thương mại phải xếp hạng các doanh nghiệp mình cho vay, dùng các chỉ tiêu tài chính và các chỉ tiêu phi tài chính để xếp hạng. Bản thân Ngân hàng Nhà nước cũng có tiêu chí xếp hạng các ngân hàng thương mại rất khắt khe, gay gắt, chỉ cần một chi nhánh nhỏ bị thanh tra của ngân hàng thương mại phát hiện sai phạm thì rất có thể xếp hạng tín nhiệm của cả ngân hàng bị ảnh hưởng, room tín dụng bị ảnh hưởng.

“Không có xếp hạng giống như đi trong sương mù. Các nhà đầu tư cảm thấy đi trong sương mù có cái hay của đi trong sương mù. Bởi vì chúng ta chưa thấu hiểu được sự minh bạch”, ông Nghĩa cho biết.

Đồng quan điểm, ông Phùng Xuân Minh - Chủ tịch HĐQT Saigon Ratings - nhận xét, mục tiêu cuối cùng là thị trường phải minh bạch thông tin. Tổ chức xếp hạng tín nhiệm là đơn vị góp phần làm được điều đó, kinh nghiệm cho thấy nhiều nước đã áp dụng xếp hạng tín nhiệm với doanh nghiệp để minh bạch thị trường. Để làm được điều này, doanh nghiệp cần có hai báo cáo quan trọng là báo cáo kiểm toán và báo cáo xếp hạng tín nhiệm.

Việc minh bạch thông tin sẽ mang lại 4 lợi ích. Đối với cơ quan quản lý nhà nước, sẽ thuận lợi hơn trong quản lý, quản lý chặt chẽ hiệu quả theo đúng định hướng. Các doanh nghiệp, tổ chức đầu tư trong và ngoài nước có thông tin đáng tin cậy, đầy đủ, kịp thời để tham khảo đầu tư vào bất cứ doanh nghiệp nào nếu có nhu cầu.

Cùng đó, các nhà đầu tư trên thị trường, đặc biệt cá nhân rất nhiều sẽ tạo cầu cho xã hội, quy đổi vốn thành công trên thị trường. Còn với nội tại doanh nghiệp sẽ giúp họ nâng cao chất lượng quản lý nội bộ, tạo nên một doanh nghiệp tốt, một khả năng huy động tốt.

Tìm nguồn vốn cho bất động sản

Theo tính toán của ông Lê Xuân Nghĩa, từ nay đến cuối năm, có khoảng 112 nghìn tỷ trái phiếu đáo hạn, chưa nói những năm sau. Trong số 1,4 triệu tỷ dư nợ trái phiếu thì có 700-800 nghìn tỷ là của doanh nghiệp bất động sản. Sự chững lại đáng lo ngại của thị trường TPDN bất động sản khiến cho nhiều dự án không được tiếp tục triển khai, nhiều doanh nghiệp không có khả năng thanh toán dư nợ trái phiếu chuẩn bị đáo hạn. Nói cách khác, một bộ phận lớn doanh nghiệp bất động sản có thể đối diện nguy cơ vỡ nợ trái phiếu doanh nghiệp.

Để khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản, theo TS Nghĩa, cần sửa đổi nhanh Nghị định 153 để phục hồi thị trường TPDN đang bị đình trệ do thủ tục và do lòng tin nhà đầu tư suy giảm; khuyến khích các doanh nghiệp lớn phát hành trái phiếu.

Các doanh nghiệp bất động sản có dư nợ trái phiếu lớn, thời gian đáo hạn trong kỳ tới cần nhanh chóng xây dựng kế hoạch chi trả, bao gồm mạnh dạn phát hành trái phiếu mới hoặc bán các dự án, tài sản dở dang… nhằm duy trì thanh khoản, vượt qua giai đoạn khó khăn trước mắt.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp bất động sản cũng cần nhanh chóng đăng ký xếp hạng doanh nghiệp, có thể công bố hoặc chưa công bố, quan trọng là tạo ra một tiền đề minh bạch và chuyên nghiệp để dễ dàng phát hành TPDN trong một vài năm tới, hoặc thậm chí ngay trong năm sau với những doanh nghiệp có nền tảng tài chính tương đối tốt.

Tiến sỹ Cấn Văn Lực, kinh tế trưởng BIDV thành viên Hội đồng tư vấn - chính sách tiền tệ quốc gia, cho rằng, điều lo ngại đến giờ này vẫn chưa biết có được nới "room" hay không bởi "room" cũ thì nhiều ngân hàng đã cạn kiệt. Nếu giảm lạm phát xuống dưới mức kỳ vọng thì có thể nới "room". Nếu không dám sử dụng biện pháp về thuế, tài khóa để chống lạm phát, giảm nhập khẩu lạm phát từ bên ngoài vào thì không thể nới "room".

Theo số liệu của Tiến sỹ Cấn Văn Lực, công bố đầu năm tăng trưởng tín dụng của Mỹ bình quân trong vòng 3 năm là 14%. "Mỹ tăng trưởng tín dụng như vậy thì Việt Nam ở mức 15-16% cũng chấp nhận được. Chúng ta thận trọng cố gắng kiểm soát được lạm phát vững chắc một chút thì chúng ta có thể nới nới rộng room tín dụng thành 15% hoặc 16%" -  ông Lực nói. 

Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển tín dụng nhà ở bởi nhiều phân khúc còn thiếu cung, lĩnh vực xây dựng tiếp tục phát triển... Từ nay đến 2030, mỗi năm Việt Nam cần khoảng 700 nghìn tỷ đồng đến 1 triệu tỷ đồng vốn trung dài hạn (ngoài phần vốn tín dụng ngân hàng).

Do đó, cần phát triển cân bằng, hài hòa hơn thị trường tài chính; kiến tạo phát triển song vẫn kiểm soát rủi ro, tận dụng được các cơ hội mới; nắn dòng vốn chứ không làm nghẽn, quan tâm rủi ro hệ thống tài chính; chú trọng điều tiết cung - cầu bất động sản...

Hồng Anh