Bất động sản nghỉ dưỡng: Gia Lai cần gì để hút vốn?

Ngày 30/10/2026, tại FLC Quy Nhơn Beach & Golf Resort, Báo Xây dựng phối hợp với UBND tỉnh Gia Lai và Tập đoàn FLC tổ chức hội thảo “Bất động sản du lịch trong chu kỳ mới: Từ hành lang pháp lý đến giá trị khai thác”.

Hội thảo diễn ra trong bối cảnh thị trường bất động sản du lịch đang đứng trước yêu cầu hoàn thiện hành lang pháp lý, nâng cao chất lượng sản phẩm và chuyển đổi mô hình kinh doanh theo hướng khai thác thực chất. Với lợi thế kết nối biển Quy Nhơn và cao nguyên Pleiku, Gia Lai được đánh giá có nhiều dư địa phát triển các sản phẩm nghỉ dưỡng, lưu trú và du lịch tích hợp.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, sức hấp dẫn của thị trường không chỉ nằm ở quy mô nguồn cung hay kỳ vọng tăng giá tài sản, mà còn phụ thuộc vào khả năng thu hút khách, năng lực vận hành, tính minh bạch pháp lý và hiệu quả khai thác dài hạn.

Hơn 9.000 sản phẩm nghỉ dưỡng, Gia Lai mở rộng dư địa thu hút đầu tư

Phát biểu khai mạc hội thảo, bà Nguyễn Thị Hồng Nga, Tổng Biên tập Báo Xây dựng cho biết, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng là lĩnh vực có tiềm năng phát triển lớn, gắn bó mật thiết với ngành du lịch, dịch vụ, hạ tầng giao thông và quá trình phát triển kinh tế - xã hội của nhiều địa phương.

Việc lựa chọn Gia Lai làm địa điểm tổ chức hội thảo có ý nghĩa quan trọng trong bối cảnh địa phương sở hữu không gian kết nối giữa biển Quy Nhơn và cao nguyên Pleiku. Cùng với định hướng nâng cấp hạ tầng giao thông, mở rộng thị trường du lịch, tỉnh đang đứng trước cơ hội khai thác hiệu quả hơn lợi thế điểm đến và thu hút đầu tư vào lĩnh vực du lịch, nghỉ dưỡng.

Ở góc độ quản lý địa phương, ông Lê Đăng Tuấn, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Gia Lai cho biết, quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050 hướng tới xây dựng Gia Lai thành cực tăng trưởng du lịch mới của khu vực duyên hải miền Trung.

Hiện khu vực phía Đông tỉnh có hơn 15 dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đã và đang triển khai, dự kiến cung cấp hơn 9.000 sản phẩm căn hộ du lịch và biệt thự nghỉ dưỡng.

Đây là nguồn cung đáng chú ý trong bối cảnh Gia Lai định hướng phát triển không gian du lịch đa dạng, kết hợp giữa nghỉ dưỡng biển, du lịch sinh thái, văn hóa và trải nghiệm cao nguyên.

Theo ông Tuấn, tỉnh xác định du lịch là một trong năm trụ cột phát triển. Vì vậy, bên cạnh hoàn thiện quy hoạch xây dựng, địa phương đang tập trung cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh, cắt giảm thủ tục hành chính và phát triển hạ tầng giao thông kết nối.

Đáng chú ý, Gia Lai chú trọng mở rộng, nâng công suất sân bay Phù Cát, nghiên cứu nâng cấp sân bay Pleiku, đồng thời đầu tư các tuyến giao thông, cao tốc kết nối khu vực Đông Nam với Tây Nguyên.

Theo lãnh đạo Sở Xây dựng, trong chu kỳ mới, bất động sản du lịch không đơn thuần là mở rộng không gian xây dựng hay gia tăng nguồn cung, mà phải hướng đến kiến tạo những điểm đến có giá trị và bản sắc.

Thị trường cần chuyển từ kỳ vọng tăng giá sang giá trị khai thác thực tế; từ phát triển dự án riêng lẻ sang hệ sinh thái du lịch đồng bộ; từ khai thác tài nguyên đơn thuần sang kiến tạo giá trị gắn với bảo tồn thiên nhiên và văn hóa bản địa.

“Đối với Gia Lai, đây vừa là cơ hội để chuyển hóa lợi thế biển và cao nguyên thành động lực tăng trưởng mới, vừa là trách nhiệm gìn giữ tài nguyên, cảnh quan và những giá trị văn hóa cho các thế hệ mai sau”, ông Tuấn nhấn mạnh.

Nguồn cung condotel còn khoảng cách lớn so với nhu cầu

Phân tích triển vọng thị trường, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, Việt Nam sở hữu nhiều điều kiện thuận lợi để phát triển kinh tế du lịch, song tiềm năng của thị trường bất động sản phục vụ lĩnh vực này vẫn chưa được khai thác tương xứng.

Theo ông Đính, Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 22/8/2026 của Bộ Chính trị đã xác định định hướng phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn trong giai đoạn mới. Đây là cơ sở quan trọng để thúc đẩy đầu tư hạ tầng, nâng cao chất lượng dịch vụ và mở rộng không gian phát triển của thị trường bất động sản du lịch.

Tuy nhiên, việc khai thác du lịch tại nhiều địa phương vẫn mang tính riêng lẻ, thiếu liên kết vùng. Trong khi đó, chất lượng hạ tầng và dịch vụ chưa đáp ứng đầy đủ nhu cầu ngày càng cao của du khách.

Đáng chú ý, theo số liệu của VARS IRE được ông Đính dẫn tại hội thảo, cả nước hiện có khoảng 146.438 sản phẩm căn hộ du lịch, với khả năng đáp ứng nhu cầu lưu trú ngắn ngày của gần 70 triệu lượt khách mỗi năm. Dù vậy, quy mô này vẫn chưa đáp ứng một nửa nhu cầu phát sinh thực tế theo đánh giá của đơn vị nghiên cứu.

Phân tích sâu hơn về nhóm khách hàng, ông Đính cho biết lượng khách quốc tế dự kiến khoảng 30-40 triệu lượt, trong khi khách nội địa cao cấp khoảng 160 triệu lượt mỗi năm. Theo đánh giá được chuyên gia đưa ra tại hội thảo, số lượng căn hộ du lịch hiện tại chỉ đáp ứng khoảng 1/3 nhu cầu.

Những số liệu này cho thấy thị trường vẫn còn dư địa phát triển, đặc biệt ở phân khúc lưu trú chất lượng cao. Tuy nhiên, để chuyển hóa tiềm năng thành hiệu quả kinh tế, việc gia tăng nguồn cung cần đi cùng khả năng thu hút khách và kéo dài thời gian lưu trú.

Dự báo thị trường bất động sản du lịch đến năm 2030, ông Đính cho rằng tăng trưởng kinh tế, sự cải thiện của hạ tầng kinh tế, dịch vụ và kết nối vùng, cùng với lượng khách du lịch nội địa và quốc tế gia tăng sẽ tạo thêm động lực cho lĩnh vực này.

Theo nhận định của chuyên gia, thị trường chuyển nhượng căn hộ du lịch, nhà phố thương mại và biệt thự nghỉ dưỡng có thể hồi phục vào năm 2028, khi kinh tế du lịch tăng trưởng mạnh. Những sản phẩm này có thể trở thành nguồn cung chủ lực cho hạ tầng lưu trú phân khúc cao cấp.

Một hướng phát triển đáng chú ý là mô hình du lịch tích hợp “all-in-one”, trong đó lưu trú, thương mại, giải trí và các tiện ích được bố trí đồng bộ trong cùng một quần thể. Mô hình này có khả năng gia tăng trải nghiệm, kéo dài thời gian lưu trú và nâng cao hiệu quả khai thác tài sản.

Để thúc đẩy thị trường, ông Đính kiến nghị cơ quan quản lý đẩy nhanh đầu tư, nâng cao chất lượng các vùng kinh tế và hạ tầng kết nối vùng; đồng thời tháo gỡ vướng mắc, cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh bất động sản du lịch.

Năm nhóm pháp luật điều chỉnh, người mua condotel có những quyền gì?

Một trong những nội dung được quan tâm tại hội thảo là hành lang pháp lý đối với căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng và các công trình lưu trú có nhiều chủ sở hữu.

Trình bày tham luận về khung pháp lý cho bất động sản du lịch, ông Chử Văn Hải, Phó Vụ trưởng, Phó Chánh Văn phòng Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản cho biết, hệ thống pháp luật liên quan đến loại hình này đã trải qua những bước hoàn thiện qua từng giai đoạn.

Trước năm 2020, pháp luật chưa có quy định cụ thể về đất đai và kinh doanh bất động sản đối với căn hộ, biệt thự du lịch. Giai đoạn từ năm 2020 đến tháng 7/2024, Nghị định số 10/2023/NĐ-CP tạo cơ sở cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình lưu trú du lịch trên đất thương mại, dịch vụ.

Từ ngày 1/8/2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 bổ sung những quy định về công trình phục vụ du lịch, lưu trú, hoạt động kinh doanh và cấp giấy chứng nhận, từng bước tháo gỡ vướng mắc pháp lý.

Hiện bất động sản du lịch chịu sự điều chỉnh của năm nhóm pháp luật gồm đầu tư, đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản và du lịch.

Trong đó, Luật Đất đai 2024 quy định về loại đất, hình thức giao đất, cho thuê đất có thu tiền, thời hạn sử dụng và cấp giấy chứng nhận. Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Du lịch điều chỉnh trình tự xây dựng, điều kiện bán, nội dung hợp đồng và điều kiện kinh doanh lưu trú.

Đáng chú ý, theo nội dung tham luận, Luật Đầu tư 2025 quy định thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đối với phần lớn dự án đã được phân cấp cho UBND và Chủ tịch UBND cấp tỉnh, góp phần tăng tính chủ động cho địa phương.

Tại phiên tọa đàm, ông Chử Văn Hải cũng làm rõ ba nhóm quyền cơ bản của người mua căn hộ du lịch.

Thứ nhất, người mua có quyền tiếp cận thông tin pháp lý và kiểm tra điều kiện đưa sản phẩm vào kinh doanh.

Thứ hai, người mua được cấp giấy chứng nhận, sở hữu tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất, đồng thời có quyền sử dụng, khai thác và định đoạt tài sản theo quy định.

Thứ ba, người mua được thực hiện các quyền và lợi ích theo thỏa thuận trong hợp đồng với chủ đầu tư. Chủ sở hữu cũng có thể góp vốn, hợp tác kinh doanh, tham gia khai thác tài sản và hưởng lợi ích kinh tế phát sinh.

Đi cùng với các quyền lợi là nghĩa vụ thực hiện những khoản chi phí quản lý, vận hành và khai thác phần sở hữu chung theo thỏa thuận.

Ở góc độ thị trường, TS. Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế, Thành viên Hội đồng tư vấn kinh tế, Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam khóa 2026-2031 nhận định, tư duy đầu tư căn hộ du lịch đang chuyển dịch từ kỳ vọng lợi nhuận cam kết sang chú trọng giá trị thực và quyền lợi gắn với sản phẩm.

Theo ông Phong, các yếu tố nhà đầu tư cần quan tâm gồm quyền chủ động sử dụng và khai thác, dòng tiền thực tế, chi phí vận hành, phương thức phân chia lợi nhuận, khả năng thanh khoản và chuyển nhượng tài sản.

Từ thực tiễn quản lý địa phương, ông Lê Đăng Tuấn cũng lưu ý cần làm rõ cơ chế quản lý, vận hành sau khi căn hộ được chuyển nhượng, đặc biệt là trách nhiệm của chủ đầu tư và đơn vị vận hành khi dự án đã bán hết sản phẩm.

Ông đề xuất nghiên cứu vận dụng những cơ chế phù hợp trong quản lý, vận hành nhà chung cư nhằm bảo đảm quyền lợi các bên.

Các ý kiến tại tọa đàm cho thấy, việc bảo đảm quyền sở hữu, minh bạch hoạt động khai thác và hoàn thiện cơ chế quản lý, vận hành là những yếu tố quan trọng để bảo vệ nhà đầu tư, tạo nền tảng cho thị trường bất động sản du lịch phát triển ổn định.

Năng lực vận hành quyết định giá trị điểm đến

Không chỉ tập trung vào pháp lý và nguồn cung, hội thảo còn đặt vấn đề về vai trò của ngành du lịch và năng lực quản trị điểm đến đối với hiệu quả khai thác bất động sản nghỉ dưỡng.

Bà Nguyễn Thị Hoa Mai, Phó Cục trưởng Cục Du lịch Quốc gia Việt Nam cho rằng, phát triển du lịch cần chuyển từ tư duy chú trọng số lượng công trình sang khai thác hiệu quả nhu cầu du khách, tạo ra giá trị thực.

Theo bà Mai, lợi thế của điểm đến và giá trị tài sản chỉ có thể chuyển hóa thành hiệu quả kinh doanh bền vững khi gắn với năng lực quản lý, quản trị và vận hành.

Giá trị điểm đến còn được thể hiện ở khả năng đáp ứng nhu cầu du khách, tạo sự đồng thuận, bảo đảm lợi ích cộng đồng và gìn giữ tài nguyên thiên nhiên, văn hóa bản địa. Đây cũng là những yếu tố quan trọng để nâng cao giá trị tài sản và hiệu quả kinh doanh du lịch nói chung, căn hộ du lịch nói riêng.

Cùng quan điểm về vai trò của chất lượng điểm đến, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng cần tăng cường vai trò định hướng của Nhà nước trong quy hoạch, đầu tư phát triển các điểm đến; đồng thời khuyến khích doanh nghiệp nâng cao chất lượng sản phẩm, dịch vụ, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của du khách quốc tế.

Bên cạnh quảng bá hình ảnh, tạo thuận lợi về thị thực và giao thông kết nối, chuyên gia này đề xuất tổ chức các sự kiện mang tầm vóc quốc tế để gia tăng sức hút du lịch.

Chẳng hạn, khu vực Bình Định trước đây có thể phát huy lợi thế võ cổ truyền thông qua các chương trình biểu diễn, giải đấu quốc tế thường niên, thu hút khách đến giao lưu và trải nghiệm.

Theo ông Đính, khi hạ tầng liên kết được bảo đảm, lượng khách gia tăng sẽ góp phần nâng cao hiệu quả khai thác các sản phẩm, dịch vụ du lịch và bất động sản, qua đó gia tăng giá trị tài sản.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Ricky Ho, Tổng Quản lý khu vực FLC Quy Nhơn, Tập đoàn FLC nhận định sức hấp dẫn của một điểm đến không chỉ phụ thuộc vào cảnh quan hay sự đa dạng sản phẩm mà còn nằm ở tính hài hòa, đồng bộ giữa hạ tầng, dịch vụ và sản phẩm nghỉ dưỡng.

Các thành phần cần được quy hoạch, phát triển theo hướng bổ trợ lẫn nhau để gia tăng trải nghiệm, kéo dài thời gian lưu trú và nâng sức cạnh tranh của điểm đến.

Đánh giá riêng về thị trường căn hộ du lịch Gia Lai, ông Ricky Ho cho rằng địa phương có tiềm năng lớn nhưng cần được phát triển trong chiến lược dài hạn của điểm đến. Đặc biệt, chính sách cởi mở hơn trong thu hút nhà đầu tư và khách hàng quốc tế sẽ góp phần mở rộng thị trường.

Hạ tầng hàng không và liên kết vùng mở thêm dư địa cho bất động sản nghỉ dưỡng

Bên cạnh quy hoạch và pháp lý, hạ tầng giao thông tiếp tục được các chuyên gia và doanh nghiệp đánh giá là yếu tố quan trọng quyết định sức cạnh tranh của thị trường bất động sản du lịch Gia Lai.

Theo ông Lê Đăng Tuấn, tỉnh đang tập trung hoàn thiện quy hoạch, đầu tư hạ tầng giao thông và tháo gỡ những điểm nghẽn về cơ chế, chính sách nhằm thu hút đầu tư vào lĩnh vực du lịch, nghỉ dưỡng.

Trong đó, việc mở rộng, nâng công suất sân bay Phù Cát, nghiên cứu nâng cấp sân bay Pleiku và đầu tư các tuyến cao tốc kết nối khu vực Đông Nam với Tây Nguyên được xác định là những định hướng quan trọng.

Đánh giá về tác động của hạ tầng hàng không, ông Ngô Thanh Hoàng, Phó Giám đốc Công ty CP Đầu tư Du lịch và Dịch vụ Kim Cúc, Phó Tổng quản lý chuỗi khách sạn Anya Hotel Group Quy Nhơn cho biết, việc Gia Lai đưa đường băng số 2 vào khai thác, cùng với mở rộng các chuyến bay quốc tế đến Quy Nhơn, không chỉ nâng cao năng lực kết nối hàng không mà còn góp phần gia tăng sức hấp dẫn điểm đến, tạo động lực gia tăng giá trị bất động sản du lịch của tỉnh.

Theo ông Hoàng, Gia Lai cần thu hút các nhà đầu tư chuyên nghiệp, chú trọng chất lượng sản phẩm, dịch vụ và trải nghiệm du lịch. Công tác vận hành cần hướng đến kết nối các sản phẩm, hình thành chuỗi dịch vụ và gia tăng giá trị cho toàn bộ quần thể nghỉ dưỡng.

Từ các ý kiến tại hội thảo có thể thấy, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Gia Lai đang đứng trước cơ hội mở rộng không gian phát triển nhờ lợi thế biển và cao nguyên, cùng định hướng cải thiện hạ tầng giao thông, thu hút đầu tư.

Tuy nhiên, nguồn cung hơn 9.000 sản phẩm dự kiến tại khu vực phía Đông cũng đặt ra yêu cầu về khả năng hấp thụ và hiệu quả khai thác. Trong chu kỳ mới, quy mô dự án hay kỳ vọng tăng giá không còn là yếu tố duy nhất quyết định sức hấp dẫn của sản phẩm.

Thay vào đó, tính pháp lý, quyền lợi người sở hữu, chất lượng dịch vụ, năng lực vận hành và khả năng duy trì dòng khách sẽ là những yếu tố quan trọng định hình giá trị bất động sản nghỉ dưỡng. Đây cũng là điều kiện để Gia Lai chuyển hóa lợi thế du lịch thành động lực tăng trưởng kinh tế dài hạn.

Khánh Yên