Bất động sản công nghiệp Việt Nam bước vào cuộc đua mới

FDI tăng mạnh, dòng vốn sản xuất tập trung vào dự án lớn

Ngành bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước vào giai đoạn chuyển dịch khi các nhà sản xuất ngày càng coi trọng chất lượng hạ tầng, nguồn điện ổn định, khả năng kiểm soát chi phí vận hành và các tiêu chuẩn môi trường. Thay vì chỉ cạnh tranh bằng giá thuê và vị trí, các khu công nghiệp cần đáp ứng những yêu cầu khắt khe hơn để thu hút dòng vốn đầu tư có giá trị gia tăng cao.

Đây là những nội dung được thảo luận tại diễn đàn chuyên ngành “Xây dựng giá trị công nghiệp bền vững: Từ cam kết ESG đến triển khai thực tiễn”, do EuroCham và Savills Việt Nam phối hợp tổ chức, với sự hỗ trợ của Tập đoàn LŌ-GOI mới đây. 

Việt Nam tiếp tục là điểm đến của dòng vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực sản xuất nhờ lợi thế về vị trí địa lý, mạng lưới hiệp định thương mại tự do và hệ thống hạ tầng công nghiệp ngày càng phát triển. Tuy nhiên, cùng với sự gia tăng của các ngành điện tử, sản xuất tiên tiến và công nghệ cao, tiêu chí lựa chọn địa điểm đầu tư cũng đang thay đổi.

Theo số liệu được công bố tại diễn đàn, trong 6 tháng đầu năm 2026, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam đạt 34,65 tỷ USD, tăng 61% so với cùng kỳ năm trước. Ngành công nghiệp chế biến, chế tạo thu hút khoảng 18,47 tỷ USD, chiếm hơn một nửa tổng vốn đăng ký.

Trong đó, vốn đăng ký mới vào lĩnh vực chế biến, chế tạo đạt 10,71 tỷ USD. Đáng chú ý, số dự án sản xuất mới giảm còn 468 dự án, so với 759 dự án trong cùng kỳ năm 2025.

Diễn biến này cho thấy quy mô vốn bình quân của các dự án mới có xu hướng tăng, phản ánh sự dịch chuyển của dòng vốn sang những dự án có nhu cầu đầu tư lớn hơn. Tuy nhiên, để xác định mức độ chuyển dịch sang sản xuất công nghệ cao, cần xem xét thêm cơ cấu ngành nghề, quy mô giải ngân và đặc điểm của từng dự án.

Xu hướng này đặt ra yêu cầu mới đối với thị trường bất động sản công nghiệp. Các nhà đầu tư không chỉ quan tâm đến quỹ đất, giá thuê hay khả năng kết nối giao thông mà còn chú trọng chất lượng hạ tầng kỹ thuật, nguồn cung điện, khả năng tiếp cận lao động có kỹ năng và thời gian đưa nhà máy vào hoạt động.

Ông John Campbell, Giám đốc, Trưởng bộ phận Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp, Savills Việt Nam, nhận định Việt Nam đã vượt xa vai trò truyền thống của một điểm đến sản xuất chi phí thấp. Đối với các doanh nghiệp thuộc nhóm công nghệ cao, khả năng tiếp cận hạ tầng chất lượng, nguồn điện ổn định và hiệu quả vận hành ngày càng ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định đầu tư.

Theo đó, lợi thế cạnh tranh của khu công nghiệp trong giai đoạn mới không chỉ nằm ở vị trí hay giá thuê mà còn ở khả năng bảo đảm hoạt động liên tục, tối ưu chi phí và đáp ứng các mục tiêu phát triển dài hạn của khách thuê.

ESG trở thành tiêu chí trong phát triển khu công nghiệp

Cùng với yêu cầu nâng cao chất lượng sản xuất, các tiêu chuẩn môi trường, xã hội và quản trị (ESG) đang được chú trọng hơn trong quá trình phát triển và vận hành bất động sản công nghiệp.

Đối với chủ đầu tư khu công nghiệp, phát triển bền vững không chỉ dừng lại ở thiết kế công trình xanh hay đạt chứng nhận quốc tế. Hiệu quả sử dụng năng lượng, nước, quản lý chất thải, bảo trì thiết bị và kiểm soát chi phí trong suốt vòng đời tài sản cũng là những yếu tố quan trọng.

Theo nghiên cứu của Hiệp hội Quản lý Cơ sở Quốc tế (IFMA) được dẫn tại diễn đàn, khoảng 60-80% tổng chi phí vòng đời công trình phát sinh trong giai đoạn vận hành. Điều này cho thấy việc quản lý tài sản hiệu quả có thể ảnh hưởng đáng kể đến tổng chi phí mà chủ sở hữu và doanh nghiệp thuê phải chi trả trong dài hạn.

Ông Luca Vadala, Trưởng bộ phận Dịch vụ Quản lý Cơ sở Tích hợp của Savills Việt Nam, cho rằng hiệu quả bền vững của một công trình không chỉ được quyết định bởi thiết kế hoặc chứng nhận xanh mà còn phụ thuộc vào cách công trình được vận hành mỗi ngày.

Việc kết hợp bảo trì phòng ngừa, quản lý năng lượng và dữ liệu vận hành giúp doanh nghiệp phát hiện những điểm kém hiệu quả, kiểm soát chi phí và duy trì hiệu suất của cơ sở. Đối với các nhà máy, những giải pháp này còn góp phần hạn chế gián đoạn sản xuất và nâng cao độ tin cậy của hệ thống kỹ thuật.

Cùng với đó, các nền tảng số, hệ thống quản lý tòa nhà và ứng dụng trí tuệ nhân tạo có thể hỗ trợ theo dõi mức tiêu thụ tài nguyên, quản lý lịch bảo trì và phân tích tình trạng thiết bị. Khi dữ liệu được tích hợp và khai thác hiệu quả, doanh nghiệp có thêm cơ sở để đưa ra quyết định vận hành chính xác hơn.

Những yêu cầu này đang mở rộng vai trò của bất động sản công nghiệp. Khu công nghiệp không còn đơn thuần là nơi cung cấp mặt bằng xây dựng nhà máy mà ngày càng cần đáp ứng các tiêu chuẩn về hạ tầng, dịch vụ kỹ thuật và hiệu quả sử dụng tài nguyên.

Khu công nghiệp LŌ-GOI Yên Phong theo đuổi mô hình vận hành bền vững

Một trong những dự án được giới thiệu tại diễn đàn là Khu công nghiệp LŌ-GOI Yên Phong tại Bắc Ninh, do Tập đoàn LŌ-GOI phát triển.

Dự án có quy mô 12,1 ha, tổng diện tích cho thuê khoảng 115.499 m² và đạt chứng nhận LEED Gold BD+C. Công trình được tích hợp hệ thống quản lý tòa nhà (BMS) cùng các ứng dụng giám sát chuyên biệt nhằm hỗ trợ kiểm soát hoạt động vận hành.

Savills Việt Nam được chỉ định cung cấp dịch vụ quản lý cơ sở tích hợp, bao gồm các hạng mục kỹ thuật và phi kỹ thuật, điều phối bảo trì và giám sát hiệu suất cơ sở.

Theo ông Matthew Jackson, Tổng Giám đốc khu vực miền Bắc Việt Nam của Tập đoàn LŌ-GOI, định hướng phát triển công nghiệp và logistics bền vững cần tạo ra giá trị thiết thực cho doanh nghiệp hoạt động tại các cơ sở. Các yếu tố môi trường cần được tích hợp không chỉ trong quá trình phát triển dự án mà còn xuyên suốt giai đoạn quản lý, vận hành.

Mô hình này cho thấy xu hướng kết hợp giữa chất lượng công trình và dịch vụ quản lý sau đầu tư. Với các doanh nghiệp sản xuất, hiệu quả khai thác mặt bằng không chỉ phụ thuộc vào thiết kế ban đầu mà còn liên quan đến khả năng kiểm soát chi phí, độ ổn định của hệ thống kỹ thuật và mức độ đáp ứng các tiêu chuẩn môi trường.

Trong bối cảnh chi phí phát triển gia tăng, yêu cầu về nguồn điện và hạ tầng ngày càng cao, việc nâng cấp chất lượng vận hành có thể trở thành một trong những yếu tố giúp khu công nghiệp tăng sức cạnh tranh trong thu hút khách thuê.

Tuy nhiên, khả năng thu hút dòng vốn chất lượng cao vẫn phụ thuộc vào nhiều điều kiện khác, bao gồm giá thuê, khả năng kết nối logistics, nguồn nhân lực, chính sách đầu tư và tiến độ hoàn thiện hạ tầng. ESG và công nghệ vì vậy là những yếu tố bổ trợ quan trọng, nhưng không thay thế các lợi thế nền tảng của địa điểm đầu tư.

Tại diễn đàn, ban tổ chức cũng trao tặng 500 cây xanh phục vụ hoạt động phục hồi rừng thông qua Gaia, tổ chức hoạt động trong lĩnh vực phục hồi rừng và bảo tồn đa dạng sinh học tại Việt Nam. Sáng kiến này được triển khai trên cơ sở cam kết đóng góp năm cây xanh cho mỗi người tham dự.

Sự chuyển dịch của thị trường cho thấy bất động sản công nghiệp Việt Nam đang đứng trước yêu cầu cạnh tranh bằng chất lượng thay vì chỉ dựa vào chi phí. Khi các doanh nghiệp sản xuất ngày càng quan tâm đến hiệu quả vận hành, tính ổn định của hạ tầng và trách nhiệm môi trường, khả năng kết hợp giữa phát triển dự án, công nghệ quản lý và tiêu chuẩn ESG sẽ trở thành một trong những yếu tố định hình sức hấp dẫn của khu công nghiệp trong dài hạn.

Khánh Yên