Bất động sản TP.HCM quý III/2026: Nguồn cung tăng, thanh khoản nhà ở vẫn thấp

Tăng trưởng kinh tế chưa đủ kéo sức mua nhà ở

Theo báo cáo tổng quan thị trường bất động sản quý III/2026 của Savills công bố ngày 16/10, thị trường TP.HCM tiếp tục vận động theo những chiều hướng khác nhau. Các phân khúc bất động sản thương mại và lưu trú được hỗ trợ bởi nhu cầu thuê, trong khi nhà ở chịu sức ép từ lãi suất vay, chi phí vốn và khả năng chi trả của người mua.

Nền tảng kinh tế vẫn tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển của thị trường. Trong chín tháng đầu năm 2026, GDP Việt Nam tăng 9%, tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký đạt 50 tỷ USD, tăng 76% so với cùng kỳ năm trước. Tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng đạt 5,9 triệu tỷ đồng. Tại TP.HCM mở rộng, tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP) tăng 9,1% trong cùng kỳ.

Tuy nhiên, những chỉ số tăng trưởng tích cực này chưa chuyển hóa thành sức mua đồng đều trên toàn thị trường bất động sản. Chi phí vay vốn cao tiếp tục ảnh hưởng đến quyết định mua nhà, trong khi các phân khúc thương mại ngày càng phụ thuộc vào khả năng duy trì khách thuê, cơ cấu sản phẩm và mức độ phù hợp với nhu cầu thực tế.

Ở phân khúc căn hộ, thị trường ghi nhận khoảng 1.900 căn mở bán mới trong quý III/2026. Nguồn cung tăng so với quý trước nhưng vẫn thấp hơn cùng kỳ năm 2025. Căn hộ hạng A và hạng B chiếm khoảng 80% nguồn cung mới, đưa tổng nguồn cung sơ cấp lên 5.800 căn.

Dù nguồn cung tiếp tục được bổ sung, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 25%, tương đương khoảng 1.400 giao dịch. Diễn biến này cho thấy bài toán của thị trường không đơn thuần nằm ở số lượng sản phẩm được đưa ra mà còn ở khả năng chuyển hóa nguồn cung thành giao dịch thực tế.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M, Savills TP.HCM, nhận định: “Lãi suất vay mua nhà ở mức cao tiếp tục gây áp lực lên dòng tiền của chủ đầu tư và khả năng chi trả của người mua. Nguồn cung vẫn duy trì, nhưng nhu cầu đang suy yếu.”

Theo chuyên gia Savills, nhu cầu mua để ở ngày càng đóng vai trò quan trọng đối với thanh khoản thị trường. Những dự án ghi nhận kết quả tích cực thường có cơ cấu sản phẩm đa dạng, đi kèm chính sách thanh toán linh hoạt và kéo dài, qua đó giảm áp lực tài chính ban đầu cho người mua.

Triển vọng nguồn cung trong những tháng cuối năm cũng có sự điều chỉnh. Trong quý IV/2026, khoảng 6.000 căn hộ dự kiến được mở bán, thấp hơn gần 30% so với dự báo ban đầu do một số dự án trì hoãn kế hoạch triển khai.

Diễn biến này cho thấy nguồn cung dự kiến không đồng nghĩa với lượng hàng chắc chắn được đưa ra thị trường. Trong bối cảnh sức mua chịu áp lực, tiến độ triển khai dự án và khả năng tiếp cận nguồn vốn sẽ tiếp tục ảnh hưởng đến kế hoạch kinh doanh của chủ đầu tư.

Ở phân khúc biệt thự và nhà phố, xu hướng dịch chuyển nguồn cung về các khu vực ngoại thành tiếp tục diễn ra. Nguồn cung mới chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của hai khu đô thị lớn ở phía Bắc và phía Nam TP.HCM.

Trong quý III/2026, thị trường ghi nhận khoảng 3.600 căn mở bán mới, trong đó hơn 50% có giá dưới 10 tỷ đồng/căn. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 14%, phản ánh sức mua vẫn yếu dù nguồn cung có sự hiện diện của nhóm sản phẩm ở mức giá thấp hơn so với các căn có giá trị cao.

Bà Cao Thị Thanh Hương nhận định: “Các khu đô thị lớn ngoại thành đang tái định hình thị trường bất động sản liền thổ TP.HCM. Tuy nhiên, chi phí vay vốn cao tiếp tục hạn chế khả năng chi trả và kìm hãm sự hấp thụ của thị trường.”

Như vậy, xu hướng mở rộng không gian đô thị đang tạo thêm nguồn cung nhà ở tại các khu vực ngoại thành, nhưng chưa đủ để giải quyết bài toán thanh khoản. Với cả căn hộ và bất động sản liền thổ, khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực, mức giá phù hợp và phương án thanh toán sẽ là những yếu tố quan trọng quyết định sức mua.

Văn phòng, bán lẻ: Công suất cao nhưng dư địa tăng trưởng không đồng đều

Trái với diễn biến thận trọng của thị trường nhà ở, các phân khúc bất động sản thương mại tại TP.HCM vẫn duy trì hoạt động tương đối ổn định. Tuy nhiên, công suất khai thác cao chưa đồng nghĩa với khả năng tăng giá thuê hoặc mở rộng nhu cầu mạnh mẽ.

Trong quý III/2026, nguồn cung văn phòng TP.HCM duy trì ở mức gần 3 triệu m², công suất đạt gần 90% và giá thuê trung bình ổn định ở mức 870.000 đồng/m²/tháng.

Sau năm quý liên tiếp ghi nhận lượng tiêu thụ tích cực, thị trường văn phòng bất ngờ ghi nhận lượng tiêu thụ âm ở tất cả các hạng trong quý III. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc một số khách thuê thu hẹp diện tích sử dụng.

Bà Từ Thị Hồng An, Giám đốc cấp cao Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills TP.HCM, nhận định: “Thị trường văn phòng TP.HCM vẫn duy trì hoạt động tốt, dù giai đoạn tăng trưởng tiếp theo nhiều khả năng sẽ diễn ra thận trọng và có chọn lọc hơn.”

Các doanh nghiệp thuộc lĩnh vực tài chính, bảo hiểm và bất động sản; công nghệ thông tin; bán lẻ và phân phối tiếp tục đóng góp phần lớn giao dịch thuê văn phòng.

Dù công suất duy trì ở mức cao, nhu cầu mở rộng chưa đủ mạnh để tạo áp lực tăng giá thuê. Vì vậy, các chủ đầu tư đang ưu tiên giữ chân khách thuê hiện hữu thay vì điều chỉnh giá.

Diễn biến này cho thấy thị trường văn phòng đang chuyển sang giai đoạn đòi hỏi khả năng thích ứng cao hơn. Thay vì chỉ dựa vào tỷ lệ lấp đầy, chủ đầu tư cần chú trọng chất lượng dịch vụ, khả năng đáp ứng nhu cầu sử dụng và chính sách duy trì khách thuê trong bối cảnh doanh nghiệp thận trọng hơn với chi phí vận hành.

Ở phân khúc bán lẻ, tổng nguồn cung giảm nhẹ xuống gần 1,6 triệu m² diện tích cho thuê thuần, trong khi công suất đạt 92%. Giá thuê trung bình tại tầng trệt tăng nhẹ lên 1,6 triệu đồng/m²/tháng.

Ngành hàng ăn uống tiếp tục dẫn dắt nhu cầu thuê mặt bằng, theo sau là lĩnh vực giải trí. Các thương hiệu hướng đến trẻ em, gia đình và trung tâm thể hình cũng tiếp tục mở rộng hoạt động.

Dù vậy, tỷ lệ lấp đầy cao và giá thuê tăng nhẹ chưa đủ để khẳng định thị trường bán lẻ bước vào chu kỳ tăng trưởng mạnh trên diện rộng. Hiệu quả khai thác vẫn phụ thuộc vào cơ cấu ngành hàng, khả năng duy trì lưu lượng khách và mức độ phù hợp của mặt bằng với mô hình kinh doanh.

Về triển vọng nguồn cung, đến năm 2029, hơn 80% nguồn cung bán lẻ dự kiến nằm ngoài khu vực trung tâm. Điều này phản ánh xu hướng dịch chuyển hoạt động thương mại theo quá trình mở rộng không gian đô thị và sự hình thành của các khu dân cư mới.

Trong khi đó, hơn 90% nguồn cung văn phòng tương lai dự kiến tập trung tại khu trung tâm và các khu đô thị như Phú Mỹ Hưng, Thủ Thiêm. Sự khác biệt về phân bố nguồn cung cho thấy mỗi phân khúc sẽ có động lực phát triển riêng, gắn với đặc điểm khách thuê và nhu cầu sử dụng.

Khách sạn, căn hộ dịch vụ hưởng lợi từ nhu cầu lưu trú

Trong khi thị trường nhà ở chịu áp lực về sức mua, các phân khúc lưu trú tiếp tục được hỗ trợ bởi nhu cầu thuê và sự phục hồi theo mùa của hoạt động du lịch, kinh doanh.

Quý III/2026, thị trường khách sạn TP.HCM ghi nhận gần 17.000 phòng. Trong giai đoạn thấp điểm du lịch, giá phòng trung bình đạt 2,4 triệu đồng/phòng/đêm, công suất đạt 70%. Dù cả hai chỉ số giảm so với quý trước, mức giá phòng và công suất vẫn cao hơn cùng kỳ năm trước.

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc cấp cao kiêm Trưởng bộ phận Tư vấn Khách sạn khu vực Đông Nam Á, nhận định: “Tình hình hoạt động giảm nhẹ theo mùa du lịch nhưng công suất và giá phòng trung bình vẫn cao hơn mức cùng kỳ năm trước. Nguồn cung mới trong ngắn hạn còn hạn chế, tạo điều kiện thuận lợi để thị trường đón đầu nhu cầu gia tăng trong mùa cao điểm cuối năm.”

Nhận định của chuyên gia cho thấy yếu tố mùa vụ tiếp tục tác động đến hoạt động khách sạn, nhưng triển vọng cuối năm được hỗ trợ bởi khả năng gia tăng nhu cầu lưu trú trong khi nguồn cung mới ngắn hạn còn hạn chế.

Đối với căn hộ dịch vụ, thị trường ghi nhận công suất đạt 85%, với hơn 7.000 căn thuộc 146 dự án. Giá thuê trung bình toàn thị trường tăng lên gần 600.000 đồng/m²/tháng.

Tỷ lệ căn hộ trống thấp, cùng với việc một số dự án hạng A và hạng B điều chỉnh tăng giá hoặc thu hẹp ưu đãi, góp phần hỗ trợ mặt bằng giá thuê. Diễn biến này cho thấy nhu cầu lưu trú dài hạn tiếp tục tạo nền tảng cho hoạt động khai thác căn hộ dịch vụ.

Ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, nhận định: “Nhu cầu từ khách thuê dài hạn tiếp tục là động lực chính của thị trường, bên cạnh sự đóng góp của khách MICE và khách lưu trú ngắn hạn trong bối cảnh nguồn cung tương lai còn hạn chế.”

Theo Savills, dòng vốn đầu tư nước ngoài cũng là yếu tố cần theo dõi khi đánh giá triển vọng phân khúc này. Trong chín tháng đầu năm 2026, vốn FDI đăng ký mới tại TP.HCM theo địa giới trước sáp nhập đạt 9 tỷ USD, tăng 1.202% so với cùng kỳ năm trước.

Dòng vốn đầu tư này được kỳ vọng tiếp tục hỗ trợ nhu cầu căn hộ dịch vụ trong trung hạn, đặc biệt từ chuyên gia nước ngoài và nhân sự làm việc tại các dự án FDI.

Tuy nhiên, triển vọng của phân khúc không chỉ phụ thuộc vào lượng vốn đầu tư đăng ký mà còn gắn với nhu cầu lưu trú thực tế, thời gian triển khai dự án và khả năng thu hút nhóm khách thuê phù hợp. Với nguồn cung tương lai còn hạn chế, chất lượng vận hành và chính sách giá sẽ tiếp tục ảnh hưởng đến hiệu quả khai thác.

Nhìn tổng thể, báo cáo quý III/2026 của Savills cho thấy thị trường bất động sản TP.HCM đang bước vào giai đoạn mà quy mô nguồn cung hay công suất khai thác không còn là những chỉ báo duy nhất về triển vọng tăng trưởng.

Nhà ở cần giải quyết bài toán khả năng chi trả và thanh khoản. Văn phòng phải chú trọng giữ chân khách thuê, trong khi bất động sản bán lẻ cần duy trì lưu lượng khách và cơ cấu ngành hàng phù hợp. Với khách sạn và căn hộ dịch vụ, nhu cầu lưu trú cùng nguồn cung mới hạn chế tiếp tục là những yếu tố hỗ trợ hoạt động thị trường.

Trong bối cảnh đó, vị trí, chất lượng sản phẩm, nhu cầu thực và khả năng thích ứng với điều kiện tài chính sẽ ngày càng quyết định hiệu quả kinh doanh của từng phân khúc bất động sản.

Phương Thảo