Chính phủ yêu cầu làm rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư trong Luật Nhà ở sửa đổi

Làm rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư

Tại Nghị quyết số 278/NQ-CP ngày 18/9/2026 về phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật, Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng khẩn trương tiếp thu, hoàn thiện dự án Luật Nhà ở sửa đổi, trong đó tập trung vào nhiều nội dung liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản và quyền lợi của người sở hữu nhà chung cư.

Đáng chú ý, về thời hạn sử dụng nhà chung cư, Chính phủ yêu cầu quy định rõ thời hạn sử dụng theo niên hạn xây dựng công trình, bảo đảm phù hợp và thống nhất với thời hạn sử dụng công trình theo pháp luật về xây dựng.

Dự thảo cũng phải quy định cụ thể phương án xử lý đối với nhà chung cư hết thời hạn sử dụng. Trong đó, cần làm rõ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, bao gồm quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại nhà chung cư và nghĩa vụ tài chính khi thực hiện xây dựng mới.

Theo định hướng này, thời hạn sử dụng của chung cư được đặt trong mối liên hệ với niên hạn của công trình, thay vì chỉ tập trung vào khái niệm thời hạn sở hữu căn hộ. Đây là nội dung có ý nghĩa trực tiếp đối với người mua nhà, chủ sở hữu căn hộ cũng như doanh nghiệp tham gia cải tạo, xây dựng lại chung cư.

Trước đó, Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan cũng xác định định hướng đối với chung cư xây mới là có thời hạn sử dụng theo niên hạn công trình, đồng thời bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu.

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi cũng đang được hoàn thiện theo hướng xác định thời hạn sử dụng nhà chung cư căn cứ vào hồ sơ thiết kế công trình. Theo nội dung dự thảo được công bố, thời hạn sử dụng được xác định theo hồ sơ thiết kế; trước khi công trình hết thời hạn theo hồ sơ thiết kế, cơ quan có thẩm quyền tổ chức kiểm định, đánh giá chất lượng để xác định công trình còn được sử dụng hay phải phá dỡ, xây dựng lại.

Quyền của chủ sở hữu khi chung cư hết thời hạn

Một trong những nội dung được Chính phủ yêu cầu làm rõ là quyền của chủ sở hữu khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng.

Theo đó, dự án Luật cần xác định rõ quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại nhà chung cư, đồng thời quy định trách nhiệm và nghĩa vụ tài chính của các chủ sở hữu trong quá trình xây dựng mới.

Việc quy định cụ thể những nội dung này nhằm tạo cơ sở pháp lý cho quá trình xử lý các chung cư hết niên hạn, đồng thời làm rõ trách nhiệm của các bên khi công trình không còn đáp ứng yêu cầu về an toàn và cần được cải tạo, xây dựng lại.

Bộ Xây dựng cũng được yêu cầu hoàn thiện các quy định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Theo hướng sửa đổi, thời hạn sử dụng được xác định theo hồ sơ thiết kế công trình.

Đối với hoạt động xây dựng lại, chủ sở hữu có quyền tiếp tục sử dụng phần diện tích đất thuộc quyền sử dụng để thực hiện xây dựng lại nhà chung cư, nhưng việc cải tạo, xây dựng phải được triển khai theo dự án.

Dự thảo cũng đề xuất cơ chế ưu đãi đối với doanh nghiệp thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, trong đó có các ưu đãi liên quan đến nghĩa vụ nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.

Siết đầu cơ, hoàn thiện chính sách nhà ở cho thuê

Bên cạnh vấn đề thời hạn sử dụng chung cư, Nghị quyết 278/NQ-CP yêu cầu bổ sung tiêu chí khung về loại đô thị, mật độ dân số, tỷ lệ diện tích để Bộ Xây dựng làm cơ sở quy định việc hạn chế phân lô, bán nền. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ căn cứ khung này để quyết định cụ thể tại địa phương, đồng thời có biện pháp ngăn ngừa hoạt động đầu cơ, trục lợi chính sách.

Chính phủ cũng yêu cầu hoàn thiện quy định về nhà ở cho thuê, trong đó làm rõ các loại hình nhà ở cho thuê, nhà ở thương mại, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách theo mô hình sở hữu, quản lý và vận hành.

Bộ Xây dựng được giao nghiên cứu các cơ chế tài chính liên quan đến thuế, phí, tiền sử dụng đất và tín dụng nhằm tăng khả năng quản lý giá nhà ở cho thuê, đồng thời xác định rõ tiêu chí, đối tượng và phạm vi được hưởng ưu đãi.

Một nội dung khác là đơn giản hóa thủ tục đầu tư phát triển và tiếp cận nhà ở, hướng tới đáp ứng nhu cầu chỗ ở ổn định, lâu dài của người dân.

Chính phủ yêu cầu quy định rõ nguyên tắc, tiêu chí và giới hạn đối với nghĩa vụ dành quỹ nhà ở cho thuê trong các dự án nhà ở thương mại, tạo cơ sở pháp lý để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định trong phạm vi luật định.

Đồng thời, dự án Luật cần có biện pháp ngăn ngừa đầu cơ, trục lợi chính sách đối với nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, kèm chế tài xử lý tương ứng.

Theo Nghị quyết 278/NQ-CP, Chính phủ yêu cầu khẩn trương hoàn thiện hồ sơ các dự án Luật Đất đai sửa đổi, Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi để báo cáo Phó Thủ tướng phụ trách xem xét, quyết định trước ngày 21/9/2026.

Những nội dung đang được hoàn thiện sẽ là cơ sở quan trọng để làm rõ cách thức xử lý chung cư khi hết niên hạn công trình, quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, cũng như cơ chế cải tạo, xây dựng lại các dự án chung cư trong thời gian tới.

Phương Thảo