Hà Nội tăng nguồn cung, cuộc đua văn phòng nóng lên

Nguồn cung văn phòng Hà Nội tiếp tục mở rộng

Theo nhận định của Savills, trong quý II/2026, tổng nguồn cung văn phòng Hà Nội đạt khoảng 2,3 triệu m² từ 190 dự án, tăng nhẹ theo quý. Công suất thuê toàn thị trường đạt 86%, ổn định so với quý trước và tăng 3 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2025.

Nguồn cung mới đang tập trung chủ yếu tại khu vực nội thành và phía Tây Hà Nội. Trong khi nguồn cung văn phòng hạng A tại Hoàn Kiếm còn hạn chế, các dự án chất lượng cao đang mở rộng sang Ba Đình và Cầu Giấy, những khu vực có lợi thế về kết nối giao thông và hệ thống tiện ích ngày càng hoàn thiện.

Xu hướng mở rộng nguồn cung được dự báo tiếp tục trong những năm tới. Đến năm 2028, khoảng 18 dự án được kỳ vọng bổ sung 495.000 m² văn phòng mới. Trong đó, phân khúc hạng A chiếm ưu thế và nguồn cung chủ yếu tập trung tại khu vực phía Tây cùng các khu vực nội thành.

Việc nguồn cung chất lượng cao gia tăng đang mở rộng lựa chọn cho doanh nghiệp có nhu cầu thuê văn phòng. Đồng thời, thị trường cũng xuất hiện áp lực cạnh tranh rõ hơn giữa các dự án, đặc biệt tại những khu vực cùng hướng tới nhóm khách thuê có yêu cầu cao về vị trí, chất lượng và môi trường làm việc.

Khách thuê có xu hướng dịch chuyển, nâng cấp văn phòng

Theo Savills, hoạt động thuê tại Hà Nội hiện chủ yếu đến từ các giao dịch dịch chuyển văn phòng. Diễn biến này phản ánh nhu cầu nâng cấp chất lượng không gian làm việc trong khi vẫn tối ưu chi phí. Nhu cầu tập trung tại khu vực phía Tây và nội thành, đặc biệt đối với các văn phòng hạng A và hạng B có vị trí tốt.

Khi nguồn cung mới ngày càng đa dạng, doanh nghiệp có thêm khả năng cân nhắc giữa các khu vực và các tiêu chuẩn văn phòng khác nhau. Đây cũng là yếu tố khiến các dự án phải cạnh tranh mạnh hơn để thu hút và giữ chân khách thuê.

Ông William Gramond, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội, nhận định nguồn cung gia tăng đang thúc đẩy cạnh tranh trên thị trường. Theo ông, cùng với sự xuất hiện của nguồn cung hạng A mới tại Starlake đến năm 2028, các chủ đầu tư sẽ phải cạnh tranh về chất lượng tòa nhà, tiêu chuẩn ESG và trải nghiệm khách thuê.

Như vậy, cuộc cạnh tranh trên thị trường văn phòng Hà Nội đang dần mở rộng từ yếu tố diện tích và giá thuê sang chất lượng tài sản, khả năng kết nối, tiêu chuẩn phát triển bền vững và dịch vụ dành cho khách thuê.

Đây là thay đổi đáng chú ý trong bối cảnh nguồn cung hạng A tiếp tục được bổ sung. Khi doanh nghiệp có nhiều lựa chọn hơn, những dự án sở hữu vị trí thuận lợi, chất lượng vận hành tốt và đáp ứng các tiêu chuẩn mới sẽ có thêm cơ sở để thu hút nhóm khách thuê mục tiêu.

Phía Tây Hà Nội nổi lên trong cuộc đua nguồn cung mới

Sự tập trung của nguồn cung tương lai tại khu vực phía Tây đang tạo thêm một cực phát triển quan trọng cho thị trường bất động sản văn phòng Hà Nội.

Nếu nguồn cung văn phòng hạng A tại khu vực Hoàn Kiếm còn hạn chế, các dự án mới tại Ba Đình, Cầu Giấy và khu vực phía Tây đang mở rộng không gian lựa chọn cho doanh nghiệp. Trong đó, nguồn cung mới tại Starlake được Savills đề cập là một trong những yếu tố đáng chú ý trong giai đoạn đến năm 2028.

Việc nguồn cung mới tập trung tại các khu vực ngoài lõi trung tâm cũng có thể tạo ra sự thay đổi trong cấu trúc thị trường. Các doanh nghiệp không nhất thiết phải tập trung tại khu vực trung tâm truyền thống nếu những khu vực mới có thể đáp ứng yêu cầu về giao thông, tiện ích, chất lượng tòa nhà và hiệu quả chi phí.

Ở chiều ngược lại, sự gia tăng nguồn cung cũng đặt ra yêu cầu đối với các tòa nhà hiện hữu. Khi khách thuê có thêm lựa chọn, việc duy trì tỷ lệ lấp đầy sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào khả năng đáp ứng thực tế của từng dự án.

Theo Savills, bên cạnh giá thuê, chất lượng tòa nhà, kết nối, tiêu chuẩn ESG và trải nghiệm khách thuê sẽ ngày càng đóng vai trò quan trọng trong khả năng cạnh tranh của mỗi dự án.

Thị trường văn phòng bước vào giai đoạn cạnh tranh về chất lượng

Điểm đáng chú ý của thị trường văn phòng hiện nay là sự thay đổi trong yêu cầu của khách thuê. Khi nguồn cung chất lượng cao tiếp tục tăng, doanh nghiệp có thêm lựa chọn, trong khi chủ đầu tư phải tạo ra sự khác biệt rõ ràng hơn cho sản phẩm.

So với TP.HCM, nơi nguồn cung văn phòng hiện duy trì tương đối ổn định và nhu cầu đang ngày càng tập trung vào các tòa nhà mới, chất lượng cao và có chứng nhận xanh, Hà Nội đang chịu tác động rõ hơn từ quá trình mở rộng nguồn cung.

Theo Savills, điểm chung của hai thị trường là nhu cầu ngày càng hướng tới không gian văn phòng chất lượng cao hơn, nhưng động lực cạnh tranh có sự khác biệt. Tại Hà Nội, khoảng 495.000 m² nguồn cung mới dự kiến đến năm 2028 sẽ mở rộng lựa chọn và gia tăng cạnh tranh, đặc biệt tại khu vực phía Tây và nội thành.

Trong bối cảnh đó, khả năng cạnh tranh của các dự án văn phòng sẽ ngày càng gắn với việc đáp ứng nhu cầu thực tế của doanh nghiệp, từ chất lượng không gian, vị trí, kết nối đến tiêu chuẩn bền vững và trải nghiệm khách thuê.

Với khoảng 495.000 m² nguồn cung dự kiến bổ sung trong giai đoạn đến năm 2028, thị trường văn phòng Hà Nội đang đứng trước một chu kỳ cạnh tranh mới. Nguồn cung tăng không chỉ mang lại thêm lựa chọn cho doanh nghiệp mà còn tạo áp lực để các chủ đầu tư nâng cao chất lượng sản phẩm, dịch vụ và tiêu chuẩn vận hành.

Phương Thảo