Dòng tiền vào bất động sản tăng mạnh, nhưng không phải dự án nào cũng dễ tiếp cận vốn

Vốn lớn nhưng đang được phân bổ có chọn lọc

Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước được Bộ Xây dựng dẫn lại, đến cuối tháng 6/2026, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đã vượt 2,5 triệu tỷ đồng. Riêng quý II, dư nợ tăng thêm 284.073 tỷ đồng, tương đương 12,71% so với cuối quý I.

Đáng chú ý, dòng vốn ngân hàng đang tập trung nhiều hơn vào những phân khúc có khả năng tạo nguồn cung thực tế. Dư nợ dành cho các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và phát triển nhà ở đạt 833.558 tỷ đồng, tăng 6,33% so với quý trước.

Diễn biến này cho thấy tín dụng bất động sản đang bước vào giai đoạn phân bổ thận trọng hơn. Thay vì mở rộng đồng đều, ngân hàng có xu hướng ưu tiên dự án có pháp lý hoàn thiện, chủ đầu tư có năng lực và khả năng đưa sản phẩm ra thị trường.

Cùng với tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp đang trở lại vai trò quan trọng trong cơ cấu vốn của doanh nghiệp bất động sản. Trong quý II, nhóm này phát hành khoảng 38.764 tỷ đồng trái phiếu. Tổng quy mô trái phiếu doanh nghiệp đang lưu hành đạt khoảng 1,458 triệu tỷ đồng, trong đó bất động sản chiếm 47,5%.

Thanh khoản thứ cấp cũng được cải thiện với giá trị giao dịch bình quân khoảng 6.700 tỷ đồng mỗi ngày. Tuy nhiên, áp lực đáo hạn vẫn rất lớn khi khoảng 254.000 tỷ đồng trái phiếu dự kiến đến hạn trong 12 tháng tới, riêng bất động sản chiếm khoảng 147.000 tỷ đồng.

Dòng vốn ngoại cũng bổ sung thêm nguồn lực cho thị trường. Sáu tháng đầu năm, FDI đăng ký đạt 34,65 tỷ USD, tăng 61% so với cùng kỳ. Bất động sản thu hút khoảng 5,1 tỷ USD, tương đương gần 18% tổng vốn đăng ký.

Chi phí vốn vẫn là phép thử với doanh nghiệp và người mua

Dù nguồn vốn tăng, bài toán chi phí vẫn chưa được giải quyết. Lãi suất cho vay bất động sản phổ biến hiện dao động khoảng 12-14%/năm. Sau thời gian ưu đãi, một số khoản vay có thể chuyển sang mức 13-15%, thậm chí cao hơn.

Với doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy lớn, mặt bằng lãi suất này có thể làm tăng đáng kể chi phí tài chính, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai và giá thành sản phẩm. Với người mua nhà, rủi ro lớn hơn nằm ở khả năng lãi suất tăng sau thời gian ưu đãi, khiến áp lực trả nợ kéo dài.

Điều này thể hiện rõ ở phân khúc nhà ở bình dân và nhà ở xã hội. Dù Ngân hàng Chính sách xã hội đã giải ngân 32.059 tỷ đồng cho hơn 69.000 khách hàng tính đến cuối tháng 5/2026, nguồn lực vẫn chưa đáp ứng hết nhu cầu.

Gói tín dụng 145.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội cũng mới giải ngân khoảng 11.300 tỷ đồng vào cuối tháng 4, dù đã có 9 ngân hàng tham gia.

Một nguyên nhân quan trọng nằm ở nguồn cung. Cả nước đang triển khai 875 dự án nhà ở xã hội với quy mô hơn 773.000 căn, nhưng quá trình đưa dự án vào thực tế vẫn cần thêm thời gian.

Như vậy, điểm đáng chú ý của thị trường bất động sản hiện nay không đơn thuần là dòng tiền đang tăng bao nhiêu, mà là dòng tiền đang chảy vào đâu và thị trường có đủ khả năng hấp thụ nguồn vốn đó hay không.

Trong giai đoạn tới, pháp lý minh bạch, tiến độ triển khai, khả năng tạo dòng tiền và sức khỏe tài chính của chủ đầu tư sẽ ngày càng quyết định khả năng tiếp cận vốn. Khi đó, sự phục hồi của thị trường có thể diễn ra theo hướng chọn lọc, với những dự án đáp ứng tốt các tiêu chí về pháp lý và hiệu quả kinh doanh có lợi thế rõ rệt hơn trong cuộc đua hút vốn.

Minh Thành (t/h)