NHNN điều chỉnh cách tính tăng trưởng tín dụng bất động sản

Tín dụng khách sạn, nghỉ dưỡng được tách khỏi dư nợ bất động sản

Ngày 16/9/2026, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ban hành Công văn số 8509/NHNN-CSTT về tăng trưởng tín dụng năm 2026 gửi các tổ chức tín dụng.

Theo nội dung văn bản, Ngân hàng Nhà nước điều chỉnh cách tính dư nợ tín dụng đối với một số loại hình bất động sản trong quá trình kiểm soát mức tăng trưởng tín dụng của lĩnh vực này.

Cụ thể, trong thời gian từ ngày 1/1/2026 đến hết ngày 31/12/2026, các tổ chức tín dụng không phải tính phần dư nợ tín dụng tăng thêm so với cuối năm 2025 đối với các khoản cấp tín dụng cho nhà hàng, khách sạn, khu du lịch, khu sinh thái và khu nghỉ dưỡng vào dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản khi kiểm soát mức tăng trưởng tín dụng bất động sản.

Việc thực hiện được áp dụng theo nội dung tại điểm 4 Công văn số 11686/NHNN-CSTT ngày 31/12/2025 của Ngân hàng Nhà nước.

Như vậy, điểm đáng chú ý trong hướng dẫn mới là phần dư nợ tăng thêm của các loại hình kinh doanh nói trên sẽ được loại khỏi cách tính dư nợ tín dụng bất động sản phục vụ kiểm soát tăng trưởng trong năm 2026.

Đây là thay đổi về cách tính và phân loại dư nợ phục vụ quản lý tăng trưởng tín dụng, không đồng nghĩa với việc Ngân hàng Nhà nước loại bỏ yêu cầu kiểm soát rủi ro đối với các khoản vay bất động sản.

Thêm dư địa tín dụng cho bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng

Theo Ngân hàng Nhà nước, việc hướng dẫn cách tính mới nhằm tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng trong cấp tín dụng đối với một số loại hình bất động sản phù hợp với chủ trương của Đảng, Nhà nước và chính sách của các cấp có thẩm quyền.

Về bản chất, khi phần dư nợ tăng thêm của các khoản vay nhà hàng, khách sạn, khu du lịch, sinh thái và nghỉ dưỡng không được tính vào dư nợ bất động sản để kiểm soát hạn mức tăng trưởng của lĩnh vực này, các ngân hàng sẽ có thêm dư địa khi phân bổ tín dụng cho những dự án thuộc nhóm trên.

Điều này đặc biệt đáng chú ý với các dự án có tính chất kết hợp giữa bất động sản và hoạt động du lịch, lưu trú, nghỉ dưỡng. Đây là nhóm dự án thường có nhu cầu vốn lớn, thời gian đầu tư dài và cơ cấu dòng tiền gắn với quá trình hình thành, vận hành dự án.

Trong khi đó, tín dụng bất động sản vẫn là một bộ phận đáng kể trong tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng. Theo một báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, tín dụng bất động sản từng chiếm hơn 21% tổng tín dụng của hệ thống, cho thấy việc điều hành dòng vốn vào lĩnh vực này có ảnh hưởng đáng kể tới thị trường tín dụng nói chung.

Việc điều chỉnh phương pháp tính đối với một số loại hình vì vậy có thể tạo thêm khoảng không cho các tổ chức tín dụng đáp ứng nhu cầu vốn của những dự án thuộc nhóm được quy định, trong khi vẫn duy trì việc kiểm soát tăng trưởng tín dụng bất động sản theo mục tiêu chung.

Ngân hàng tiếp tục phải kiểm soát tăng trưởng tín dụng

Bên cạnh hướng dẫn mới, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng tiếp tục thực hiện nghiêm túc, hiệu quả các chỉ đạo tại Công văn số 11686/NHNN-CSTT ngày 31/12/2025 và các văn bản có liên quan.

Điều này cho thấy việc tách một số khoản dư nợ khỏi cách tính tăng trưởng tín dụng bất động sản không đồng nghĩa với việc nới lỏng toàn bộ hoạt động cho vay bất động sản.

Các tổ chức tín dụng vẫn phải thực hiện các quy định về cấp tín dụng, quản trị rủi ro và kiểm soát chất lượng tín dụng theo quy định hiện hành.

Đối với thị trường bất động sản, tác động đáng chú ý của hướng dẫn mới nằm ở khả năng mở rộng dư địa cấp vốn cho những dự án thuộc nhóm nhà hàng, khách sạn, khu du lịch, sinh thái và nghỉ dưỡng.

Trong bối cảnh nhiều địa phương đang thúc đẩy phát triển du lịch, dịch vụ và các tổ hợp nghỉ dưỡng quy mô lớn, nguồn vốn tín dụng ngân hàng có thể tiếp tục đóng vai trò quan trọng trong quá trình triển khai dự án.

Tuy nhiên, khả năng vốn thực tế được giải ngân tới đâu vẫn phụ thuộc vào hồ sơ pháp lý, hiệu quả phương án kinh doanh, khả năng trả nợ và các tiêu chuẩn tín dụng của từng ngân hàng.

Với doanh nghiệp bất động sản, việc điều chỉnh cách tính này vì vậy có thể được xem là một thay đổi đáng chú ý trong chính sách tín dụng năm 2026, nhất là đối với những doanh nghiệp phát triển dự án khách sạn, khu nghỉ dưỡng, du lịch sinh thái và các tổ hợp dịch vụ lưu trú.

Phúc Hưng (t/h)