Thanh khoản bất động sản Hà Nội giảm sâu, giá căn hộ vẫn neo trên 100 triệu đồng/m²

Giao dịch căn hộ giảm 71%, thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc

Theo báo cáo MarketBeat quý III/2026 của Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận khoảng 2.100 căn mở bán mới trong quý, giảm 54% so với quý trước và giảm 57% so với cùng kỳ năm ngoái.

Lũy kế 9 tháng đầu năm 2026, tổng nguồn cung căn hộ mở bán mới đạt hơn 13.000 căn. Tuy nhiên, trái với quy mô nguồn cung tương đối lớn, sức hấp thụ của thị trường đang có dấu hiệu suy yếu rõ rệt.

Cụ thể, lượng căn hộ tiêu thụ trong quý III đạt gần 1.720 căn, giảm 61% so với quý trước và giảm tới 71% so với cùng kỳ năm 2025. Tính chung 9 tháng, thị trường ghi nhận khoảng 11.300 căn được tiêu thụ.

Diễn biến này phản ánh sự thận trọng ngày càng lớn của người mua trong bối cảnh giá nhà duy trì ở mức cao sau giai đoạn tăng trưởng mạnh. Đặc biệt, cơ cấu nguồn cung vẫn tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp, trong khi nhu cầu hiện tại phần lớn đến từ nhóm khách hàng mua nhà để ở.

Theo Cushman & Wakefield, sự chênh lệch giữa cơ cấu sản phẩm chào bán và khả năng chi trả của người mua đang tạo ra những thách thức nhất định đối với tốc độ hấp thụ của thị trường.

Bên cạnh đó, áp lực vốn và các nghĩa vụ thanh toán tại những dự án đã giao dịch trước đó cũng ảnh hưởng đến khả năng phân bổ dòng tiền cho các quyết định mua mới của nhóm khách hàng đầu tư. Một bộ phận người mua tiếp tục quan sát, đánh giá tác động thực tế của lãi suất vay mua nhà, các thông tin quy hoạch và những dự án hạ tầng trọng điểm trước khi xuống tiền.

Xét về cơ cấu nguồn cung, khu vực ngoại thành tiếp tục chiếm ưu thế với 94% lượng căn hộ mở bán mới trong quý III. Khu vực rìa trung tâm chiếm 5%, trong khi phía Tây chiếm 1%.

Đáng chú ý, phân khúc cao cấp chiếm tới 84% nguồn cung mới, trong khi tỷ trọng căn hộ hạng sang giảm mạnh từ hơn 52% trong quý II xuống còn 8% trong quý III. Phân khúc trung cấp bắt đầu ghi nhận nguồn cung trở lại, chiếm khoảng 11%, còn phân khúc bình dân tiếp tục vắng bóng.

Sự dịch chuyển này cho thấy thị trường đang có những điều chỉnh nhất định về cơ cấu sản phẩm, dù áp lực về khả năng chi trả vẫn là bài toán lớn đối với người mua nhà.

Giá căn hộ bình quân 108 triệu đồng/m², nhà liền thổ đạt 268 triệu đồng/m²

Một trong những điểm đáng chú ý của thị trường bất động sản Hà Nội quý III/2026 là diễn biến giá bán có sự phân hóa giữa các phân khúc.

Đối với căn hộ, giá sơ cấp bình quân đạt khoảng 108 triệu đồng/m², giảm 12% so với quý trước và giảm 4% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tuy nhiên, Cushman & Wakefield cho biết mức giảm này chủ yếu xuất phát từ sự thay đổi cơ cấu nguồn cung mở bán mới, khi tỷ trọng căn hộ hạng sang thu hẹp đáng kể, trong khi phân khúc trung cấp quay trở lại thị trường.

Trên thực tế, giá bán tại các dự án hiện hữu nhìn chung vẫn duy trì ổn định, với mức tăng phổ biến từ 0-2% theo quý. Điều này cho thấy mức giảm của giá sơ cấp bình quân không đồng nghĩa với việc giá bán căn hộ tại các dự án đang triển khai đồng loạt đi xuống.

Ở phân khúc nhà liền thổ, thị trường ghi nhận khoảng 170 sản phẩm mở bán mới trong quý III, giảm 40% so với quý trước và giảm 21% so với cùng kỳ năm ngoái.

Lượng giao dịch đạt 167 sản phẩm, giảm 3% theo quý và giảm tới 71% so với cùng kỳ năm trước. Lũy kế 9 tháng đầu năm, tổng lượng giao dịch đạt khoảng 770 căn.

Nguồn cung mới của phân khúc này tiếp tục tập trung tại khu vực ngoại thành, chiếm khoảng 75% tổng lượng mở bán trong quý. Trong khi đó, khu vực phía Tây và rìa trung tâm đóng góp phần nguồn cung còn lại. Khu vực trung tâm gần như vắng bóng sản phẩm mở bán mới do hạn chế về quỹ đất phát triển.

Trái với diễn biến giảm của thanh khoản, giá sơ cấp nhà liền thổ bình quân đạt 268 triệu đồng/m², tăng 11% so với quý trước nhưng giảm 5% so với cùng kỳ năm ngoái.

Theo đơn vị nghiên cứu, mức tăng giá theo quý chủ yếu đến từ sự thay đổi cơ cấu nguồn cung, khi khoảng 25% lượng sản phẩm mở bán mới tập trung tại những khu vực có mặt bằng giá cao như Nam Từ Liêm và Tây Hồ.

Các dự án tại những khu vực này được hỗ trợ bởi hạ tầng kết nối hoàn thiện, mức độ phát triển đô thị cao và nguồn cung quỹ đất ngày càng hạn chế. Do đó, mức tăng giá bình quân không phản ánh xu hướng tăng đồng đều trên toàn thị trường nhà liền thổ Hà Nội.

Có thể thấy, ở cả hai phân khúc, biến động giá bình quân đang chịu ảnh hưởng đáng kể từ vị trí và cơ cấu sản phẩm được đưa ra thị trường. Trong khi thanh khoản suy yếu, mặt bằng giá tại nhiều dự án vẫn duy trì ở mức cao, khiến người mua ngày càng cân nhắc kỹ hơn trước khi quyết định đầu tư.

Chuyên gia: Bất động sản chuyển từ tăng trưởng dựa trên kỳ vọng sang giá trị thực

Nhận định về diễn biến thị trường, bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn Chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam, cho rằng giai đoạn hiện nay đang đánh dấu sự thay đổi trong động lực tăng trưởng của thị trường bất động sản.

“Giai đoạn này cho thấy thị trường đang chuyển từ tăng trưởng dựa trên kỳ vọng sang tăng trưởng dựa trên giá trị sử dụng thực tế. Vì vậy, điều cần theo dõi không chỉ là mặt bằng giá chung, mà là mức độ phân hóa giữa các dự án. Những dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ rõ ràng, hạ tầng kết nối được cải thiện và chủ đầu tư có năng lực đã được kiểm chứng, nhiều khả năng sẽ duy trì được thanh khoản và dư địa tăng trưởng, trong khi các sản phẩm chưa phù hợp với nhu cầu ở thực sẽ cần thêm thời gian để hấp thụ”, bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc nhận định.

Theo dự báo của Cushman & Wakefield, trong quý IV/2026, thị trường căn hộ Hà Nội có thể đón khoảng 7.000 căn mở bán mới, trong đó khu vực ngoại thành chiếm khoảng 56% tổng nguồn cung.

Về trung và dài hạn, nguồn cung căn hộ được dự báo tiếp tục tập trung tại các khu vực ngoài trung tâm, nơi có lợi thế về quỹ đất, hạ tầng kết nối và được hưởng lợi từ định hướng phát triển đô thị đa cực của Hà Nội. Các dự án quy mô lớn nhiều khả năng tiếp tục đóng vai trò chủ đạo trong nguồn cung tương lai.

Đối với nhà liền thổ, xu hướng dịch chuyển nguồn cung ra khu vực ngoại thành cũng được dự báo tiếp diễn. Trong bối cảnh quỹ đất tại khu vực lõi nội đô ngày càng hạn chế, các đại đô thị tích hợp được kỳ vọng tiếp tục dẫn dắt thị trường.

Tuy nhiên, khi nguồn cung gia tăng, khả năng hấp thụ sẽ phụ thuộc ngày càng nhiều vào những yếu tố nền tảng như vị trí, khả năng kết nối hạ tầng, tiến độ triển khai, tính pháp lý và mức độ phù hợp với nhu cầu ở thực.

Sự phát triển của hạ tầng và các cực tăng trưởng mới được kỳ vọng thúc đẩy quá trình tái phân bổ dân cư, dòng vốn, đồng thời gia tăng mức độ phân hóa giữa các dự án theo vị trí, chất lượng quy hoạch và khả năng khai thác giá trị dài hạn.

Những diễn biến trong quý III/2026 cho thấy thị trường bất động sản Hà Nội đang bước vào giai đoạn phát triển thận trọng và có chọn lọc hơn. Thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá, khả năng đáp ứng nhu cầu thực, nền tảng pháp lý và năng lực triển khai của chủ đầu tư sẽ ngày càng quyết định sức cạnh tranh của mỗi dự án.

Khánh Yên