GDP tăng gần 10%, bất động sản vẫn phục hồi chọn lọc

Kinh tế tăng tốc, tạo lực đẩy cho bất động sản

Theo số liệu của Cục Thống kê, GDP quý III/2026 tăng 9,95% so với cùng kỳ năm trước, cao hơn mức tăng 8,15% của quý I và 8,81% của quý II. Tính chung 9 tháng năm 2026, GDP tăng 9,01%.

Đà tăng trưởng tích cực của nền kinh tế được kỳ vọng tạo thêm động lực cho thị trường bất động sản sau giai đoạn trầm lắng. Khi hoạt động sản xuất, kinh doanh cải thiện, thu nhập và sức mua từng bước phục hồi, niềm tin của doanh nghiệp, nhà đầu tư và người dân cũng có thêm cơ sở để củng cố.

Không chỉ tăng trưởng GDP, các chỉ tiêu về tích lũy tài sản và tiêu dùng cũng cho thấy tín hiệu tích cực. Riêng quý III/2026, tích lũy tài sản tăng 21,39%, tiêu dùng cuối cùng tăng 8,96% so với cùng kỳ năm trước. Đây là những yếu tố phản ánh sự cải thiện của hoạt động đầu tư và sức cầu trong nền kinh tế.

Dòng vốn đầu tư nước ngoài tiếp tục là động lực đáng chú ý. Theo số liệu của Bộ Tài chính, 9 tháng năm 2026, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 50,4 tỷ USD, tăng 76,4% so với cùng kỳ năm trước; vốn FDI thực hiện đạt 21,1 tỷ USD, tăng 12,1%.

Nguồn vốn này không chỉ đóng góp vào tăng trưởng kinh tế mà còn mở rộng nhu cầu đối với nhiều phân khúc bất động sản. Trong đó, bất động sản công nghiệp, logistics, văn phòng và nhà ở tại các địa phương thu hút đầu tư, tập trung nhiều khu công nghiệp và chuyên gia nước ngoài được kỳ vọng hưởng lợi.

Cùng với đó, đầu tư công tiếp tục đóng vai trò quan trọng trong việc khơi thông nguồn lực và tạo hiệu ứng lan tỏa đến thị trường bất động sản. Trong 9 tháng đầu năm 2026, tỷ lệ giải ngân vốn đầu tư công đạt xấp xỉ 64% kế hoạch, tương đương khoảng 644.000 tỷ đồng.

Việc đẩy mạnh các dự án hạ tầng giao thông, kết nối vùng và phát triển đô thị được kỳ vọng cải thiện khả năng liên kết giữa các khu vực, mở rộng không gian phát triển và gia tăng giá trị khai thác bất động sản. Đồng thời, tiến độ đầu tư công được cải thiện cũng tạo thêm cơ hội cho doanh nghiệp xây dựng, bất động sản và các ngành kinh tế liên quan.

Tuy nhiên, theo chuyên gia tài chính Nguyễn Quang Huy, tác động tích cực từ kinh tế vĩ mô đến thị trường bất động sản không diễn ra đồng đều và tức thời. Tăng trưởng GDP cao là điều kiện cần nhưng chưa đủ để bảo đảm thị trường phục hồi toàn diện.

Khả năng hấp thụ sản phẩm còn phụ thuộc vào mặt bằng giá, lãi suất cho vay, thu nhập của người dân, cơ cấu nguồn cung và sức khỏe tài chính của doanh nghiệp. Đây cũng là lý do thị trường hiện nay xuất hiện sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc, khu vực và nhóm sản phẩm.

Bất động sản phục hồi nhưng sức hấp thụ chưa bứt phá

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong quý III/2026, cả nước ghi nhận khoảng 92.000 giao dịch bất động sản thành công, bằng 92% so với quý trước. Lượng hàng tồn kho tại 27/34 địa phương được báo cáo vào khoảng 51.950 căn và lô đất nền.

Những con số này cho thấy hoạt động giao dịch vẫn được duy trì, song thị trường chưa hình thành được đà tăng trưởng đủ mạnh. Sức hấp thụ còn phụ thuộc lớn vào khả năng đáp ứng nhu cầu thực và mức giá của từng loại hình sản phẩm.

Chuyên gia tài chính Nguyễn Quang Huy nhận định, thị trường đang bước vào giai đoạn phục hồi với yêu cầu cao hơn về chất lượng nguồn cung và hiệu quả đầu tư. Sau thời kỳ tăng trưởng nóng, người mua nhà và nhà đầu tư có xu hướng thận trọng hơn khi lựa chọn sản phẩm.

Các yếu tố như pháp lý dự án, uy tín chủ đầu tư, tiến độ xây dựng, chất lượng công trình, khả năng khai thác và tiềm năng tạo dòng tiền ngày càng được quan tâm. Ngược lại, những sản phẩm có giá bán vượt xa giá trị sử dụng, phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá hoặc thiếu cơ sở khai thác sẽ gặp khó khăn trong việc tìm kiếm khách hàng.

Đáng chú ý, bài toán cân đối cung - cầu vẫn là thách thức lớn đối với thị trường nhà ở. Nhu cầu tại các đô thị lớn tiếp tục ở mức cao, nhưng khả năng tiếp cận nhà ở của một bộ phận người dân còn hạn chế do giá bán vượt xa thu nhập.

Theo ông Nguyễn Quang Huy, nếu nguồn cung tiếp tục tập trung vào phân khúc cao cấp, thiếu sản phẩm có mức giá phù hợp, sự cải thiện của nền kinh tế chưa chắc chuyển hóa thành sức mua tương ứng trên thị trường căn hộ.

Điều này cho thấy, tăng trưởng kinh tế và sự phục hồi của bất động sản không phải lúc nào cũng diễn ra cùng nhịp. Khi thu nhập chưa theo kịp tốc độ tăng giá nhà, người có nhu cầu ở thực vẫn khó tiếp cận sản phẩm, trong khi một bộ phận nhà đầu tư có xu hướng trì hoãn quyết định xuống tiền.

Doanh nghiệp phải thay đổi chiến lược, hướng đến nhu cầu thực

Trước những thay đổi của thị trường, TS Trần Xuân Lượng, chuyên gia nghiên cứu thị trường bất động sản, cho rằng giai đoạn hiện nay đặt ra yêu cầu điều chỉnh chiến lược phát triển đối với các doanh nghiệp.

Thay vì mở rộng đầu tư dàn trải, doanh nghiệp cần cơ cấu lại danh mục, tập trung nguồn lực vào những dự án có pháp lý đầy đủ, khả năng triển khai thực tế và sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường. Đây là hướng đi quan trọng để nâng cao khả năng chống chịu trước biến động và hạn chế áp lực tài chính.

Bên cạnh đó, việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án cần tiếp tục được đẩy mạnh. Khi các dự án đủ điều kiện được đưa vào triển khai, thị trường sẽ có thêm nguồn cung, người mua có nhiều lựa chọn hơn, còn doanh nghiệp có cơ hội cải thiện dòng tiền và tái đầu tư.

Một vấn đề khác được chuyên gia nhấn mạnh là kiểm soát dòng vốn vào lĩnh vực bất động sản. Tín dụng cần được định hướng vào những dự án có tính khả thi, đáp ứng nhu cầu thực tế và có khả năng tạo ra giá trị cho nền kinh tế, qua đó góp phần bảo đảm an toàn hệ thống tài chính.

Đồng thời, cần có cơ chế khuyến khích các tổ chức tín dụng phát triển sản phẩm cho vay mua nhà phù hợp với khả năng tài chính của người dân, nhất là nhóm người trẻ và người có thu nhập trung bình.

Theo TS Trần Xuân Lượng, sự phát triển của thị trường bất động sản cần gắn chặt hơn với chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch đô thị và đầu tư hạ tầng. Việc hình thành các khu đô thị vệ tinh, trung tâm kinh tế mới, khu công nghiệp và hành lang phát triển sẽ mở ra dư địa cho thị trường, đồng thời góp phần phân bổ lại dân cư, lao động và nguồn lực đầu tư.

Đây cũng là cơ hội để bất động sản chuyển từ mô hình tăng trưởng dựa nhiều vào giá trị đất đai sang mô hình phát triển dựa trên chất lượng công trình, tiện ích, khả năng khai thác và giá trị gia tăng.

Có thể thấy, tăng trưởng GDP gần 10% cùng dòng vốn FDI và đầu tư công gia tăng đang tạo nền tảng thuận lợi cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, triển vọng phục hồi sẽ không chỉ phụ thuộc vào tốc độ tăng trưởng kinh tế mà còn nằm ở khả năng giải quyết những điểm nghẽn về pháp lý, nguồn cung và khả năng chi trả của người mua.

Trong giai đoạn tới, những dự án có pháp lý minh bạch, giá bán phù hợp, đáp ứng nhu cầu ở thực và có khả năng khai thác dòng tiền được kỳ vọng sẽ có lợi thế. Thị trường vì thế có thể tiếp tục phục hồi, nhưng theo hướng chọn lọc và đề cao giá trị thực thay vì tăng trưởng nóng như những chu kỳ trước.

Phúc Hưng (t/h)