Nguồn cung hạn chế, cạnh tranh tăng tốc: Thị trường bán lẻ TP.HCM đang thay đổi ra sao?

Diễn biến thị trường trong 3 tháng đầu năm 2026 cho thấy nguồn cung hạn chế tiếp tục là yếu tố chi phối lớn đối với mặt bằng giá thuê, công suất và chiến lược mở rộng của các thương hiệu bán lẻ.

Nguồn cung hạn chế đang tái định hình cuộc cạnh tranh trên thị trường bán lẻ

Theo báo cáo Thị trường Bất động sản Q1/2026 của Savills, thị trường bán lẻ TP.HCM tiếp tục duy trì trạng thái ổn định khi không ghi nhận nguồn cung mới, giữ tổng nguồn cung ở mức 1,6 triệu m2 từ hơn 160 dự án.

Dù hoạt động cho thuê có dấu hiệu chững lại nhẹ do sự rút lui của một số khách thuê lớn trong ngành ẩm thực và giải trí tại khu vực ngoài trung tâm, công suất toàn thị trường vẫn duy trì trên mức 90%, cho thấy nhu cầu thuê tại các dự án có vị trí và chất lượng vận hành tốt vẫn tương đối ổn định.

Giá thuê tầng trệt trung bình giảm nhẹ theo quý xuống còn khoảng 1,6 triệu đồng/m2/tháng, chủ yếu do một phần diện tích có giá thuê cao tại Saigon Marina IFC tạm ngừng cho thuê để tái cấu trúc mặt bằng. Nếu loại trừ yếu tố này, mặt bằng giá thuê nhìn chung không có nhiều biến động.

Trong bối cảnh nguồn cung mới hạn chế, thị trường tiếp tục ghi nhận nhu cầu tích cực từ cả thương hiệu quốc tế lẫn nội địa, đặc biệt ở nhóm ngành ẩm thực, thời trang và giải trí. Theo Savills, nguồn cung tương lai từ nay đến năm 2028 dự kiến chỉ bổ sung khoảng 50.000 m2, qua đó tiếp tục tạo áp lực cạnh tranh đối với các vị trí bán lẻ chất lượng cao.

Bên cạnh đó, động lực tiêu dùng vẫn là yếu tố hỗ trợ tích cực cho thị trường. Trong Q1/2026, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng tại TP.HCM đạt 475 nghìn tỷ đồng, tăng 13% theo năm. Theo dự báo của UBND TP.HCM, chỉ số này có thể duy trì tốc độ tăng trưởng bình quân 12-13% mỗi năm đến năm 2030.

TP.HCM tiếp tục là điểm đến ưu tiên của thương hiệu quốc tế

Savills ghi nhận nhiều thương hiệu quốc tế tiếp tục ưu tiên TP.HCM như một điểm đến mở rộng chiến lược tại Việt Nam, đặc biệt ở phân khúc thời trang, thể thao và bán lẻ cao cấp. Các vị trí trung tâm tiếp tục thu hút nhu cầu từ nhóm thương hiệu xa xỉ nhờ khả năng nhận diện thương hiệu và tệp khách hàng có mức chi tiêu cao.

Bên cạnh các thương hiệu châu Âu và Mỹ, nhiều thương hiệu châu Á cũng đang gia tăng hiện diện tại TP.HCM, đặc biệt ở nhóm thời trang thể thao ứng dụng (athleisure), mỹ phẩm và phong cách sống. Một số thương hiệu như Wilson, Pop Mart hay Salomon, AAPE, New Era,… đang lựa chọn các trung tâm thương mại lớn tại TP.HCM để mở rộng hiện diện và tiếp cận nhóm khách hàng trẻ trước khi phát triển thêm tại các thị trường khu vực.

Bà Trần Phạm Phương Quyên, Quản lý Cấp cao, Bộ phận Cho thuê Bán lẻ, Savills TP.HCM cho rằng các thương hiệu quốc tế hiện không chỉ tìm kiếm mặt bằng bán lẻ đơn thuần, mà còn quan tâm nhiều hơn đến khả năng xây dựng hình ảnh thương hiệu và tạo trải nghiệm tiêu dùng đồng nhất tại Việt Nam.

“Các thương hiệu quốc tế hiện ưu tiên những dự án có khả năng tạo lưu lượng khách chất lượng cao và hỗ trợ tốt cho chiến lược định vị thương hiệu. Với nhiều thương hiệu, trung tâm thương mại hiện không chỉ là nơi bán hàng mà còn đóng vai trò như một không gian xây dựng trải nghiệm và kết nối với người tiêu dùng,” bà Quyên chia sẻ.

Thương hiệu nội địa tăng tốc mở rộng và cạnh tranh trực tiếp

Song song với sự mở rộng của thương hiệu quốc tế, các thương hiệu nội địa cũng đang gia tăng hiện diện mạnh mẽ tại trung tâm thương mại, đặc biệt ở nhóm ngành ẩm thực, cà phê và phong cách sống. Nhiều thương hiệu Việt Nam đang chuyển từ mô hình cửa hàng đơn lẻ sang mở rộng chuỗi với concept đầu tư bài bản hơn.

Dữ liệu từ Savills cho thấy, nhóm ngành ẩm thực hiện chiếm khoảng 30-40% giao dịch thuê mới tại nhiều trung tâm thương mại. Một số thương hiệu nội địa như Nagocha, Every Half Coffee Roasters, Phê La,… đang mở rộng hiện diện tại các dự án bán lẻ mới với mô hình đầu tư trải nghiệm và không gian được chú trọng hơn trước.

Các chuỗi cà phê phong cách sống, mô hình ăn uống hiện đại, thương hiệu chăm sóc sức khỏe và các concept hướng đến người tiêu dùng trẻ cũng đang mở rộng nhanh ra các khu vực ngoài trung tâm nhằm đón đầu nhu cầu tiêu dùng mới.

Một số mô hình mới cũng đang được đẩy mạnh nhằm gia tăng trải nghiệm trực tiếp cho khách hàng như cửa hàng ngắn hạn (pop-up), sự kiện trưng bày và xúc tiến thương mại (brand activation) và không gian trải nghiệm theo chủ đề. Các thương hiệu hiện có xu hướng đầu tư nhiều hơn cho thiết kế không gian và hoạt động tương tác thay vì chỉ tập trung vào bán hàng truyền thống.

Theo bà Quyên, thị trường đang xuất hiện sự phân hóa ngày càng rõ nét giữa các mô hình bán lẻ. “Những dự án có khả năng liên tục làm mới cơ cấu khách thuê (tenant mix), duy trì hoạt động trải nghiệm và tạo được điểm đến tiêu dùng rõ nét sẽ có lợi thế cạnh tranh tốt hơn. Trong bối cảnh người tiêu dùng ngày càng ưu tiên trải nghiệm, trung tâm thương mại không còn chỉ là nơi mua sắm mà đang dần trở thành không gian giải trí và tương tác xã hội,” bà nhận định.

Trong bối cảnh nguồn cung mới vẫn hạn chế trong vài năm tới, thị trường bán lẻ TP.HCM được kỳ vọng tiếp tục duy trì công suất cao. Tuy nhiên, cạnh tranh trên thị trường sẽ không còn nằm ở số lượng mặt bằng mà chuyển dần sang khả năng tạo trải nghiệm, xây dựng hệ sinh thái tiêu dùng và duy trì sức hút dài hạn đối với khách thuê lẫn người tiêu dùng.

Thu Trang