Đề xuất giữ 5% tiền mua nhà tại ngân hàng đến khi có sổ

Theo dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, việc thanh toán tiền mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai tiếp tục được thực hiện theo tiến độ của dự án. Lần thanh toán đầu tiên không quá 30% giá trị hợp đồng, trong đó bao gồm cả tiền đặt cọc.

Tổng số tiền mà chủ đầu tư được thu trước khi bàn giao nhà không quá 70% giá trị hợp đồng. Trường hợp người mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.

Điểm đáng chú ý trong đề xuất sửa đổi là 5% giá trị hợp đồng còn lại có thể được chuyển vào tài khoản bảo đảm thanh toán tại ngân hàng theo thỏa thuận giữa chủ đầu tư và người mua. Khoản tiền này chỉ được chuyển cho chủ đầu tư sau khi người mua được cấp giấy chứng nhận.

Như vậy, thay vì chỉ dừng ở quy định người mua thanh toán phần tiền còn lại sau khi hoàn tất thủ tục pháp lý, dự thảo bổ sung cơ chế trung gian với sự tham gia của ngân hàng để quản lý khoản tiền 5% cuối cùng.

5% tiền mua nhà có thể được ngân hàng giữ đến khi có sổ

Quy định mới nếu được thông qua sẽ tác động trực tiếp đến dòng tiền của người mua nhà tại các dự án nhà ở hình thành trong tương lai.

Chẳng hạn, với căn hộ có giá trị hợp đồng 5 tỷ đồng, 5% tương đương 250 triệu đồng. Theo cơ chế được đề xuất, thay vì chuyển toàn bộ số tiền này cho chủ đầu tư trước thời điểm được cấp giấy chứng nhận, người mua có thể thỏa thuận đưa khoản tiền vào tài khoản bảo đảm tại ngân hàng.

Khoản tiền chỉ được chuyển cho chủ đầu tư khi điều kiện đã được xác lập, trong đó mốc quan trọng là người mua được cấp giấy chứng nhận.

Theo đánh giá của TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, chủ trương này có thể giải quyết một điểm còn chưa rõ trong thực tế áp dụng quy định về khoản tiền 5% cuối cùng.

Theo chuyên gia, việc giữ lại 5% giá trị hợp đồng cho đến khi người mua được cấp giấy chứng nhận đã được đặt ra, nhưng cơ chế thực hiện trên thực tế có thể phát sinh vướng mắc, đặc biệt khi thời gian cấp giấy chứng nhận kéo dài.

Nguyên nhân của việc chậm cấp giấy chứng nhận cũng không phải trong mọi trường hợp đều xuất phát từ chủ đầu tư. Có thể phát sinh các vấn đề liên quan đến người mua, thủ tục pháp lý, quy hoạch hoặc quá trình xử lý của cơ quan quản lý nhà nước.

Trong bối cảnh đó, việc đưa khoản tiền 5% vào tài khoản bảo đảm tại ngân hàng có thể tạo thêm một cơ chế trung gian giữa người mua và chủ đầu tư.

Cần làm rõ trách nhiệm khi khoản tiền 5% bị “treo”

Theo TS. Trần Xuân Lượng, để cơ chế này phát huy hiệu quả, dự thảo cần quy định cụ thể trách nhiệm của từng bên và phương án xử lý trong từng trường hợp.

Trường hợp việc chậm cấp giấy chứng nhận xuất phát từ chủ đầu tư, cơ chế tài khoản bảo đảm cần có phương án bảo vệ quyền lợi của người mua. Khi nguyên nhân và trách nhiệm đã được xác định, việc xử lý khoản tiền 5% cần được thực hiện theo điều kiện đã thỏa thuận, thay vì để người mua tiếp tục phụ thuộc hoàn toàn vào chủ đầu tư.

Ngược lại, nếu nguyên nhân thuộc về người mua, chẳng hạn người mua chưa hoàn thành nghĩa vụ theo hợp đồng, quy định cũng cần xác định rõ cách thức xử lý để bảo đảm quyền lợi của chủ đầu tư.

Đối với trường hợp vướng mắc phát sinh từ thủ tục pháp lý hoặc quá trình giải quyết của cơ quan quản lý nhà nước, cũng cần có cơ chế xác định nguyên nhân và trách nhiệm. Đây là yếu tố quan trọng để khoản tiền 5% không rơi vào tình trạng bị “treo” kéo dài.

Bên cạnh đó, một vấn đề khác cần được làm rõ là quyền lợi đối với khoản tiền trong thời gian được gửi tại ngân hàng.

Theo chuyên gia, hợp đồng và thỏa thuận về tài khoản bảo đảm cần quy định rõ thời hạn, điều kiện giải ngân, trách nhiệm của các bên cũng như cách xử lý phần lãi phát sinh trong thời gian khoản tiền được gửi tại ngân hàng.

Các bên cần xác định ngay từ đầu trường hợp nào khoản tiền được chuyển cho chủ đầu tư, trường hợp nào được hoàn trả cho người mua và phần lãi phát sinh thuộc về bên nào. Việc này có thể hạn chế nguy cơ phát sinh tranh chấp mới trong quá trình thực hiện cơ chế bảo đảm.

Thêm một lớp bảo vệ người mua nhà

Việc bổ sung tài khoản bảo đảm tại ngân hàng có thể tạo thêm một lớp kiểm soát đối với khoản thanh toán cuối cùng của người mua nhà hình thành trong tương lai.

Về nguyên tắc, cơ chế này hướng đến việc gắn thanh toán phần tiền cuối cùng với kết quả hoàn tất thủ tục pháp lý của căn nhà. Người mua không phải chuyển toàn bộ 100% giá trị hợp đồng cho chủ đầu tư trong khi vẫn chưa nhận được giấy chứng nhận.

Đối với thị trường nhà ở hình thành trong tương lai, đây là vấn đề có ý nghĩa đáng kể bởi người mua thường phải thanh toán theo nhiều đợt trong quá trình dự án triển khai. Việc xác định rõ thời điểm, tỷ lệ và điều kiện thanh toán là một trong những nội dung quan trọng nhằm giảm rủi ro trong giao dịch.

Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành đã đặt ra giới hạn đối với tiến độ thanh toán khi mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Việc tiếp tục hoàn thiện cơ chế đối với khoản tiền cuối cùng được kỳ vọng làm rõ hơn cách thức bảo vệ quyền lợi của các bên trong giao dịch.

Tuy nhiên, do đây vẫn là nội dung trong dự thảo, các quy định có thể tiếp tục được chỉnh sửa trong quá trình xây dựng và hoàn thiện luật. Vì vậy, người mua nhà cần phân biệt rõ giữa quy định đang có hiệu lực và đề xuất mới trong dự thảo.

Nếu được thông qua, cơ chế giữ 5% tại ngân hàng sẽ cần được hướng dẫn cụ thể về điều kiện mở tài khoản, quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư, người mua và ngân hàng, thời điểm giải ngân, xử lý tiền trong trường hợp phát sinh tranh chấp cũng như phần lãi trong thời gian bảo đảm.

Mục tiêu cuối cùng là tạo ra cơ chế đủ rõ để bảo vệ quyền lợi người mua, đồng thời không biến khoản tiền 5% thành một khoản tiền bị phong tỏa không có thời hạn hoặc làm phát sinh thêm thủ tục, chi phí không cần thiết trong giao dịch.

Thảo Phương (t/h)