Nhà ở xã hội: Sau 5 năm không được bán theo giá thị trường

Giá nhà ở xã hội chênh lệch giữa các địa phương

Chiều 28/10, giải trình tại phiên thảo luận ở hội trường Quốc hội về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh làm rõ nhiều vấn đề được đại biểu quan tâm, trong đó có giá bán nhà ở xã hội, điều kiện chuyển nhượng sau 5 năm và quản lý quỹ bảo trì chung cư.

Về giá nhà ở xã hội, Bộ trưởng cho biết mức giá giữa các tỉnh, thành phố, thậm chí giữa các khu vực trong cùng một địa phương, có thể khác nhau. Giá bán phải được cơ quan có thẩm quyền thẩm định trước khi đưa ra thị trường.

Theo Bộ trưởng, mặc dù chủ đầu tư được hưởng các chính sách ưu đãi về thuế, đất đai, giải phóng mặt bằng và tín dụng, giá thành nhà ở xã hội vẫn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm chi phí xây dựng, hạ tầng và lãi vay ngân hàng.

Chẳng hạn, một dự án chung cư có 2–3 tầng hầm để xe sẽ có chi phí đầu tư khác với dự án chỉ có một tầng hầm hoặc không có tầng hầm. Bên cạnh đó, giá vật liệu xây dựng giữa các địa phương cũng có sự khác biệt, tác động đến tổng chi phí xây dựng.

“Chính vì thế, thời gian qua, giá nhà ở xã hội dao động từ khoảng 15 cho đến 29 triệu đồng/m² tùy theo địa phương, tùy theo địa bàn”, Bộ trưởng cho biết.

Mức giá này cho thấy nhà ở xã hội không có một mặt bằng giá đồng nhất trên toàn quốc. Chi phí đầu tư, điều kiện hạ tầng và đặc điểm từng dự án là những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá bán, dù loại hình nhà ở này được hưởng các cơ chế ưu đãi của Nhà nước.

Siết điều kiện bán lại nhà ở xã hội sau 5 năm

Một nội dung đáng chú ý trong quá trình sửa đổi Luật Nhà ở là điều kiện chuyển nhượng nhà ở xã hội sau 5 năm kể từ khi người mua thanh toán đủ tiền mua nhà.

Theo Bộ trưởng Trần Hồng Minh, nhà ở xã hội là chính sách an sinh nhằm hỗ trợ những người gặp khó khăn về chỗ ở. Vì vậy, việc chuyển nhượng cần có điều kiện để bảo đảm nhà đến đúng đối tượng thụ hưởng, tránh tình trạng mua nhà nhờ ưu đãi rồi bán lại để hưởng chênh lệch.

Bộ trưởng nhấn mạnh, người mua nhà ở xã hội sau 5 năm không mặc nhiên được bán lại theo giá thị trường. Việc chuyển nhượng vẫn phải tuân thủ các điều kiện theo quy định, trong đó có yêu cầu về đối tượng nhận chuyển nhượng và giá bán.

Đối với những ý kiến đề xuất cho phép người mua bán lại cho chủ đầu tư hoặc chỉ chuyển nhượng cho người thuộc diện được mua nhà ở xã hội, Bộ trưởng cho biết cơ quan chủ trì soạn thảo đã xin ý kiến các cơ quan có thẩm quyền để hoàn thiện quy định trong dự thảo luật.

Việc đặt ra các điều kiện chuyển nhượng nhằm hạn chế tình trạng lợi dụng chính sách ưu đãi để đầu cơ, đồng thời duy trì cơ hội tiếp cận nhà ở cho những người thực sự có nhu cầu.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng nội dung đang được đề cập trong quá trình giải trình dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Người mua cần phân biệt quy định pháp luật hiện hành với nội dung dự thảo và chỉ áp dụng quy định mới khi được ban hành, có hiệu lực theo quy định.

Quỹ bảo trì chung cư phải được gửi tại ngân hàng

Bên cạnh chính sách nhà ở xã hội, Bộ trưởng Trần Hồng Minh cũng đề cập đến việc phát triển quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ và quản lý nhà chung cư.

Về quy hoạch quỹ đất, Bộ trưởng cho biết sau quá trình điều chỉnh quy hoạch chung gắn với việc tổ chức chính quyền địa phương hai cấp, các địa phương cần xác định số lượng nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê phù hợp với nhu cầu thực tế. Việc triển khai dự án phải tuân thủ quy hoạch đã được phê duyệt.

Đối với các dự án có vi phạm, Bộ trưởng dẫn trường hợp một số công trình tại Hà Nội gặp vướng mắc trong quá trình xử lý do những sai phạm trước đây. Theo thông tin được nêu tại phiên giải trình, Hà Nội đã đưa ra ba phương án xử lý đối với các trường hợp liên quan.

Về cải tạo chung cư cũ, đặc biệt là các công trình xây dựng trước năm 1994, Bộ trưởng nhận định đây là bài toán khó do liên quan đến quyền lợi của người dân, hệ số đền bù và hiệu quả tài chính của dự án. Mặc dù đã có các cơ chế hỗ trợ, việc thống nhất phương án bồi thường vẫn gặp nhiều trở ngại, khiến nhà đầu tư khó tham gia nếu phương án không bảo đảm tính khả thi.

Trong quản lý vận hành chung cư, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) tiếp tục làm rõ các vấn đề về sở hữu chung, sở hữu riêng và hoạt động của ban quản trị. Bộ trưởng cho biết sẽ có thêm các quy định hướng dẫn nhằm hạn chế tranh chấp và tăng cường hiệu quả quản lý.

Đáng chú ý, đối với quỹ bảo trì chung cư, Bộ trưởng nhấn mạnh yêu cầu quỹ phải được gửi tại ngân hàng. Cách thức quản lý và sử dụng quỹ sẽ được quy định cụ thể trong văn bản hướng dẫn.

Những nội dung được giải trình cho thấy dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) hướng đến việc hoàn thiện cơ chế phát triển nhà ở xã hội, kiểm soát chuyển nhượng để hạn chế trục lợi chính sách và tăng cường quản lý nhà chung cư. Hiệu quả thực tế sẽ phụ thuộc vào tính khả thi của các quy định sau khi được hoàn thiện, ban hành và tổ chức thực hiện.

Phúc Hưng (t/h)