Lợi nhuận bất động sản tăng mạnh nhờ bàn giao, áp lực mới dần lộ diện

Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, năm 2025 đánh dấu bước chuyển tích cực của thị trường bất động sản khi hoạt động bàn giao dự án được đẩy mạnh trên diện rộng. Đây được xem là yếu tố then chốt thúc đẩy kết quả kinh doanh toàn ngành cải thiện rõ rệt, tạo ra một chu kỳ tăng trưởng mang tính phục hồi.

Theo số liệu tổng hợp, doanh thu của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết đạt 254.672 tỷ đồng, tăng 55,7% so với cùng kỳ. Ngay cả khi loại trừ đóng góp từ nhóm doanh nghiệp dẫn đầu, tổng doanh thu vẫn đạt hơn 101.400 tỷ đồng, tăng tới 63%. Điều này cho thấy sự hồi phục không còn mang tính cục bộ mà đã lan tỏa sang nhiều doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ.

Sự gia tăng mạnh mẽ của hoạt động bàn giao không chỉ giúp cải thiện dòng tiền mà còn tạo điều kiện ghi nhận lượng doanh thu và lợi nhuận bị dồn nén từ các năm trước. Nhờ đó, hiệu quả kinh doanh được thúc đẩy theo cơ chế “đòn bẩy kép”. Biên lợi nhuận gộp toàn ngành cũng cải thiện, đạt 34,1%, tăng 2 điểm phần trăm so với năm trước. Nếu loại trừ các doanh nghiệp thua lỗ, biên lợi nhuận điều chỉnh cũng tăng từ 32,3% lên 33,4%.

Dù vậy, mức tăng này phần lớn phản ánh độ trễ của chu kỳ tăng giá bất động sản giai đoạn trước, khi nhiều dự án được bàn giao với chi phí đầu vào đã được xác lập từ sớm. Trong bối cảnh giá đất, vật liệu và chi phí xây dựng đang gia tăng, biên lợi nhuận của các dự án mới có khả năng chịu áp lực thu hẹp từ năm 2026 trở đi.

Về lợi nhuận, toàn ngành ghi nhận mức tăng trưởng mạnh khi lợi nhuận sau thuế đạt 67.070 tỷ đồng, tăng hơn gấp đôi so với cùng kỳ. Tuy nhiên, nếu loại trừ nhóm doanh nghiệp đầu ngành, tổng lợi nhuận còn lại đạt hơn 25.000 tỷ đồng, dù vẫn tăng đáng kể so với nền thấp của năm trước. Điều này phản ánh rõ nét sự phân hóa, khi các doanh nghiệp lớn tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt, còn phần còn lại của thị trường chưa có sự bứt phá đồng đều.

Cùng với sự cải thiện về lợi nhuận, cấu trúc tài chính của doanh nghiệp cũng có chuyển biến. Tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu trung bình toàn ngành tăng lên 38,1%, tăng nhẹ so với cuối năm trước. Tuy nhiên, áp lực đòn bẩy chưa gia tăng đáng kể nhờ dòng tiền từ hoạt động kinh doanh được cải thiện, đặc biệt là từ khách hàng. Gần một nửa số doanh nghiệp ghi nhận lượng tiền trả trước của người mua tăng, trong khi vòng quay khoản phải thu cũng được cải thiện ở nhiều đơn vị. Đây là tín hiệu cho thấy niềm tin thị trường đang dần quay trở lại.

Không chỉ dừng lại ở kết quả tài chính hiện tại, năm 2025 còn chứng kiến sự tăng trưởng mạnh về doanh số bán hàng, yếu tố đóng vai trò nền tảng cho giai đoạn phát triển trung và dài hạn. Nhiều doanh nghiệp ghi nhận mức tăng trưởng cao nhờ mở bán thành công các dự án quy mô lớn tại những thị trường trọng điểm.

Sự gia tăng doanh số không chỉ phản ánh nhu cầu thị trường phục hồi mà còn tạo ra lượng tồn đọng hợp đồng lớn, là nguồn doanh thu và lợi nhuận sẽ được ghi nhận trong giai đoạn 2026-2028. Đây được xem là cơ sở quan trọng để duy trì đà tăng trưởng trong trung hạn, ngay cả khi thị trường có thể bước vào giai đoạn điều chỉnh.

Diễn biến hàng tồn kho cũng cho thấy sự thay đổi trong chiến lược của doanh nghiệp. Một số đơn vị ghi nhận tồn kho tăng mạnh do đẩy nhanh triển khai dự án và mở rộng quỹ đất. Ngược lại, có doanh nghiệp giảm tồn kho nhờ tái cấu trúc danh mục và tăng tốc bàn giao sản phẩm.

Trong bối cảnh hiện nay, hàng tồn kho không còn đơn thuần phản ánh áp lực tài chính mà còn thể hiện chiến lược tích lũy nguồn hàng cho tương lai. Tuy nhiên, khi chi phí đầu vào tiếp tục leo thang và thị trường vẫn tiềm ẩn nhiều biến động, việc quản trị tồn kho hiệu quả sẽ trở thành yếu tố then chốt, quyết định khả năng duy trì lợi nhuận và sức chống chịu của doanh nghiệp.

Tổng thể, thị trường bất động sản đang chuyển từ giai đoạn phục hồi ngắn hạn sang giai đoạn tái thiết nền tảng cho tăng trưởng dài hạn. Nếu năm 2025 là thời điểm ghi nhận kết quả từ các dự án đã triển khai trước đó, thì giai đoạn 2026-2028 sẽ là phép thử thực sự đối với năng lực quản trị, chiến lược phát triển và khả năng thích ứng của doanh nghiệp trong một chu kỳ mới với nhiều biến số.

VT