Chung cư sẽ có niên hạn theo thời gian sử dụng công trình?

Chính phủ yêu cầu làm rõ niên hạn sử dụng nhà chung cư

Tại Nghị quyết số 278/NQ-CP ngày 18/9/2026 về phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật tháng 9/2026, Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng khẩn trương hoàn thiện dự án Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi. Trong đó, một nội dung đáng chú ý là quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư.

Theo yêu cầu tại Nghị quyết 278, thời hạn sử dụng nhà chung cư cần được quy định rõ theo niên hạn xây dựng công trình, bảo đảm phù hợp và thống nhất với thời hạn sử dụng công trình theo pháp luật về xây dựng.

Đáng chú ý, Chính phủ cũng yêu cầu quy định cụ thể phương án xử lý khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, trong đó phải làm rõ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu. Các nội dung được đặt ra gồm quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại nhà chung cư và trách nhiệm đóng góp nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư khi công trình hết thời hạn.

Đây là định hướng trong quá trình hoàn thiện dự án Luật Nhà ở sửa đổi, chưa phải quy định cuối cùng về thời hạn sở hữu hoặc thời hạn sử dụng đối với từng căn hộ. Nghị quyết 278 giao Bộ Xây dựng tiếp thu, hoàn thiện dự án luật và trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ Hai, Quốc hội khóa XVI.

Trước đó, Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV cũng đặt ra các định hướng liên quan đến sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan. Đây là một trong những cơ sở chính trị, pháp lý được Chính phủ yêu cầu nghiên cứu, thể chế hóa trong quá trình sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.

Thời hạn chung cư có thể tác động đến thị trường bất động sản

Theo phân tích của Công ty Cổ phần Chứng khoán MB, việc đưa quy định về niên hạn sử dụng chung cư vào hệ thống pháp luật là một chính sách có khả năng tạo ra tác động đáng kể tới thị trường bất động sản.

Trong báo cáo công bố tháng 8/2026, MBS Research cho rằng nếu tham khảo thông lệ quốc tế, các dự án chung cư theo quy định mới có thể được áp dụng thời hạn nhất định, chẳng hạn từ 50-99 năm. Sau khi hết thời hạn, cơ chế xử lý có thể gắn với việc đóng góp thêm chi phí, cải tạo hoặc tái phát triển dự án. Đây là nhận định và kịch bản tham khảo của MBS, không phải thời hạn đã được pháp luật Việt Nam quyết định.

MBS cũng dẫn chứng nhiều thị trường trên thế giới đã áp dụng các hình thức sở hữu hoặc sử dụng nhà ở có thời hạn. Singapore phổ biến thời hạn 99 năm đối với nhà ở công; Trung Quốc quy định thời hạn sử dụng đất đối với nhà ở là 70 năm; tại Hong Kong, nhiều dự án có thời hạn 50 năm; còn Malaysia phổ biến các mốc 60 năm và 99 năm.

Tuy nhiên, điểm quan trọng trong các mô hình này không chỉ nằm ở thời hạn mà còn ở cơ chế xử lý sau khi hết thời hạn. Tùy từng quốc gia, người sở hữu có thể được xem xét gia hạn, đóng thêm khoản tiền theo quy định hoặc tham gia vào quá trình cải tạo, xây dựng lại dự án. Trường hợp công trình không còn bảo đảm điều kiện sử dụng, phương án tái phát triển, bồi thường hoặc bố trí nơi ở mới có thể được áp dụng theo từng hệ thống pháp luật.

Theo MBS, kinh nghiệm quốc tế cho thấy quy định niên hạn chung cư thường phải đi kèm cơ chế xử lý tương ứng, bao gồm quyền đối với căn hộ, quyền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính, điều kiện gia hạn, cải tạo hoặc xây dựng lại và phương án bồi thường, tái định cư.

Bài toán lớn nằm ở xử lý chung cư hết niên hạn

Tại Việt Nam, vấn đề thời hạn sử dụng nhà chung cư có mối liên hệ trực tiếp với công tác cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ, đặc biệt tại những đô thị lớn.

Thực tế, nhiều chung cư được xây dựng từ nhiều thập niên trước đã xuống cấp, trong khi việc cải tạo, xây dựng lại gặp nhiều khó khăn do liên quan đến quyền sở hữu căn hộ, quyền sử dụng đất, phương án bồi thường, tái định cư và nguồn vốn thực hiện dự án.

Quy định hiện hành cũng đã xác định thời hạn sử dụng nhà chung cư gắn với hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế được đánh giá thông qua kiểm định. Theo quy định được ban hành trong năm 2026, thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế phải được ghi trong văn bản thẩm định; khi hết thời hạn theo hồ sơ thiết kế hoặc công trình có dấu hiệu không bảo đảm an toàn, cơ quan có thẩm quyền phải tổ chức kiểm định, đánh giá chất lượng công trình.

Như vậy, định hướng mới tại Nghị quyết 278 không đơn thuần đặt ra vấn đề “chung cư được sử dụng bao nhiêu năm”, mà còn hướng tới việc thiết lập một cơ chế đầy đủ hơn cho giai đoạn sau khi công trình hết thời hạn.

Với người mua nhà, vấn đề đáng quan tâm sẽ là thời hạn sử dụng được xác định như thế nào, thời điểm bắt đầu tính thời hạn, quyền đối với phần đất khi công trình hết niên hạn và nghĩa vụ tài chính nếu xây dựng lại. Với doanh nghiệp bất động sản, cơ chế này có thể ảnh hưởng đến phương án phát triển dự án, định giá sản phẩm và bài toán đầu tư dài hạn.

Ở góc độ thị trường, MBS cho rằng định hướng về niên hạn chung cư có thể làm thay đổi tâm lý và dòng tiền đầu tư giữa các phân khúc. Tuy nhiên, mức độ tác động còn phụ thuộc vào nội dung cuối cùng của Luật Nhà ở sửa đổi, các quy định chuyển tiếp và cơ chế xử lý đối với những dự án đã được triển khai trước khi luật mới có hiệu lực.

Điểm đáng chú ý hiện nay là Chính phủ đã yêu cầu làm rõ cả hai vế: xác định thời hạn sử dụng nhà chung cư và bảo đảm quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu khi công trình hết thời hạn. Đây sẽ là những nội dung quan trọng cần được theo dõi trong quá trình hoàn thiện và trình Quốc hội xem xét dự án Luật Nhà ở sửa đổi.

Phúc Hưng (t/h)