Căn hộ TP.HCM lập mặt bằng giá mới, dưới 60 triệu đồng/m² ngày càng hiếm

Căn hộ dưới 60 triệu đồng/m² gần như biến mất

Thị trường căn hộ TP.HCM đang ghi nhận sự dịch chuyển mạnh về mặt bằng giá khi nguồn cung mới liên tục được chào bán ở mức cao. Những dự án có giá dưới 60 triệu đồng/m² vốn từng khá phổ biến vài năm trước hiện chỉ còn xuất hiện với số lượng rất hạn chế.

Chia sẻ tại chương trình "Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026", ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực Batdongsan.com.vn, cho biết dữ liệu của đơn vị cho thấy TP.HCM hiện có 13 dự án căn hộ đang mở bán nhưng chỉ còn hai dự án có mức giá phổ biến dưới 60 triệu đồng/m².

Trong khi đó, phần lớn nguồn cung mới được chào bán từ 70 triệu đồng/m² trở lên và nhiều dự án đã vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m². Điều này cho thấy mặt bằng giá căn hộ sơ cấp tại TP.HCM đã bước sang một nấc thang mới.

Nếu như trước đây TP. Thủ Đức được xem là khu vực có nhiều lựa chọn dành cho người mua ở thực nhờ quỹ đất lớn và giá bán tương đối dễ tiếp cận, thì hiện nay bức tranh thị trường đã thay đổi rõ rệt.

Trong 13 dự án đang mở bán, có tới 6 dự án nằm tại khu vực này. Tuy nhiên, ngoài dự án MT Eastmark có mức giá khoảng 45 - 60 triệu đồng/m², hầu hết các dự án còn lại đều được chào bán ở mức cao hơn đáng kể.

Gladia Heights có giá từ 80 - 100 triệu đồng/m², Imperia Sensa Park dao động 95 - 105 triệu đồng/m². Hai dự án do Masterise Homes và Đất Xanh Group phát triển đều đã vượt mốc 120 triệu đồng/m², trong khi Palm River được chào bán ở mức 180 - 220 triệu đồng/m².

Diễn biến này cho thấy phân khúc căn hộ dưới 70 triệu đồng/m² tại khu Đông đang ngày càng thu hẹp.

Không chỉ TP. Thủ Đức, mặt bằng giá cao cũng xuất hiện tại nhiều khu vực khác. Dự án The Symphony tại Quận 7 được chào bán khoảng 170 - 190 triệu đồng/m², Vlasta Premier dao động 85 - 100 triệu đồng/m².

Tại Quận 5, dự án Kieu by Kita có mức giá từ 130 - 180 triệu đồng/m², trong khi các dự án tại Nhà Bè phổ biến từ 70 - 90 triệu đồng/m².

Ở phân khúc siêu sang, Grand Marina Saigon tiếp tục dẫn đầu thị trường với mức giá phổ biến từ 450 - 700 triệu đồng/m².

Theo thống kê, gần một nửa số dự án đang mở bán tại TP.HCM có giá từ 120 triệu đồng/m² trở lên, phản ánh xu hướng dịch chuyển mạnh sang phân khúc cao cấp.

Nguồn cung phục hồi nhưng nghiêng hẳn về phân khúc cao cấp

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, tính đến hết tháng 5/2026, thành phố có 20 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn đối với nhà ở hình thành trong tương lai, cung cấp khoảng 16.328 căn hộ.

Trong số này, phân khúc cao cấp chiếm tới 14.637 căn, tương đương gần 90% tổng nguồn cung. Phân khúc trung cấp chỉ có 1.691 căn, trong khi nhà ở bình dân tiếp tục vắng bóng.

Xu hướng này cũng được nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường như Savills, CBRE và JLL Việt Nam ghi nhận. Theo các tổ chức này, khoảng 80 - 90% nguồn cung mở bán mới tại TP.HCM trong nửa đầu năm 2026 thuộc phân khúc cao cấp, với mức giá bình quân từ 75 triệu đồng/m² trở lên.

Ngay cả khu vực Bình Dương (cũ), nơi từng được xem là thị trường có giá dễ tiếp cận hơn TP.HCM, giá căn hộ hiện cũng đã tăng lên khoảng 56 triệu đồng/m² và chủ yếu tập trung ở phân khúc trung, cao cấp.

Trong khi đó, dữ liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy khoảng 85% nguồn cung căn hộ mở bán tại Hà Nội và TP.HCM từ năm 2025 đến nay có giá trên 80 triệu đồng/m². Phân khúc căn hộ bình dân dưới 35 triệu đồng/m² gần như không còn xuất hiện trên thị trường.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nhà ở bình dân đã gần như biến mất khỏi thị trường thành phố từ năm 2021. Hiện nay, những căn hộ có giá dưới 70 triệu đồng/m² đã được xem là sản phẩm "vừa túi tiền", dù mức giá này vẫn vượt khả năng chi trả của phần lớn người lao động.

Nhà ở vừa túi tiền vẫn là khoảng trống lớn

Hiện TP.HCM có 96 dự án nhà ở đang triển khai với quy mô hơn 95.400 sản phẩm, gồm khoảng 87.200 căn hộ và hơn 8.100 nhà thấp tầng. Thành phố cũng đã chấp thuận chủ trương đầu tư cho 11 dự án nhà ở và khu đô thị mới với tổng diện tích hơn 434 ha, tổng vốn đầu tư gần 119.000 tỷ đồng.

Tuy nhiên, phần lớn các dự án đều được định vị ở phân khúc trung và cao cấp, khiến nguồn cung dành cho người có nhu cầu ở thực vẫn thiếu hụt.

Ở chiều tích cực, nhà ở xã hội đang có dấu hiệu cải thiện. Trong 6 tháng đầu năm, TP.HCM đã hoàn thành và đưa vào sử dụng một dự án với 580 căn hộ. Bên cạnh đó, 14 dự án với khoảng 11.600 căn đang được triển khai xây dựng và 7 dự án khác với khoảng 8.835 căn đã hoàn tất thủ tục đầu tư, dự kiến khởi công trong thời gian tới.

Giới chuyên gia nhận định, việc đẩy nhanh phát triển nhà ở xã hội sẽ góp phần bổ sung nguồn cung cho thị trường. Tuy nhiên, để giải quyết bài toán an cư cho đại đa số người dân, TP.HCM cần có thêm các cơ chế khuyến khích doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại có giá hợp lý.

Trong bối cảnh nguồn cung mới vẫn chủ yếu tập trung ở phân khúc trung và cao cấp, khoảng trống lớn nhất của thị trường bất động sản TP.HCM hiện nay vẫn là nhà ở vừa túi tiền. Đây được xem là yếu tố then chốt để thị trường phát triển cân bằng, bền vững và đáp ứng nhu cầu ở thực trong những năm tới.

Thảo Phương (t/h)