Doanh nghiệp công nghệ, tài chính dẫn dắt thị trường văn phòng Hà Nội

Thị trường văn phòng Hà Nội bước vào giai đoạn cạnh tranh mới

Thị trường văn phòng Hà Nội đang bước vào giai đoạn cạnh tranh mới khi nguồn cung liên tục được bổ sung, trong khi nhu cầu thuê có sự cải thiện rõ rệt. Đáng chú ý, nhóm doanh nghiệp công nghệ thông tin, dịch vụ tài chính và các đơn vị cung cấp không gian làm việc linh hoạt đang trở thành lực lượng dẫn dắt nhu cầu đối với phân khúc văn phòng hạng A.

Theo báo cáo MarketBeat quý III/2026 của Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường văn phòng Hà Nội trong quý vừa qua ghi nhận thêm 59.724 m² diện tích cho thuê thuần (NLA) từ một dự án hạng A mới tại khu vực Starlake, Tây Hồ Tây.

Nguồn cung bổ sung này đưa tổng diện tích văn phòng toàn thị trường lên khoảng 1,86 triệu m², tăng 3% so với quý trước và tăng 11% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tính chung 9 tháng đầu năm 2026, nguồn cung mới đạt hơn 110.100 m², đến từ 4 dự án, gồm 3 dự án hạng A và 1 dự án hạng B. Phần lớn nguồn cung mới tập trung tại khu vực phía Tây Hà Nội.

Xu hướng này phản ánh quá trình hình thành các cụm văn phòng quy mô lớn với hạ tầng ngày càng hoàn thiện. Đồng thời, khách thuê đang mở rộng phạm vi tìm kiếm ra ngoài khu vực trung tâm truyền thống nhằm tối ưu chi phí nhưng vẫn tiếp cận được không gian làm việc có chất lượng.

Nhu cầu thuê văn phòng tăng mạnh, phân khúc hạng A được chú ý

Về nhu cầu, thị trường văn phòng Hà Nội ghi nhận 12.423 m² diện tích hấp thụ thuần trong quý III/2026, tăng 34% so với quý trước và tăng tới 173% so với cùng kỳ năm ngoái. Lũy kế 9 tháng, tổng diện tích hấp thụ thuần đạt 39.267 m².

Theo ông Thuận Nguyễn, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Văn phòng và Công nghiệp, Cushman & Wakefield Việt Nam, nhu cầu thuê văn phòng hạng A hiện được dẫn dắt bởi các doanh nghiệp công nghệ thông tin, dịch vụ tài chính và không gian làm việc linh hoạt.

Nhóm khách thuê này ngày càng ưu tiên những tòa nhà có chất lượng vận hành tốt, tiêu chuẩn phát triển bền vững rõ ràng và khả năng hỗ trợ hiệu quả cho chiến lược thu hút nhân tài cũng như nâng cao trải nghiệm nhân viên.

Diễn biến này cho thấy tiêu chí lựa chọn văn phòng của doanh nghiệp đang có sự thay đổi. Bên cạnh vị trí và giá thuê, chất lượng vận hành, tiện ích, môi trường làm việc và khả năng đáp ứng các tiêu chuẩn phát triển bền vững ngày càng có vai trò quan trọng.

Tuy nhiên, sự gia tăng nguồn cung mới cũng tạo áp lực nhất định lên tỷ lệ lấp đầy của thị trường.

Trong quý III/2026, tỷ lệ lấp đầy văn phòng hạng A đạt 74,1%, giảm 4,9 điểm phần trăm so với quý trước và giảm 2,5 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái. Với phân khúc hạng B, tỷ lệ lấp đầy đạt 83,4%, gần như không đổi theo quý nhưng giảm 5,5 điểm phần trăm theo năm.

Theo Cushman & Wakefield, nguyên nhân chủ yếu đến từ tốc độ bổ sung nguồn cung mới. Ở phân khúc hạng A, diện tích văn phòng gia nhập thị trường trong 9 tháng đầu năm tăng nhanh hơn tốc độ hấp thụ. Trong khi đó, phân khúc hạng B chịu tác động từ 4 dự án mới gia nhập thị trường trong giai đoạn quý III/2025 đến quý III/2026.

Dù vậy, nhu cầu thuê văn phòng hạng B nhìn chung vẫn duy trì ổn định nhờ lợi thế về chi phí, đặc biệt tại những tòa nhà có vị trí thuận lợi và kết nối giao thông tốt.

Giá thuê tăng nhẹ, văn phòng xanh trở thành lợi thế cạnh tranh

Về giá thuê, văn phòng hạng A tại Hà Nội trong quý III/2026 đạt mức chào thuê trung bình 854.000 đồng/m²/tháng, tăng 0,9% so với quý trước và tăng 1,4% so với cùng kỳ năm ngoái.

Ở phân khúc hạng B, giá thuê chào trung bình đạt khoảng 561.000 đồng/m²/tháng, tăng 0,1% theo quý và tăng 0,8% theo năm.

Mức tăng tương đối thấp cho thấy các chủ đầu tư đang ưu tiên duy trì mặt bằng giá ổn định, đồng thời sử dụng các gói ưu đãi và nâng cao chất lượng dịch vụ để tăng sức cạnh tranh trong bối cảnh nguồn cung tiếp tục mở rộng.

Đáng chú ý, triển vọng thị trường đến năm 2028 cho thấy Hà Nội dự kiến đón thêm khoảng 340.000 m² diện tích văn phòng mới, trong đó khu vực phía Tây chiếm gần 250.000 m².

Cùng với sự gia tăng nguồn cung, tiêu chí lựa chọn văn phòng của khách thuê được dự báo tiếp tục thay đổi. Các yếu tố như tiêu chuẩn xanh, hiệu quả sử dụng năng lượng và chất lượng không gian làm việc ngày càng được doanh nghiệp quan tâm bên cạnh vị trí và chi phí.

Theo Cushman & Wakefield, toàn bộ các dự án hoàn thành trong 9 tháng đầu năm 2026 đều đã đạt hoặc đang trong quá trình đạt chứng nhận LEED. Phần lớn dự án tương lai cũng được phát triển theo định hướng tương tự, cho thấy các tiêu chuẩn môi trường, xã hội và quản trị (ESG) đang dần trở thành một tiêu chuẩn phát triển mới của thị trường văn phòng.

Ông Thuận Nguyễn nhận định, lợi thế cạnh tranh của các tòa nhà văn phòng trong thời gian tới sẽ không chỉ được quyết định bởi vị trí hay giá thuê. Khả năng mang lại giá trị dài hạn thông qua trải nghiệm của người lao động, hiệu quả vận hành và đáp ứng các tiêu chuẩn phát triển bền vững sẽ ngày càng trở thành yếu tố then chốt để thu hút và giữ chân khách thuê.

Trong bối cảnh đó, thị trường văn phòng Hà Nội được dự báo sẽ phân hóa rõ nét hơn giữa những tài sản đáp ứng được kỳ vọng mới và các dự án chậm thích ứng. Áp lực cạnh tranh cũng có thể thúc đẩy hoạt động cải tạo, nâng cấp và tái định vị tại các tòa nhà hiện hữu.

Thảo Phương