Thị trường căn hộ ghi nhận mức tăng giá hơn 300% trong một thập kỷ

Thị trường bất động sản Việt Nam trong một thập kỷ qua ghi nhận mức tăng trưởng mạnh mẽ, trong đó phân khúc căn hộ nổi lên như kênh đầu tư có hiệu quả sinh lời cao. Theo số liệu nghiên cứu, giá căn hộ đã tăng hơn 300% trong 10 năm, tương đương tỷ suất lợi nhuận trung bình khoảng 19% mỗi năm, vượt mức tăng của nhà liền thổ.

Diễn biến này phản ánh quá trình phát triển nhiều biến động của thị trường. Giai đoạn 2008 - 2010 từng chứng kiến sự bùng nổ mạnh, trước khi bước vào chu kỳ điều chỉnh kéo dài từ 2010 - 2013. Từ năm 2014, thị trường bắt đầu phục hồi, đặc biệt khi chính sách mở rộng quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài được triển khai, góp phần thúc đẩy nguồn cung và thanh khoản.

Giai đoạn 2017 - 2019 được xem là thời kỳ tăng trưởng cao, khi nguồn cung mới mỗi năm vượt 50.000 căn. Tuy nhiên, từ năm 2020 đến 2023, thị trường đối mặt với nhiều khó khăn do tác động của đại dịch và những biến động liên quan đến thị trường tài chính, khiến nguồn cung và giao dịch sụt giảm.

Bước sang năm 2025, thị trường dần phục hồi, kéo theo mặt bằng giá căn hộ tiếp tục tăng và thiết lập mức cao mới. Riêng trong quý II/2025, giá bán trung bình đã vượt ngưỡng 6.000 USD/m2. Song song với đó, tiêu chuẩn phát triển dự án cũng thay đổi đáng kể. Nếu trước đây, các dự án có giá khoảng 1.500 USD/m2 từng được xem là chuẩn mực, thì hiện nay nhiều dự án mới đã đạt mức giá cao hơn nhiều lần, đặc biệt ở phân khúc cao cấp và hạng sang.

Một số dự án nổi bật trên thị trường đã ghi nhận mức giá lên tới 15.000 - 20.000 USD/m2, cho thấy sự dịch chuyển rõ nét sang phân khúc giá trị cao. Điều này phản ánh xu hướng nâng cấp chất lượng sản phẩm và nhu cầu ngày càng lớn đối với các không gian sống tích hợp tiện ích.

Ở phân khúc nhà liền thổ, giá cũng tăng hơn 300% trong cùng giai đoạn, nhưng tỷ suất lợi nhuận trung bình đạt khoảng 14%/năm, thấp hơn so với căn hộ. Giai đoạn 2017 - 2019 là thời điểm giao dịch sôi động nhất của phân khúc này, trước khi chững lại do các yếu tố như dịch bệnh, vướng mắc pháp lý và biến động tài chính. Dù vậy, mặt bằng giá vẫn duy trì xu hướng đi lên, một phần nhờ môi trường lãi suất thấp trong giai đoạn trước.

Trong năm 2025, sự phát triển của các đại đô thị quy mô lớn cùng nguồn cung mới đã góp phần đẩy mặt bằng giá bất động sản lên cao, đồng thời tạo ra sự phân hóa rõ rệt giữa các khu vực. Khu Đông tiếp tục là điểm sáng khi ghi nhận mức tăng giá khoảng 30% tính theo USD/m2.

Dữ liệu thị trường cũng cho thấy giá căn hộ sơ cấp tại TP.HCM hiện đạt trung bình khoảng 102 triệu đồng/m2. Nguồn cung mới vẫn hạn chế và chủ yếu tập trung ở phân khúc trung và cao cấp, khiến mặt bằng giá tiếp tục chịu áp lực tăng.

Mặc dù giá bán ở mức cao, thanh khoản thị trường căn hộ lại ghi nhận sự cải thiện đáng kể. Trong năm qua, khoảng 11.500 căn hộ được giao dịch thành công, nâng tỷ lệ hấp thụ lên 82%, mức cao nhất trong vòng 5 năm.

Tuy nhiên, cơ cấu sản phẩm trên thị trường đang bộc lộ sự mất cân đối. Các căn hộ có giá trên 110 triệu đồng/m2 chiếm khoảng 56% nguồn cung mới tại khu vực trung tâm TP.HCM, trong khi phân khúc dưới 50 triệu đồng/m2 chỉ còn khoảng 12%. Điều này tạo ra sự phân hóa rõ rệt giữa các nhóm khách hàng.

Một xu hướng đáng chú ý khác là nguồn cung nhà ở đang có xu hướng dịch chuyển ra khu vực ngoài trung tâm, trong bán kính từ 10 đến 30 km. Các dự án mới tập trung vào mô hình đô thị tích hợp, đa chức năng, gắn với định hướng phát triển hạ tầng.

Trong bối cảnh này, hạ tầng được xem là yếu tố then chốt quyết định giá trị bất động sản và thúc đẩy quá trình giãn dân. Việc đầu tư đồng bộ vào giao thông, tiện ích và dịch vụ công cộng sẽ góp phần hình thành các đô thị mới, đồng thời củng cố xu hướng phát triển đa trung tâm.

Ngược lại, nếu hạ tầng không theo kịp, quá trình dịch chuyển này có thể chỉ dừng lại ở kỳ vọng, khó tạo ra thay đổi thực chất trên thị trường. Thực tế cho thấy, phát triển đô thị bền vững không chỉ nằm ở việc gia tăng nguồn cung nhà ở mà cần một hệ sinh thái hoàn chỉnh, bao gồm việc làm, giáo dục, y tế và chất lượng sống.

Trong dài hạn, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn được đánh giá có tiềm năng tăng trưởng tích cực. Khi quy hoạch đô thị, đầu tư hạ tầng và chiến lược phát triển kinh tế được triển khai đồng bộ, thị trường có cơ hội hình thành các khu đô thị có năng lực cạnh tranh cao hơn, thu hút dòng vốn đầu tư và tạo nền tảng vững chắc cho tăng trưởng trong tương lai.

VT