Hệ số K có thể khiến tiền sử dụng đất tăng 2,6 lần

VARS cảnh báo nguy cơ phát sinh điểm nghẽn mới trong định giá đất theo hệ số K

Trong văn bản góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng quy trình định giá đất hiện nay còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, cách áp dụng giữa các địa phương chưa thống nhất. Việc xác định giá đất cụ thể tại một số dự án kéo dài, khiến doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc xác định nghĩa vụ tài chính và xây dựng kế hoạch đầu tư.

Theo định hướng của dự thảo, bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) sẽ được sử dụng làm căn cứ tính nghĩa vụ tài chính trong phần lớn trường hợp, thay thế việc xác định giá đất cụ thể. Cách tiếp cận này được kỳ vọng rút ngắn quy trình, giảm thời gian chờ thẩm định và tăng tính chủ động cho người dân, doanh nghiệp.

Tuy nhiên, VARS nhận định dự thảo vẫn chưa làm rõ đầy đủ căn cứ xác định, chu kỳ rà soát và cơ chế kiểm định hệ số K. Nếu thiếu tiêu chí thống nhất, điểm nghẽn có thể không được giải quyết triệt để mà chuyển từ khâu xác định giá đất cụ thể sang quá trình xây dựng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh.

Hệ số K tại Hà Nội, TP.HCM có thể lên tới 1,45 và 1,7

Kết quả rà soát của Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS-IRE) tại 22 địa phương có thông tin về hệ số K năm 2026 cho thấy khoảng 1/3 số địa phương áp dụng hệ số bằng 1. Các địa phương còn lại phân tầng hệ số theo điều kiện quy hoạch và những yếu tố liên quan.

Tại Hà Nội, hệ số quy hoạch có thể đạt 1,45; trong khi tại TP.HCM, mức này lên tới 1,7. Theo VARS, đây mới là hệ số thành phần, chưa bao gồm biến động thị trường và các yếu tố điều chỉnh khác.

VARS cho rằng sự khác biệt giữa các địa phương có thể xuất phát từ đặc thù thị trường và điều kiện quy hoạch. Tuy nhiên, nếu không có tiêu chí xác định rõ ràng, việc xây dựng hệ số K có nguy cơ phụ thuộc nhiều vào quyết định hành chính. Điều này khiến doanh nghiệp và người dân khó dự báo chính xác nghĩa vụ tài chính phải thực hiện.

Đáng chú ý, VARS ước tính tiền sử dụng đất tại một số dự án có thể tăng 2–2,6 lần khi áp dụng cơ chế bảng giá đất nhân hệ số K so với trước đây. Mức tăng này có thể làm thay đổi đáng kể phương án tài chính, hiệu quả đầu tư và tiến độ triển khai dự án.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, chi phí đất tăng có thể tạo thêm áp lực lên tổng mức đầu tư, dòng tiền và khả năng phát triển sản phẩm. Nếu chi phí đầu vào tăng, chủ đầu tư có thể phải điều chỉnh phương án kinh doanh, từ đó ảnh hưởng đến giá bán và nguồn cung nhà ở.

Người dân cũng có thể chịu tác động khi thực hiện các thủ tục liên quan đến tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất.

Doanh nghiệp kỳ vọng giảm thời gian chờ xác định giá đất

Trao đổi với báo chí, ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Phú Đông Group, cho biết một trong những khó khăn hiện nay của doanh nghiệp bất động sản là khó dự tính chính xác tiền sử dụng đất khi áp dụng phương pháp thặng dư.

Theo phương pháp này, giá trị đất được xác định trên cơ sở lấy tổng doanh thu phát triển dự án dự kiến trừ đi tổng chi phí dự kiến và lợi nhuận định mức của nhà đầu tư. Tuy nhiên, cả doanh thu lẫn chi phí đều là các thông số ước tính trong tương lai, có thể tạo ra chênh lệch giữa kết quả của các đơn vị tư vấn và hội đồng thẩm định.

Ông Phúc cho rằng việc sử dụng bảng giá đất nhân hệ số K làm căn cứ tính nghĩa vụ tài chính có thể giúp doanh nghiệp chủ động hơn trong việc tính toán chi phí, giảm thời gian chờ đợi các khâu tư vấn và thẩm định giá đất.

Theo ông, khi có đơn giá trong bảng giá đất và hệ số K cụ thể, nhà đầu tư có thể chủ động tính toán nghĩa vụ tài chính ngay từ giai đoạn chuẩn bị dự án, qua đó đánh giá hiệu quả đầu tư trước khi đưa ra quyết định.

Dù vậy, hiệu quả của cơ chế mới phụ thuộc lớn vào cách xây dựng và kiểm soát hệ số K. Nếu hệ số thiếu căn cứ dữ liệu hoặc thay đổi khó dự báo, doanh nghiệp vẫn có thể đối mặt với rủi ro về chi phí đất và kế hoạch tài chính.

VARS kiến nghị công khai căn cứ xác định hệ số K

Để hạn chế những bất cập có thể phát sinh, VARS kiến nghị làm rõ bản chất hệ số K là tỷ lệ giữa giá đất thị trường và giá đất trong bảng giá đất tương ứng. Việc xác định hệ số cần dựa trên dữ liệu giao dịch, kết quả đấu giá và các nguồn thông tin có thể kiểm chứng.

Tổ chức này cũng đề xuất bảng giá đất và hệ số K được rà soát định kỳ hằng năm, đồng thời điều chỉnh khi thị trường biến động vượt ngưỡng. Căn cứ tính toán cần được công khai trước khi áp dụng để người dân và doanh nghiệp có thời gian chuẩn bị.

Một đề xuất đáng chú ý là nghiên cứu ngưỡng biến động khoảng 20% để kích hoạt việc rà soát, cùng thời hạn công bố trước không dưới 6 tháng đối với những điều chỉnh làm tăng nghĩa vụ tài chính.

Với các trường hợp chịu tác động trực tiếp từ thay đổi chính sách, VARS đề nghị xây dựng cơ chế chuyển tiếp phù hợp, tập trung vào hộ gia đình, cá nhân và các dự án đã hoàn thành một số bước pháp lý trước thời điểm bảng giá đất, hệ số K mới có hiệu lực.

Ngoài ra, VARS kiến nghị tách bạch chức năng xác định giá trị đất và điều tiết nghĩa vụ tài chính. Theo đó, hệ số K cần phản ánh giá trị đất, còn việc hỗ trợ, miễn giảm hoặc điều chỉnh nghĩa vụ tài chính nên được thực hiện thông qua các công cụ riêng, có căn cứ pháp lý rõ ràng.

Đối với những dự án có đặc thù như lấn biển, sử dụng đất hỗn hợp, quy mô lớn hoặc khu vực thiếu dữ liệu giao dịch, VARS đề xuất tiếp tục duy trì cơ chế xác định giá đất cụ thể như một phương án ngoại lệ với tiêu chí rõ ràng.

Những kiến nghị này đặt ra yêu cầu hoàn thiện cơ chế xác định hệ số K theo hướng minh bạch, có thể kiểm chứng và dự báo được. Đây là yếu tố quan trọng để chính sách mới vừa tháo gỡ thời gian chờ định giá đất, vừa hạn chế nguy cơ gia tăng chi phí thiếu kiểm soát đối với doanh nghiệp và người dân.

Thảo Phương (t/h)