Người trẻ thay đổi tư duy mua nhà, thị trường bất động sản bước vào chu kỳ sàng lọc mới

Giá nhà tăng nhanh hơn khả năng tạo dòng tiền

Thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến sự thay đổi đáng kể trong hành vi và nhu cầu của người mua nhà, đặc biệt là nhóm khách hàng trẻ. Theo các chuyên gia của Avison Young Việt Nam, đây không chỉ là sự thay đổi trong lựa chọn cá nhân mà còn phản ánh những chuyển biến mang tính nền tảng liên quan đến nhân khẩu học, khả năng tài chính và tư duy tiêu dùng của thế hệ mới.

Một trong những xu hướng nổi bật hiện nay là quá trình sàng lọc mạnh mẽ theo nhu cầu ở thực. Giá nhà liên tục leo thang trong khi nguồn cung phù hợp với khả năng chi trả của phần lớn người dân ngày càng khan hiếm khiến nhiều người mua buộc phải trì hoãn kế hoạch sở hữu nhà hoặc rút khỏi thị trường.

Bên cạnh đó, việc đẩy mạnh định danh điện tử trong giao dịch bất động sản cùng các đề xuất liên quan đến thuế tài sản được kỳ vọng sẽ góp phần thu hẹp dần lực cầu đầu cơ. Khi thị trường ngày càng minh bạch hơn, nhu cầu đầu tư ngắn hạn dựa trên kỳ vọng tăng giá có thể không còn chiếm ưu thế như trước.

Theo Avison Young, thực tế cho thấy tốc độ tăng giá bất động sản trong những năm gần đây đang dần tách khỏi khả năng tạo ra dòng tiền thực tế từ tài sản.

Trong thời gian dài, thị trường bất động sản Việt Nam phát triển chủ yếu dựa trên kỳ vọng giá đất sẽ tiếp tục tăng theo thời gian. Tuy nhiên, tại nhiều khu vực, giá bán hiện đã vượt xa khả năng sinh lời từ hoạt động cho thuê.

Điều này đồng nghĩa với việc chi phí sở hữu bất động sản ngày càng cao hơn mức thu nhập mà chính tài sản đó có thể tạo ra. Trong bối cảnh lãi suất, thu nhập và môi trường kinh tế còn nhiều biến động, nguy cơ thanh khoản suy giảm hoặc thậm chí rơi vào tình trạng âm vốn chủ sở hữu hoàn toàn có thể xảy ra nếu giá bất động sản điều chỉnh giảm trong khi dư nợ vay vẫn ở mức cao.

Nhà ở vừa túi tiền tại đô thị vệ tinh sẽ lên ngôi

Các chuyên gia cho rằng khi giá nhà tại khu vực trung tâm liên tục tăng cao, xu hướng dịch chuyển ra các đô thị vệ tinh sẽ ngày càng rõ nét.

Theo đó, nhà ở thương mại có giá hợp lý tại các khu vực vùng ven được dự báo sẽ trở thành phân khúc chiến lược của thị trường trong chu kỳ phát triển mới. Người mua nhà và cả người thuê nhà sẽ có xu hướng tìm kiếm những khu vực xa trung tâm hơn nhưng có mức giá dễ tiếp cận hơn.

Xu hướng này cũng phù hợp với định hướng phát triển đô thị tại các thành phố lớn. Hà Nội đang khuyến khích giãn dân khỏi khu vực nội đô lịch sử, trong khi TP.HCM định hướng hạn chế phát triển thêm chung cư cao tầng trong khu vực trung tâm.

Theo Avison Young, bài toán đặt ra hiện nay không chỉ là kiểm soát giá nhà mà còn là phát triển các khu đô thị mới có đầy đủ tiện ích, hạ tầng đồng bộ và kết nối giao thông thuận lợi. Việc phát triển các tuyến giao thông công cộng và mô hình đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc thu hút cư dân và hình thành các khu đô thị đáng sống ở vùng ven.

Thị trường nhà cho thuê ngày càng chuyên nghiệp

Cùng với sự thay đổi trong nhu cầu sở hữu nhà ở, thị trường cho thuê cũng đang đứng trước cơ hội phát triển mạnh mẽ.

Dù nhu cầu thuê nhà tại các đô thị lớn rất cao, thị trường hiện nay vẫn mang tính phân tán với phần lớn nguồn cung đến từ các cá nhân hoặc doanh nghiệp nhỏ lẻ. Chất lượng sản phẩm, tiêu chuẩn vận hành và dịch vụ chưa đồng đều khiến thị trường chưa phát huy hết tiềm năng.

Trong ngắn hạn, các loại hình căn hộ dịch vụ, chung cư mini, căn hộ diện tích nhỏ dành cho người độc thân hoặc gia đình trẻ được dự báo tiếp tục duy trì tỷ lệ lấp đầy và lợi suất cho thuê ổn định.

Đáng chú ý, trong bối cảnh Nhà nước xác định phát triển nhà ở cho thuê là một trong những trụ cột chiến lược đến năm 2030, các chuyên gia cho rằng Việt Nam cần nghiên cứu thí điểm mô hình nhà ở thương mại cho thuê dài hạn (build-to-rent) được đầu tư và vận hành theo tiêu chuẩn chuyên nghiệp nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng đa dạng của người dân.

Cần chính sách hỗ trợ nhà ở vừa túi tiền

Để cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở cho người trẻ, Avison Young cho rằng các chính sách cần tập trung nhiều hơn vào việc cơ cấu lại nguồn cung thay vì chỉ kiểm soát tín dụng.

Theo đó, cần sớm xây dựng định nghĩa rõ ràng về loại hình nhà ở vừa túi tiền và có cơ chế ưu đãi tương tự như đối với nhà ở xã hội.

Thực tế cho thấy nhà ở phổ thông thường có biên lợi nhuận thấp, thời gian thu hồi vốn kéo dài trong khi chi phí đầu tư ngày càng gia tăng. Nếu không có các chính sách hỗ trợ như rút ngắn thủ tục phê duyệt dự án, ưu đãi thuế hoặc cho phép điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch phù hợp, doanh nghiệp sẽ khó có động lực đầu tư quy mô lớn vào phân khúc này.

Bên cạnh đó, khung pháp lý dành cho thị trường cho thuê cũng cần được hoàn thiện nhằm bảo vệ quyền lợi của cả chủ nhà và người thuê, từ thời hạn thuê, cơ chế điều chỉnh giá đến trách nhiệm của các bên trong quá trình thực hiện hợp đồng.

Ngoài ra, việc mở rộng các mô hình thuê mua đối với nhà ở thương mại cũng được xem là giải pháp đáng cân nhắc nhằm giảm áp lực tài chính cho người trẻ có nhu cầu ở thực, tạo thêm cơ hội tiếp cận nhà ở bên cạnh hình thức vay vốn truyền thống.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản bước vào giai đoạn phát triển mới, những thay đổi trong tư duy của người trẻ được dự báo sẽ trở thành động lực quan trọng buộc thị trường phải điều chỉnh theo hướng thực chất hơn, cân bằng hơn giữa nhu cầu ở thực và mục tiêu đầu tư.

Phương Thảo (t/h)