Lãi suất đảo chiều, thị trường địa ốc bước vào giai đoạn thăm dò

Chỉ trong khoảng một tháng gần đây, thị trường tiền tệ ghi nhận làn sóng điều chỉnh tăng lãi suất tại nhiều ngân hàng thương mại. Một số nhà băng nâng mạnh lãi suất tiền gửi, mức tăng cao nhất lên tới khoảng 1,6%/năm ở một số kỳ hạn. Hiện lãi suất tiết kiệm quanh mốc 7%/năm đã xuất hiện tại nhiều ngân hàng, chủ yếu tập trung ở các kỳ hạn từ 6 đến 7 tháng.

Cùng với đó, lãi suất cho vay mua nhà cũng bắt đầu nhích lên. Khảo sát cho thấy mức lãi suất cho vay phổ biến tại các ngân hàng trong nước dao động khoảng 7–8%/năm trong giai đoạn ưu đãi ban đầu, tùy theo thời gian cố định lãi suất. Một số ngân hàng nước ngoài vẫn duy trì mặt bằng thấp hơn, khoảng 6–7,5%/năm.

Theo giới phân tích, diễn biến này là khó tránh khỏi khi lãi suất huy động tăng sẽ kéo theo áp lực điều chỉnh ở chiều cho vay nhằm bảo đảm cân đối chi phí vốn của hệ thống ngân hàng. Việc lãi suất cho vay tăng dù ở mức độ nhất định cũng khiến khả năng tiếp cận vốn của người dân và doanh nghiệp trở nên thận trọng hơn.

Đối với người mua nhà, chi phí tài chính gia tăng sẽ tạo thêm áp lực, đặc biệt với nhóm khách hàng vay vốn lớn hoặc sử dụng đòn bẩy cao. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng điều này chưa đủ để đẩy thị trường bất động sản bước vào chu kỳ giảm giá.

Nhìn lại giai đoạn năm 2022, khi lãi suất cho vay từng tăng vọt lên 11–15%/năm, chi phí vốn tăng đột ngột đã khiến thị trường gần như đóng băng, thanh khoản sụt giảm mạnh và buộc nhiều nhà đầu tư phải bán cắt lỗ, nhất là ở phân khúc đất nền sử dụng đòn bẩy cao. So với thời điểm đó, bối cảnh hiện nay được đánh giá là khác biệt đáng kể.

Theo đánh giá của các chuyên gia, đợt tăng lãi suất hiện tại chủ yếu mang tính điều chỉnh kỹ thuật, xuất phát từ việc dòng tiền gửi vào hệ thống ngân hàng có dấu hiệu suy giảm, buộc các tổ chức tín dụng phải nâng lãi suất để hút vốn, đặc biệt ở các kỳ hạn trung và dài hạn. Mức tăng hiện nay được cho là chưa đủ lớn để gây ra cú sốc đối với thị trường bất động sản.

Tác động dễ nhận thấy nhất là tâm lý thận trọng hơn của người mua và nhà đầu tư. Việc sử dụng đòn bẩy tài chính được cân nhắc kỹ lưỡng hơn, đồng thời thời điểm xuống tiền và lựa chọn sản phẩm đầu tư cũng được tính toán chặt chẽ.

Hiện mặt bằng lãi suất kỳ hạn 12 tháng dao động quanh mức 5,3–5,5%/năm, cao hơn giai đoạn trước nhưng vẫn thấp so với thời kỳ căng thẳng. Lãi suất cho vay phổ biến ở mức 6–7%/năm, dù đã tăng so với đáy năm trước nhưng vẫn được xem là tương đối dễ chịu trong bối cảnh hiện nay.

Ở góc độ thị trường, dòng tiền vẫn có xu hướng tìm đến bất động sản và các kênh đầu tư khác, khi lãi suất huy động dù tăng nhưng chưa đủ hấp dẫn để tạo ra sự dịch chuyển mạnh. Điều này góp phần giúp giá bất động sản duy trì trạng thái ổn định, khó xảy ra kịch bản giảm sâu trong ngắn hạn.

Trong thời gian tới, thị trường có thể bước vào giai đoạn thăm dò khi chi phí vốn tăng dần, nhưng khả năng tái diễn tình trạng căng thẳng như năm 2022 được đánh giá là thấp. Nền tảng vĩ mô hiện ổn định hơn, trong khi cấu trúc thị trường đã có những điều chỉnh quan trọng sau các cú sốc trước đó.

Nhiều chuyên gia cũng cho rằng lãi suất chỉ là một trong những yếu tố tác động, chứ không phải yếu tố quyết định duy nhất đến sức khỏe của thị trường bất động sản. Các yếu tố then chốt khác bao gồm pháp lý dự án, nguồn cung mới, cải cách thủ tục hành chính và niềm tin thị trường. Lãi suất thấp chỉ phát huy hiệu quả khi đi kèm môi trường minh bạch và nguồn cung đáp ứng đúng nhu cầu.

Thực tế giai đoạn 2023–2025 cho thấy lãi suất đóng vai trò như một “đòn bẩy mềm”, vừa hỗ trợ nhu cầu ở thực, vừa giúp doanh nghiệp vượt qua khó khăn, đồng thời góp phần hình thành chu kỳ phục hồi ổn định hơn, giảm dần sự phụ thuộc vào đầu cơ.

Ở góc nhìn dài hạn, việc lãi suất tăng sẽ làm giảm hoạt động đầu tư ngắn hạn và các giao dịch mang tính đầu cơ, qua đó góp phần sàng lọc những nhà đầu tư yếu về năng lực tài chính. Điều này được xem là cần thiết để dòng vốn tập trung vào các phân khúc có nhu cầu thực và các dự án có tính khả thi cao hơn, tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững của thị trường.

Trong bối cảnh đó, chính sách điều hành tiếp tục được duy trì theo hướng linh hoạt, theo dõi sát diễn biến để có điều chỉnh phù hợp. Đây là yếu tố quan trọng giúp thị trường bất động sản giữ được sự ổn định trong thời gian qua và được kỳ vọng sẽ tiếp tục phát huy tác dụng trong giai đoạn 2025–2026.

PV